增城房價準備破2萬 到底要賣給怎樣的"剛需客"?
本站房產2月18日報道 2016年，廣州土拍市場高奏凱歌，增城朱村的樓面價去到1.2萬/㎡，如果按房地產開發成本預估，未來房價或直逼2.4萬/㎡。但長期以來，作爲東部樓市“糧倉”的增城，優勢在於門檻低，瞄準的主要是預算有限的剛需客。房價急劇飆升，誰還願意買單？
目前增城基本可劃分爲新塘、中新、朱村、永和以及荔城5個板塊。2003年，伴隨着廣園東快速路全線開通，碧桂園鳳凰城等大型社區崛起，但彼時，廣州買家對在增城買房基本止步於新塘板塊。近年來，由於該片區住宅新貨緊缺，置業版圖不斷東移，中新、朱村和永和後來居上，成爲增城的成交”擔當”，其中地鐵利好和新城規劃，成功發揮了推波助瀾的作用。
2016年教育城取代新塘 成交佔增城30%
根據本站房產數據中心統計顯示，2016年增城網籤32361套成爲區域成交冠軍，銷量佔全市1/4，領先第2名的黃埔超過8千套。根據中原研究報告，取增城2015及2016年兩年的網籤量TOP20項目對比，可發現2015年熱門的新塘，在今年的成交比例減少到17%，取而代之的則是教育城板塊，從去年的11%提升至30%。而同時教育城周邊此前銷售冷清的項目，在2016年突然成爲爭搶的寶地。
有盤價格翻倍 去年賣9千今年漲到1.8萬
以緊臨教育城的荔富湖畔爲例，本站房產2015年踩盤時毛坯價僅爲7字頭，隨後改爲帶裝修銷售，2016年初賣9千/㎡，但目前已漲至1.8萬/㎡，單價短期內迅速翻倍。值得注意的是，該盤在售戶型爲143-168㎡四房，總價要去到300萬，這個預算在市區可買得起二手房。而朱村板塊的碧桂園城市花園，目前在售88-113㎡三房和138-188㎡四房，北向單位15900元/㎡，南向單位16900元/㎡。2015年該盤首度開賣時，單價萬元內即可成交。即使房價直線上升，這個4000多戶的社區現在僅剩500多套貨，仍然有價有市，預計今年上半年清盤。
荔富湖畔沙盤
近年來，朱村板塊在土拍中頗爲搶鏡。2016年11月，萬科以15.7億拿下朱村街山田村地塊，摺合樓面價高達12088元/㎡，引起市場譁然。趕上這波風口，2015年溢價45-53%拿地的中航城，在2016年底順勢面市。目前該盤在售94-110㎡複式單位，均價待定，但去年12月同期產品帶裝修報價已經去到1.7萬/㎡，銷售表示新貨只會更貴。而項目的平層產品已售罄，暫無推貨計劃。
直逼2萬/㎡的增城樓市，誰在爲此買單？
首先是地鐵利好帶來的首套自住買家。目前教育城板塊的樓盤集中在廣汕公路沿線，未來臨近21號線中新站和朱村站，由於21號線設計有快慢線，而朱村站是快線停靠站，在此乘車僅需3站可到天河，因此吸引市區白領在此置業。不過所謂”3站到天河”是指去到世界大觀，如果在珠江新城上班，快線需7站（慢線16站）到21號線終點員村站換乘5號線，全程耗時約45分鐘。
根據官方最新進度，截至1月底，21號線土建工程累計完成60%。21座車站中，棠東、黃村、世界大觀、智慧城、神舟路、科學廣場、中新、鍾崗等8座車站已封頂，其餘12座進行土建施工，朱村東站進行施工前準備；20個區間中，黃村至世界大觀、朱村至朱村東區間貫通，其餘進行土建施工；鎮龍車輛段工程累計完成65%，象嶺停車場工程累計完成72%，水西停車場累計完成81%。沿線樓盤介紹時稱21號線今年年底可通車，但從目前完成情況來看，可能性不大。
教育城"房東"好不好當?
教育城施工現場
其次是想當教育城”房東”的投資客。根據規劃，廣州教育城位於朱村街和中新鎮，規劃面積共20.20平方公里，比廣州大學城大2平方公里，主要包括24所職業學校。1期工程自2015年12月28日正式動工，工期608天，預計2017年8月建成，而2期目前也已開始建設，預計未來可吸引30萬師生進駐，這部分羣體是板塊租房市場的潛在需求來源。值得注意的是，從近年來廣州的租金水平來看，房東的日子已經沒有以前好過。有數據顯示，從2006年前至今，廣州出租年回報率連跌10年，從3.6%降到2.7%，靠租房回本需要40年。
樓市的贏家更多依靠轉手獲得物業增值的利潤。以荔富湖畔爲例，1年時間漲9千/㎡，1套100㎡的單位增值90萬，如果從賬面上看，確實是暴利的買賣，但能否套現纔是關鍵。由於二手交易成本高，加上增城貨量大，幾年內板塊的成交估計仍以新房爲主，投資買家需要做好打持久戰的準備。
莞深客一次性掃十幾套
在全民買房的時代，手握現金的買家擔心財富貶值，沒有購房資格又想在樓市上升期分杯羹，只能選擇不限購的區域出手。在增城，這個邏輯不僅僅適用於廣州買家，還有來自莞深的外地客。
預計2018年建成通車的穗莞深城軌，全線共設站點29個，7個站點（廣州北、白雲機場、鎮龍站、新塘站、望洪站、虎門火車站、深圳機場）與多條軌道交通線交匯，直達東莞，並可實現半小時連接廣深兩大機場。
其中鎮龍站臨近教育城，並與21號線實現換乘。這爲板塊樓盤帶來了莞深兩地的投資客。中航城的銷售告訴本站房產，曾有深圳買家一次性出手買下項目十幾套單位。值得注意的是，增城雖然不限購但貸款仍受限制，這位買家當時是全款付清，總成交額是千萬級別。
房價雖高，但樓市裡永遠不缺有錢人。
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