朝陽“巨無霸”地塊後再出手 中海110億元競得豐臺萬泉寺地塊

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

繼11月29日以153.32億元摘得北京市朝陽區“巨無霸”地塊後，12月12日，中海再次出手，以110.54億元競得北京市豐臺區萬泉寺地塊。

據瞭解，中海此次拿下的萬泉寺地塊是北京近3年多來出現的第一個未設置地價上限和銷售指導價的地塊，價高者得正在成爲北京土拍的新趨勢，同時也意味着開發商將有更大自由度去打造產品。

《中國經營報》記者瞭解到，今年四季度以來，四大一線城市的“百億級住宅地塊”不斷上新。以中海爲代表的央企頻頻大手筆拿地，除了近期在京拿下2宗百億級別地塊外，中海還於12月初聯合華潤競得深圳年內“地王”。

豐臺百億地塊出讓

此次出讓的地塊爲北京市豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊。

根據出讓信息，該地塊位於豐臺區太平橋街道，土地性質爲R2二類居住用地，用地面積6.37萬平方米，建築控制規模17.83萬平方米，容積率2.8，建築控制高度80米。地塊起拍價格110.54億元，樓面價6.20萬元/平方米。

地塊前期吸引中海一家企業報名，最終中海以110.54億元底價競得。

值得注意的是，該地塊取消了地價上限，也不再設置銷售指導價。這是3年多來，北京出現的第一個未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

此前，據北京規自委相關負責人介紹，該地塊是“9·30新政”後北京市主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，該政策的調整體現出北京市主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。不設置地價上限意味着土地市場競爭將更加激烈和開放，有助於提升市場的活力和透明度。土地資源將根據市場需求和供求關係來定價，使得土地價格更好地反映其市場價值。通過市場化的定價機制，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發運營能力的企業參與，進而提高土地使用效率和經濟效益。

不再設置銷售指導價，則意味着開發商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅產品，鼓勵開發企業選取高品質土地進行高質量開發建設，有助於推進房地產市場供給側改革，激發改善性住房需求，符合市場對“好房子”的期待，推動房地產市場高質量發展。

自本宗不限價地塊推出之後，北京市又陸續上新了3宗不限價地塊：昌平區北七家鎮CP01-1503-0002、0008、0009地塊；海淀區朱房村0029、0030地塊；豐臺區西南郊冷庫及周邊改造項目FT00-2404-0005地塊。張凱指出：“不限價地塊一方面說明價高者得正在成爲北京優質土拍的新趨勢，另一方面也正是把樓市交還給市場的有力表現。”

據瞭解，萬泉寺地塊地處西二環、三環之間，周邊地鐵16號線、房山線雙軌交匯，鄰近即將建成的麗澤城市航站樓，且位於麗澤金融商務區輻射範圍內。但地塊也鄰近京滬線鐵路，噪音較大。同時地塊內部中央有一處明代家族祭祀臺基遺蹟，狹長，屬於考古研究發現，必須保留，如果購房人忌諱則視爲不利因素。

另外，該地塊東南側相距不遠的西南郊冷庫05地塊也剛剛進入預申請階段，是本地塊未來的潛在競品，將在2025年與中海“短兵相接”。地塊面積2.74萬平方米，規劃建築面積6.92萬平方米，容積率2.52。據張凱介紹，該地塊相較於萬泉寺地塊更加方正規整，但同樣其東側緊鄰京九鐵路，大概率也會受到噪音影響。而從地產開發角度來看，西南郊冷庫地塊明顯門檻更低。

目前，萬泉寺地塊周邊競品項目大多進入尾盤銷售期，北側首開端禮著網籤359套，網籤均價11.04萬元/平方米，去化率88%。南側北京瑞府網籤534套，網籤均價9.84萬元/平方米，去化率97%，北京悅府網籤602套，網籤均價10.98萬元/平方米，去化率94%。

大手筆拿地

據瞭解，今年以來，北京市接連推出幾宗總價超百億元的地塊，因位置優越而備受市場關注，上述地塊是北京市年內推出的第三宗總價超百億元的地塊。

3宗百億級別地塊中的2宗均由中海競得。今年11月29日，北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊，小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊，十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊正式出讓，該組團地塊現場獲中海、華潤2家到場競價，最終由中海以153.32億元競得，溢價率0.2%。這也是北京市今年第二次以跨區域不同業態捆綁形式推出地塊。

今年四季度以來，四大一線城市的“百億級住宅地塊”不斷上新。中海、華潤、保利等央企頻頻大手筆拿地。

以中海爲例，除了在北京市場拿下2宗百億級別地塊外，中海近期還拿下深圳年內“地王”。12月2日，位於深圳灣後海總部基地的T107-0107地塊出讓，起拍價126.5億元，是深圳迄今第九宗總價超百億元的住宅用地，由於起拍門檻過高，僅有2組房企報名競拍，分別爲華潤、中海聯合體與招商蛇口。最終，經過長達近一個半小時、293輪的舉牌競價，華潤與中海聯合體以185.12億元競得該地塊，溢價率達46.3%，成交樓面價高達70387元/平方米。

據瞭解，深圳市上一次出讓的“百億元地塊”，是去年6月由中海地產以125.32億元拿下的深圳灣超級總部基地住宅地塊，後開發爲中海深灣玖序項目，已於今年6月底首次開盤，開盤銷售額過百億元。

而此次出讓的T107-0107住宅地塊，則在起拍價、成交價、溢價率、樓面地價各方面均超越了去年中海地產拿下的深圳灣超級總部基地住宅地塊。該宗地塊含商務公寓7萬平方米，其中4萬平方米可分割轉讓、3萬平方米限整體轉讓。地塊商品房不限價、無保障房、沒有70/90戶型限制，並且建築高度限高250米（含商業）。業內預計該地塊大概率會打造成與中海深灣玖序相似的豪宅產品，住宅部分建成售價或在15萬元/平方米以上。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）