廣州停車收費大調查 月保拉差巨大指導價怎麼定?
2015年8月，廣州市對停車收費放開政府指導價，一時間商業設施、住宅的停車收費大漲，不少住宅小區更引發物管與業主之間的糾紛。不過，停車費大漲的“子彈”終於遇上阻力。8月29日，《廣州市停車場條例(草案)》提請廣州市人大常委會二審，其中明文規定：“住宅停車場的機動車停放服務收費實行政府指導價”，這意味着已放開兩年的廣州住宅停車場收費有望重回政府指導價。“家天下”記者近日啓動針對全市小區的車位租金大調查，區域遍及中心老城區和外圍新居住板塊。欲知廣州目前的住宅小區停車收費狀況，請跟隨記者走一回……
調查：月保費跨度300~2000元
廣州日報訊 （全媒體記者李鳳荷、王荔珏）根據規定，2015年8月之前廣州各小區停車收費標準執行的是政府指導價。一類地區的室內停車收費月保500元，露天停車月保200元；二、三類地區的室內月保400元，露天月保150元。對比這個政府指導價，在停車費放開的兩年內，各區的停車收費的確進入“讓子彈飛”的狀態。根據“家天下”記者調查各區數十個指標樓盤發現，目前全市的車位月租價跨度很大，在300~2000元之間，番禺、南沙等外圍區域的大盤則是每月三五百元任停，郊區居民的“停車幸福感”遠超市區居民。
不過，停車費大漲的勢頭就要得到壓制了。8月29日，《廣州市停車場條例(草案)》提請廣州市人大常委會二審，明文規定“住宅停車場的機動車停放服務收費實行政府指導價”。而且，根據政府有關人士解釋，住宅停車場實行政府指導價，與車位產權無關。換言之，無論是開發商或業主擁有產權的車位，抑或是業主共有部分劃設的車位，《條例》均一視同仁，實行指導價。
“家天下”本次調查的樓盤樓齡在3~20年不等，調查所得，越秀樓盤的車位租金“一騎絕塵”，錦城花園月租2000元，珠江新城的車位月租也不過千元。車位租金與地段價值以及供求比息息相關。
不少車主均表示，住宅停車場收費實行政府指導價，是車主的一大福音。近兩年來，由於住宅小區停車費放開了，廣州的住宅停車場收費隨即大漲，實在是貴得讓人吃不消。廣東省靜態交通協會發布的調查報告顯示，自2015年8月份住宅小區停車價格放開以來，68.8%的車主所在小區停車費用有上漲。小區停車收費牽涉到千家萬戶的利益，完全市場調節的條件並不成熟，最終形成由物業公司“一家說了算”的局面。恢復政府指導價，體現了政府部門敢於直面問題的擔當精神。
故事：寧願月花千元也不買車位
一直超標收停車費
在應元路頤和雅軒居住的林小姐告訴記者，她家的車停在地下車庫，是電動多層的機動車庫。2011年入住以來，她一直從管理處租用車位，一開始月保600元，過了一兩年後漲價到900元，後來又漲到1000元。同一小區有業主購買了車位，售價高達60萬元。從租賃回報率來看，60萬元購買車位，如果按照政府指導價500元/月出租，回報率只有1%，即使按如今的租價1000元，回報率也只有2%。她表示，從入住到2015年，管理處就沒有按照最高限價500元出租車位，後來放開價格後車位租金也漲得更快了。
逸彩新世界：
地下車位全賣光了
在芳村逸彩新世界居住的袁先生表示，小區入住後開發商就分開幾次把地下車位賣光了，如今要租地下車位，必須向私人業主租用。他租用的是小區內的露天車位，物管給車主辦一個停車卡，每天停放的位置不固定。當時聽物管說，從辦卡的情況來看，基本上露天停車位夠所有有車的業主停放，因爲一部分購買了停車位的業主可以停地下車場。袁先生回憶了一下，從2003年入住以來，露天停車費也是漲個不停，一開始是300元月保，後來月保取消，目前按照7.5元/12小時過夜來算，一個月停車費在400~450元左右。
一個停車位租金看似只有一千幾百，但“小數怕長計”，牽動着業主和業委會、物管錯綜複雜的各方利益。東風西路某名盤一位曾參與業委會籌建的業主告訴記者，車位出租收益是維持業委會或物管運營的一個重要經濟來源，大型小區每月車位租金十多萬元，收益歸屬也是關注的焦點。
