中海再度佈局豐臺 40億元競得全國首個城中村改造地塊

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

1月16日，北京三環內一宗地塊出讓，由中海以底價40.08億元摘得，成交樓面價爲5.8萬元/平方米，據瞭解，該地塊也是全國首個城中村改造項目地塊。

《中國經營報》記者瞭解到，本次出讓的地塊與2024年12月出讓的豐臺萬泉寺地塊直線距離僅300米，當時這一百億級地塊同樣由中海以底價摘得。業內預計本次出讓的地塊將與萬泉寺地塊聯合打造項目。

三環內上新

本次出讓的地塊爲豐臺區西南郊冷庫及周邊改造項目FT00-2404-0005地塊（以下簡稱“西南郊冷庫地塊”）。

根據出讓信息，地塊位於豐臺區玉泉營街道，屬於麗澤金融商務區的輻射範圍。純住宅用地，無多餘配建，不限地價，不設指導價，建控規模約6.91萬平方米，容積率2.52，限高80米，可做高層建築。

該地塊交易起始價40.08億元，前期僅吸引中海一家企業報名，最終由中海以底價摘得，成交樓面價5.8萬元/平方米。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該地塊所處環線位置優越，北接京滬線，東臨京開高速，南靠南三環，西挨規劃中的柳村路，構成了一張緊密交織的交通網。柳村路規劃作爲城市主幹道，寬度設定爲60—70米，計劃連通京雄高速市內段，旨在加強與房山乃至雄安新區的聯繫。項目靠近地鐵10號線、19號線、大興機場換乘站草橋站，但臨近鐵路可能會面臨噪聲的影響。

目前，地塊周邊競品項目北京瑞府網籤率超過90%，張凱說：“此時拿地能夠有效補充板塊庫存，時機剛剛好。”

另外，西南郊冷庫地塊作爲北京首批謀劃的20個城中村改造項目之一，也是豐臺區7個城中村改造項目之一，經過拆遷騰退改造再佈局，板塊界面屆時將煥然一新，配套成熟度再上一個臺階。

據瞭解，該地塊在規劃設計上提出，項目須滿足多項高標準商品住宅基本品質要求，包括綠色建築二星級標準、實施裝配式建築且裝配率達到60%即A（BJ）級、設置太陽能光伏或光熱系統，多層居住建築應採用坡屋頂形式，以及進行適老性設計等。

中海再度佈局豐臺

作爲近兩年北京供地的主力區域，豐臺區2024年出讓多宗優質地塊，包括三環內的萬泉寺、西南郊冷庫、分鐘寺和東鐵營等地塊，以及位於四環的大瓦窯和槐房新宮等地塊。

其中最受關注的是萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊。該地塊位於豐臺區太平橋街道，土地性質爲R2二類居住用地，用地面積6.37萬平方米，建築控制規模17.83萬平方米，容積率2.8，建築控制高度80米。地塊起拍價格110.54億元，樓面價6.20萬元/平方米。地塊取消了地價上限，也不再設置銷售指導價，是3年多來北京出現的第一個未設置地價上限和銷售指導價的地塊。同時也是“9·30新政”後北京市主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。2024年12月12日，中海以110.54億元底價競得萬泉寺地塊，樓面價6.20萬元/平方米。

值得注意的是，2024年10月底時，豐臺區政府曾與中海正式簽署合作框架協議。當時，豐臺區委副書記、區長初軍威表示，豐臺區正處於快速發展的關鍵時期，產業增長動能充沛，城市建設空間巨大，將以此次簽約爲契機，與中海建立更爲緊密的聯繫，確保重點項目高效落地。

而此次出讓的西南郊冷庫地塊即與萬泉寺地塊相鄰，直線距離僅300米。張凱指出：“繼摘得百億萬泉寺地塊之後，中海再度佈局不遠處的西南郊冷庫地塊，一方面驗證了2024年10月其與豐臺區政府簽署戰略合作協議，計劃深耕豐臺的想法；另一方面也推測該地塊將與萬泉寺地塊項目聯合打造，北側地塊以改善大戶型爲主力，南側地塊做成小面積剛改產品，以多樣化產品來提升市場競爭力也是不錯的選擇。”

據瞭解，北京市2024年接連推出3宗總價超百億元的地塊，因位置優越而備受市場關注，其中2宗均由中海競得。除了上述萬泉寺地塊外，2024年11月29日，北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊，小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊，十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊正式出讓，該組團地塊現場獲中海、華潤2家競價，最終由中海以153.32億元競得，溢價率0.2%。這也是北京市2024年第二宗以跨區域不同業態捆綁形式推出的地塊。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：劉軍）