廣州城市更新重磅新政:舊廠房變身新業態5年免收地價
廣州城市更新的又一重磅政策正式出爐並開始實施！近日，廣州市政府印發了《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。
《實施意見》立足於將城市更新作爲廣州城市建設的大戰略、大規劃來謀劃和設計，提出多項創新措施：鼓勵產業轉型升級，舊廠房變身新產業、新業態的，5年內免收地價；推進城中村全面改造，允許自然村作爲改造主體申請全面改造；減少審批環節，將老舊小區微改造、舊村莊微改造、舊廠房微改造和舊樓宇微改造項目實施方案的審定權下放區政府等。
“工改新產業”給予5年過渡期
首先，爲促進產業轉型升級，盤活存量建設用地，推進產城融合發展，《實施意見》進行了政策優化，《實施意見》強調產業導入，支持產業轉型升級高端化發展，將國有土地舊廠房改造類型擴展爲4種：①工改工；②工改商；③工改新產業（5年過渡期）；④科改科、教改教、醫改醫、體改體。
國有土地的舊廠房自行改造需要補繳土地出讓金，《實施意見》根據省政府96號文精神，原則上按照市場評估價補繳土地出讓金。值得關注的是，《實施意見》同時提出，“工改新產業”給予5年過渡期。也就是說，國有土地舊廠房利用工業用地興辦國家支持的新產業、新業態建設的，可按現有工業用地性質自行改造，按照“工改工”政策執行，也就是不增收地價，無需補繳土地出讓金。5年過渡期後，按新用途辦理用地手續。這就爲不少處於創業初期的創意園區緩解了資金上的困難。
此外，科改科、教改教、醫改醫、體改體類型，在補繳土地出讓金方面也有優惠。科研、教育、醫療、體育自行改造按相應地段辦公用途市場評估價的一定比例計收地價。一是教育、醫療、體育按20%計收；二是保留工業用地性質的科研用地按20%計收；三是市級以上駐穗科研機構自行改造的科研用途用地，科研按20%計收，其餘商務設施性質科研用地原自有部分按40%、增容部分按70%計收土地出讓金。
《實施意見》同時按照控制性詳細規劃要求，將不低於該項目總用地面積15%的用地用於城市公建配套等公益性建設，建成後無償移交政府。用地面積不足15%的，按照控規平均毛容積率計算建築面積並折抵貨幣上繳財政。
自然村也可申請全面改造
爲加快推進舊村全面改造，改善人居環境，提升城市品質，《實施意見》也對政策進行了優化調整。首先，優化改造主體，允許自然村作爲改造主體申請全面改造。
市城市更新局有關負責人表示，這條規定主要針對面積過大、自然村數量多且分佈散，難以統籌實施全面改造的行政村而設立的。通過此規定，既能加快推進舊村改造效率，同時也能輻射帶動整體舊村全面改造工作。
其次，優化引入合作企業時點。舊村莊全面改造基礎數據經區政府審覈公佈後即可通過招標方式引入合作企業，招標時間按《廣東省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》的規定不少於45天。其三，優化村民表決程序。舊村莊改造實施方案由村民代表表決通過後，提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過並批覆後3年內由全體村民（改制居民、祖屋權屬人）80%表決通過的，批覆生效實施。其四，優化改造成本。舊村改造復建建安工程費不含地下室建設費用。舊村改造拆遷獎勵可納入改造成本，具體辦法由區政府研究確定。其五，合理設置臨遷時間。整體實施改造、一次性搬遷的，按5年時間覈算臨遷費用；分期實施改造、分步搬遷的，按4年時間覈算臨遷費用。
打造一批城市更新示範項目
《實施意見》同時強調加強土地整備，促進成片改造，落實城市戰略。一是鼓勵舊廠申請整宗收儲、增加一口價補償方式，按同地段毛容積率2.0商業市場評估價的40%計算補償款。二是允許採取多種方式對自行改造項目涉及多個土地權屬人開展整合歸宗：由改造主體以協商收購、合作入股等方式實施整備；由政府作爲協商的組織者和監督者，組織改造主體與土地權屬人三方協商達成一致，由改造主體實施整備；由政府收回土地使用權實施整備。三是改造主體自主實施整備的，可憑經批覆的改造方案及與其他權屬人簽訂的補償協議（土地權屬證不用交易登記，免去高額土地權屬登記歸宗稅費），按照新規劃用途辦理用地手續。四是加強成片連片土地整備開發，經市政府批准，可由市城市更新部門組織國有全資企業具體實施成片連片項目的整備。五是村集體經濟組織自主改造需整合國有建設用地的，應將規劃地塊範圍內不可分割且不可單獨出具規劃設計條件的集體建設用地申請轉爲國有建設用地，並辦理土地有償使用手續。
記者還從市城市更新局瞭解到，爲提升城市更新綜合長遠效益，將加快推進一批示範項目。保障城市發展戰略，推進位於“一江兩岸三帶”的高端產業、優質景觀項目，重點是琶洲互聯網創新集聚區、國際金融城起步區、黃埔臨港經濟區、白鵝潭中心商務區；保障和改善民生，推進老舊小區微改造示範項目，包括越秀區五羊社區、荔灣區桃源社區等項目；保護和傳承歷史文化，爲白雲區均禾街平和大押及周邊更新改造和海珠區黃埔古村提升整治等項目；促進產業轉型升級，打造村級工業園升級改造示範項目，如白雲區夏茅村級工業園、五龍崗村工業園、永泰村舊村莊微改造,番禺區左邊村工業園、沙坑村工業園改造等項目；統籌城鄉發展，打造產業特色小鎮示範項目，包括增城區正果文旅小鎮，番禺區沙灣古鎮和紅木小鎮精品項目。
微改造審批權下放到區
《實施意見》還開展簡政放權，減少審批環節，提升工作效能。
首先，市城市更新部門減少審批環節，將老舊小區微改造、舊村莊微改造、舊廠房微改造和舊樓宇微改造項目實施方案的審定權下放區政府；將舊城全面改造項目、舊村全面改造項目實施方案的部分審覈權下放區政府。其次，市發展改革、國土規劃、住房城鄉建設等部門應將涉及城市更新項目批後實施的立項、規劃、國土等行政審批事權下放區政府。其三，在市城市規劃委員會下設城市更新委員會，負責審議城市更新片區（項目）控制性詳細規劃調整方案。與此同時，簡化控制性詳細規劃調整程序，從城市更新“1+3”政策規定的8個環節壓縮爲5個環節。
此外，《廣州市城市更新總體規劃（2015-2020年）》明確，到2020年基本建立政策穩定、流程規範、體系完整的城市更新長效發展制度的發展目標，推進城市更新規模85~100平方公里，實施完成城市更新規模42~50平方公里。市城市更新局編制並組織實施了2016年、2017年城市更新項目和資金計劃，正式項目共計169個，總用地面積38.44平方公里，共安排財政資金8.62億元，形成了全面改造與微改造並重的改造機制。