廣州重磅救市啓幕：社保僅需6個月，首套房首付降至15%，取消利率下限

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道一線城市中首座首付降低至15%的城市來了。5月28日，廣州市調整優化差別化住房信貸政策，廣州房貸新政出臺。

據中國人民銀行廣東省分行微信公衆號消息，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對廣州市差別化住房信貸政策作出調整。

具體而言，對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例調整爲不低於15%，貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%，同時均取消利率下限。

與此同時，廣州還進一步調整了限購限貸政策，在限購六區的範圍內僅需要6個月社保即可購房。除此以外，二手房也全面解除限售。

這是截至目前，廣州最爲重磅的房地產政策。一套組合拳下來，廣州房地產政策基本上已經全面解除限制，救市的決心凸顯。業界普遍認爲，在市場未能企穩的當下，政策面上將會不斷有利好傳出，其餘一線城市也將會有類似的舉措。

降低首付

四座一線城市之中，廣州一直在樓市政策上“邁最大的步子”。在此之前，廣州的購房門檻已經降到很低，這次則再度優化。

據廣州市人民政府辦公廳發佈的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區購買住房，只需要提供6個月連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明即可購房。

在此之前，上述限購區域的個人所得稅或者社保需要繳納2年才具有購房資格。

除此以外，廣州還進行了差別化住房信貸政策，除了將首套房首付降至15%，二套房首付降至25%外，還取消了貸款利率下限。

在此基礎上，廣州繼續實行差異化信貸政策。例如，在廣州非限購區域內，擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，金融機構可視情況審慎把握並具體首付款比例和貸款利率水平；對於擁有2套及以上住房且有未結清購房貸款的居民家庭，則暫停發放商業性個人住房貸款。

中國人民銀行廣東省分行表示，廣州市是率先實現房貸利率市場化的一線城市。取消商業性個人住房貸款利率下限，有助於進一步推動降低居民購房成本，精準有效支持剛性和改善性住房需求；下調最低首付比例，有利於降低居民家庭購房門檻，進一步釋放有效購房需求，將對穩消費和擴內需產生積極的影響。

這次政策出臺的背景，是順應央行的“517”新政，也是因爲廣州本身有調整的緊迫性。在此之前，廣州已經多次優化房地產政策，但銷售面一直沒有回暖。今年4月，廣州新房和二手房價格指數環比跌幅創近年來新高；據克而瑞發佈的數據，今年前4個月，廣州商品房累計銷售面積262.39萬平方米，同比減少47%，成交金額819.98億元，同比減少35%，創下近五年來次新低。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認爲，近期新房交付的壓力加大，很多延遲交付、降配減配問題突出，導致市場情緒低迷、房企風險蔓延，迫切需要一攬子政策來提振市場信心、活躍交易、緩解開發商資金鍊緊張，促進新房和二手房庫存去化，形成良性循環，穩定市場預期和價格信號。

解除限售

除了優化限購限貸政策外，廣州本次還優化了限售政策。《通知》指出，居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位轉讓或辦理析產名下住房手續時不再審覈取得不動產權證時間。而在此之前，廣州取得房產證滿兩年後纔可轉讓。

至此，廣州成爲首座取消限售的城市。市場普遍認爲，取消限售之後，廣州的二手房掛牌量可能會創下新高。根據廣州貝殼公佈的數據，截至5月28日，廣州在售的二手房爲14.55萬套，而廣州二手房月供成交則比較平穩。

4月29日，廣州市房地產中介協會發布了4月二手住宅市場交易簡報顯示，今年4月份廣州市二手住宅網籤量較3月份環比下降了2.61%，總成交宗數達到9128宗，成交總面積爲89.93萬平方米。

李宇嘉分析稱，取消限售是雙刃劍。一方面，必然會提升掛牌量，導致二手房供給量增加，結合現在二手房業主競相降價賣房的現狀，可能意味着未來更加會導致降價賣房的問題；但另一方面，增加掛牌，有利於促進“賣一買一”的置換需求，特別是有利於促進剛需和改善、新房和二手房的良性循環。

不過，李宇嘉表示，商品房市場庫存壓力，需要的是疏導，而不是限制。限售長期存在，可能導致未來的堰塞湖。下一步，關鍵在於能否通過限購退出、利率和首付降低，鼓勵新市民入市等降低門檻、降成本效應，將既有的二手房掛牌以及限售退出釋放的掛牌量消化掉。同時，通過循環，提振交易活躍度，穩定價格預期，降低業主掛牌的傾向。

政策切變

廣州此次政策，基本上覆蓋了幾乎所有方面。

不僅優化了限購限貸政策、取消了限售，在公積金配套上，廣州也給出了友好的政策。其中指出，購房人申請住房公積金貸款時繳存年限調整爲連續足額繳存住房公積金6個月，並允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款。

對此，李宇嘉表示，其目的就是提升首付款支付能力。近期，商品房銷售下行，但職工正常繳納公積金，公積金池子的水位攀升，遠離85%的警戒線，爲加大提取力度提供了空間，也有利於降低貸款買房的成本。

與此同時，廣州還支持鼓勵房地產業各協會、房地產企業、中介機構搭建平臺實施中介機構代售、舊房換購等多種形式的商品住房“以舊換新”，推動建立交易新模式。鼓勵規模化租賃機構收購存量商品住房。

從這一表述中也可以推斷，之後廣州可能會由國企下場收購存量商品住房。

一系列組合拳打下來，廣州政策基本上已經“應出盡出”。業界普遍認爲，在當前的市場環境下，政策能夠起到一定的提振作用，不過後續可能還需要更多配套政策的支持。

一位廣州房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，廣州最近一手房“以價換量”的趨勢非常猛烈，通過降首付和降利率，應該可以帶動一波銷售。“預計政策的效力能夠支持一段時間。”

另一位華南房企廣州公司的人士則認爲，“政策能夠帶動一些觀望的客戶入市，但能否扭轉局面則還有待觀察。不過，政策目前的風向已經完全變了，所以如果政策不奏效，政策的利好就會不斷出來。”

中指院分析認爲，此次廣州出臺限購及信貸政策優化內容，也是落實中央關於房地產調控“一城一策、因城施策”的宗旨，通過降成本、降門檻、調整供應及刺激需求等方式，對限購、信貸、土地供給等方面進行調整。本次政策出臺將一定程度上帶動購房需求的釋放，有利於提振居民購房意願及市場預期，增強市場信心，促進本市房地產市場平穩健康發展。