廣州日報全媒體記者李鳳荷
記者手記
爭論：車位價值與民生如何平衡
據廣州市交委數據顯示,按產權歸屬劃分,廣州市住宅區停車位主要有三種：一是開發商擁有產權的車位，約佔43%；二是已賣給業主的車位，約佔43%；三是利用業主共有的道路、場地等劃設的屬業主共有的車位，約佔14%。而廣州市經營性住宅區停車位約佔全市經營性停車位的一半。
廣東中原項目部總經理黃韜分析認爲，如果按照之前一類地區停車位政府指導價500元月保，二、三類地區400元月保來看，市區車位租金過低，脫離市場。從開發商來看，以過低的租金來出租車位，不如把車位全部賣光更爲符合經濟原則。
一位業主表示，在政府指導價“1.0時代”，私人出租的車位就已經偏離政府指導價，只要出租雙方無異議，超出指導價的情況比比皆是。即使是開發商持有的車位，少部分也以高於政府指導價的價格出租。現在即將開始政府指導價“2.0時代”，制定收費標準時宜更加合理，令業主和租客都能接受。
記者李鳳荷
市區業主：“停車太貴了”
月租猛漲的不少
廣州日報訊 （全媒體記者劉麗琴）近期天河樓盤因車位租價上漲而發生的糾紛不少。例如，珠江新城的尚東君御停車費由月租720元漲到1500元，臨保由4元/小時漲到6元/小時；天一莊原來月保費400元，後來取消月保，每小時收費5元，漲價後每月停車費要1800元……
從廣州市停車場協會的數據來看，天河區絕大多數小區的停車費都超過政府指導價，而很多小區的車位是已經售出的，業主通過租賃私人車位解決停車問題。南國花園的業主放租車位收費1100元/月，再外加120元管理費。
整體來看，天河小區停車收費標準主要集中在每小時2.5~5元，而月保則從400~1500元不等。因爲不少車位是私人產權，要靠自己與業主商議價格，討價還價功力不同，租賃價格差距很大。住在珠江新城中海花城灣的李小姐目前租的車位月租金750元，住在東方新世界的李先生車位租金則要1200元。
越秀 車位租金全市最貴
廣州日報訊 （全媒體記者陳白帆）越秀區可能是全市車位需求最爲緊張的區域。本來就是市中心核心區，加上大部分商品房小區都有一定年頭，十多二十年前樓盤規劃的車位配比到現在顯得嚴重不足，另外早些年廣州市對商品房車位銷售沒有限制，並沒有規定一個業主只能買一個車位，因此很多車位被投資客相中，一些財大氣粗的業主一個人買幾個車位也很正常，自用之餘用作出租。
越秀區商品房小區的私家車位租金普遍在1000元/月以上，2000元/月也並不出奇。根據去年發佈的《廣州靜態交通調查報告》，在廣州各行政區中，有七成以上的受訪車主認爲越秀和天河是廣州最難停車的兩個區域，而認爲越秀更難停車的比例還高於天河。
荔灣 芳村新盤停車較平
廣州日報訊 （全媒體記者 陳白帆）荔灣區的車位租金，不同片區有較大差異，相對來說，老荔灣如南岸路、中山八路一帶車位租金比較昂貴，而去到大坦沙、芳村高爾夫球場片區，由於空地多，私人經營的露天停車場也有不少，小區的車位租金不會太高。比如大坦沙的萬科柏悅灣，私人車位放租價不過500~700元/月。
保利公園九里所在區域有幾個新入住的大型社區，但同樣由於樓盤與樓盤之間有不少空地，車輛停放較爲隨意，因此目前單個車位的租金也不是太貴，比如保利公園九里的私家車位放租400元左右也有交易。
海珠 多個小區月保過千元
廣州日報訊 （全媒體記者李鳳荷）海珠區住宅停車費在全市來看處於前列，多個樓盤的車位月租金已邁過千元大關。去年“小蠻腰”附近某樓盤發售車位，最高價格達到90萬元/個。目前該小區車位月租達1500~2000元，停車費在海珠區“登頂”。
海珠東部樓齡較新的保利天悅花園由於車位配比較充裕，停車月保收費在1000元左右。而天悅旁邊的回遷房琶洲新村也有非常充裕的停車位，月保不過千元，琶洲小區的停車位供應不算緊張。
工業大道的中海錦榕灣地下停車位基本已出售給個人業主，月保租金要1000多元。很多業主爲了節省停車費，車就停在小區外面的市政路劃定的露天停車位，能比地下車庫月保便宜幾百元，但颳風下雨就難免心疼愛車。
