新開工面積已連降五年 樓市已步入消耗庫存週期

房地產行業步入“止跌回穩”新階段，新房銷售規模持續轉好，歲末新房成交面積止跌，成交金額更是連續兩個月回正，更多城市還迎來了房價轉漲。

行業新變局中，一個宏觀數據指標值得關注：2024年全年，全國房屋新開工面積7.4億平方米，同比下降23%。自2020年以來，這已是行業新開工面積連續下降的第5年。

行業新開工收縮，有助於減輕市場供給壓力。克而瑞表示，得益於相關政策在供給側的努力，2024年行業庫存新增速度明顯放緩，全年新開工面積僅爲新房銷售面積（9.7億平方米）的四分之三，中期庫存持續回落，房地產已正式進入去庫存週期。

新開工面積連續走低

2024年全年，房地產開發企業房屋施工面積73億平方米，同比下降12.7%；房屋新開工面積7.4億平方米，同比下降23%，其中，住宅新開工面積5.4億平方米，同比下降23.0%。房屋竣工面積7.4億平方米，同比下降27.7%。

梳理國家統計局歷年數據，過去十餘年間，我國房屋新開工面積經歷了數次波動。2014年和2015年兩年，該指標爲下降趨勢，2016年開始逐年回升，一直到2019年達到高峰。此後從2020年開始，我國新開工面積持續下降，目前已連降五年。

具體而言，2019年高峰期，我國房屋新開工面積227154萬平方米，其中住宅新開工面積167463萬平方米。2020年，我國房屋新開工面積微幅降至224433萬平方米，住宅新開工面積164329萬平方米。2021年，房屋新開工面積198895萬平方米，住宅新開工面積146379萬平方米。

2022年，是近年來房屋新開工面積降幅最大的一年，全年新開工120587萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。2023年，房屋新開工面積95376萬平方米，下降20.4%，其中住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%。

如果與2019年相比，2024年房地產新開工面積7.4億平方米，較曾經的高峰期縮水了六成多。如果僅看住宅新開工面積，2024年5.4億平方米的規模，也已縮水到近十年的新低。

如何看待新開工面積持續下降這一問題？中信證券認爲，2024年是新開工連續下降的第5年，目前已經較之歷史高點下降了67%。新開工的收縮，有助於減輕市場供給壓力。

機構表示，2024年9月，政治局會議要求對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量；結合促進房地產市場止跌回穩，這是二十多年來，中國房地產市場第一次經歷“控量保價”階段。“從2024年房地產市場運行數據看，嚴控增量的政策已取得初步成效。”

克而瑞也認爲，2024年12月，行業新開工面積6585萬平方米，環比上升8%，不過全年新開工仍然低於銷售規模。“得益於各部門在供給側的努力，2024年行業庫存新增速度明顯放緩，新開工面積僅爲新房銷售面積的四分之三，已然正式進入去庫存週期。”

房地產持續調節供需

房地產新開工面積連年下降，背後是行業供需形勢變化。

天風證券在總結當前政策導向時表示：“消化存量、嚴控增量”，是不走漲價去庫存老路、適應當下市場環境的新方法，通過中央財力支持下的主動式供給調節，以實現“軟着陸”。

以過去的2024年爲例，政策端延續“因城施策”思路，圍繞限購、限貸、限售限價、公積金、稅費、購房補貼、人才落戶等角度，放鬆限制旨在激發市場作用。在供給側，收儲、以舊換新、土地供應結構是主要施策角度，優化增存量旨在調節供需。

以土地供應爲例，去年全國土地市場歲末翹尾，但整體節奏仍是嚴控供應規模。

中信證券表示，2024年1～11月，財政部口徑的全國土地使用權出讓收入同比下降22.4%。在一些供給偏大的城市，土地出讓規模得到了嚴控，根據Wind，廊坊、連雲港、湖州、常州2024年四季度土地成交總規劃建面分別同比下降15%、68%、15%、52%。

“過去二十年來，政策第一次走向控量，這有利於房價止跌回穩，有利於金融系統趨穩和居民消費的復甦。”中信證券表示，但嚴控增量也可能長期壓制新開工和竣工，降低營建需求，從而不利於房地產上下游產業鏈。

克而瑞表示，基於當前中央部委和各地主管部門穩市場政策的持續，2025年交易量、房價、竣工等指標有望持續向好，止跌回穩的房地產市場，也將成爲2025年經濟發展的重要支柱。

“新開工和開發投資方面，基於行業去庫存和穩市場的階段性任務，還將持續位於規模收縮週期，但得益於市場供求信心的止跌企穩、資金面的適度寬鬆，在與新房銷售規模相匹配的範圍內，仍有望迎來同比指標的邊際改善。”克而瑞稱。

開源證券表示，在市場量價均下行的環境下，啓動“去庫存”政策是實現銷售量價平穩、修復購房信心的重要舉措。政府收儲、舊改貨幣化安置、專項債回收土地等措施，將有效推動去庫存進程，將商品房去化週期控制在合理範圍內。