白雲 車位多屬業主放租
廣州日報訊 （全媒體記者陳白帆）白雲區有不少大型居住社區的車位已陸續售出。因此以業主放租爲主，月租金在500~1000元。部分較新的小區還有物業公司放租的車位，價格相對便宜，比如嘉雲府物業公司放租車位，月保僅400元，而如果要買車位，則要30多萬元一個，很多業主寧願租用車位。
在白雲區的私家車位租金中，富力桃園的車位租金相對較貴，普遍在1000~1200元/個。
郊區業主：“三五百任停”
黃埔 車位配比高月保實惠
廣州日報訊 （全媒體記者樑紅舉）黃埔區新住宅小區比較多，除了老區府板塊外，其他區域的小區停車位配比相對較高，月保比較經濟實惠，很多小區的車位銷售並沒有出現類似市區盤的緊俏行情。
萬科城市花園位於黃埔區大沙中心區，總戶數約1961戶，但車位比只有3：1，停車位缺口大，車位相當緊張。業主張先生告訴記者，“2008年第三季度起小區賣車位，地下停車位不給月保也不給臨停，基本都拿來賣，只有地上的150個停車位給了月保和臨停。小區外面空地停車月保400元，物業公司提供的車位月保700元/月，業主放租的車位大概650元/月。”黃埔花園的車位更少，2000戶的小區，車位只有400個，目前月保費在740元。
蘿崗板塊的停車月保費倒是相當一致，從豪宅到限價房，價格都差不多，基本都在400元/月。像豪宅雅居樂富春山居、保利林語山莊，限價房龍光峰景華庭和萬科新里程，都是這個價。中新知識城全部是新小區。上週六，記者到萬科幸福譽採訪，業主對停車收費頗有微詞：小區不設月保，本來車位配比約1：1.07，算是比較充裕的，但物業公司以“安全”爲由取消了原本規劃的地面停車位，而另闢的露天停車位則一天要收費15元。
番禺 還有大盤可免費停車
廣州日報訊 （全媒體記者王荔珏）說到車位，住在番禺的業主要比住在老城區的業主幸福指數高一大截，因爲無論是租價還是售價，番禺的車位價格都比中心城區要便宜許多。基本上，150~500元/月的租價、10多萬元/個的售價，就已經可租可買了，而且價格相當穩定。
在大盤中，祈福新村的業主最幸福，因爲業主都可免費配一個車位供使用。中原地產祈福新村營業經理馬觀土介紹，租客若想使用該車位，則需到物管處繳月租費150元。
華南碧桂園車位租價比祈福新村要高一些。據中原地產華碧分行高級營業經理盧漢成介紹，華碧的車位分爲兩種，一種是路邊車位，物管放租，月租150元，先到先得；另一種是地下停車場，業主放租，租價400~500元/月。高檔社區星河灣的地下車位租價是目前同區域中最高的。中原地產星河灣分行營業經理何運曉表示，地下車位月保500~700元/月，露天車位爲180元/月，先到先得，但供應量充足。廣州雅居樂花園的車位大部分爲業主自持。據中原地產雅居樂天域分行高級營業經理鍾曉妮介紹，路面停車位月保150~200元，地下車庫月保約400~500元。錦繡香江花園的車位只租不售，據中原地產錦繡香江第二分行資深營業經理黃彩霞介紹，現時只有地下車庫可停，物管放租月保爲400元。
南沙 車位大都是買房送的
廣州日報訊 （全媒體記者王荔珏）若與番禺相比，南沙的車位含金量更加不足，不少車位基本上都是買房時贈送的，像碧桂園蜜柚、時代雲圖等。即使樓價已躍上“2字頭”，南沙濱海花園推出九期濱海御城新單位時，同樣也買房送車位。由於南沙樓盤的入住率不高，因此現階段車位空置率較高。幾大中介行的南沙分店都沒有專人負責車位租賃或買賣。
龍光棕櫚水岸的業主劉小姐說：“我家小區的車位配比是1：0.8，但地下車庫仍有大把空置，加上小區綠化帶規劃有免費停車位，很多業主包括我們都沒買車位，通常都搶免費的車位。車位現在售價大概15萬元一個，月租350元還包管理費。”
家在碧桂園天璽灣的林先生表示，小區車位比較充裕，基本是1：1.1的配比，售價12.2萬~13.8萬元，月租僅300元。家在南沙金茂灣的業主許小姐已收樓好幾個月，但都沒有考慮租車位或買車位的事，“因爲還沒計劃常住。”