政策發力，房地產企穩有底氣

趙秀池中共中央辦公廳、國務院辦公廳日前對外發布了《提振消費專項行動方案》。其中專門對滿足住房消費需求提出了新安排，包括持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，擴大住房公積金使用範圍等。根據經濟學原理，消費是拉動宏觀經濟的重要馬車之一。提振消費可以通過消費乘數原理，有力地拉動國民經濟增長，因此，提振消費是擴大內需、做大做強國內大循環的重中之重。而住房消費是大件消費，既涉及國計民生，又涉及宜居宜業城市生產生活環境的打造，涉及人民羣衆日益增長的對美好住房水平的新期待，因此，大力提振住房消費，持續用力推動房地產市場止跌回穩至關重要。爲此，去年9月26日中央政治局會議指出，要促進房地產市場止跌回穩。去年12月9日中央政治局會議強調，要實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆週期調節，打好政策“組合拳”。去年12月中旬的中央經濟工作會議則指出，要擴大內需，穩住樓市股市。近年來，各城市因城施策推出了“四個取消、四個降低、兩個增加”等一系列房地產政策“組合拳”，這些政策通過減少房地產供給，增加房地產需求，以達到促進房地產市場實現供求平衡、穩定房價、促進房地產市場止跌企穩的作用。這些重磅“組合拳”，通過調整或取消限購，降低房貸首付款比例和利率，取消普通住房標準和非普通住房標準，賣舊買新稅費減免等政策，降低了購房門檻和購房成本，調動了購房人的積極性，促進了剛需與改善性住房需求入市；通過城中村改造、舊城改造貨幣補償，增加了住房需求；通過政府專項債券、專項借款收購存量土地與房屋，減少了市場存量房地產供給。這些政策從源頭上起到了平衡供求關係的作用。當前這些政策的效果日益顯現，房地產市場已出現止跌回穩的跡象。從國家統計局公佈的房地產開發景氣指數來看，在2024年4月達到最低點91.83之後，今年2月份已經達到93.8，至今已經連續10個月一路走高。說明房地產開發企業市場信心在不斷恢復，拿地開發的意願在不斷增強。資金是房地產的命脈。從房地產資金到位情況來看，2024年1-2月份資金同步到位同比下降24.1%，今年1-2月份資金到位同比下降只有3.6%，說明房地產資金到位得到了大幅改善，市場預期在不斷向好。從商品房銷售數據來看，無論是從新建商品房銷售面積，還是從銷售額來看，市場都有大幅好轉。2024年1-2月份新建商品房銷售面積同比下降20.5%，今年1-2月份同比下降5.1%；2024年1-2月份新建商品房銷售額同比下降29.3%，今年1-2月份同比下降2.6%。這說明市場購房意願在增強，市場人氣在聚集。從房價來看，根據國家統計局70個大中城市數據，一線城市樓市率先呈現止跌回穩。根據去年12月份的統計，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有23個，比上月增加6個，上漲城市數創自2023年7月以來新高；二手住宅價格環比有9個城市上漲。展望未來，各地仍然要因城施策，出臺一系列房地產新政，包括繼續降低房貸利率和首付款比率，減輕購房人負擔，促進剛需與改善性住房需求早日入市；繼續提高住房公積金的提取額度和房貸額度，提高購房人的購房能力；不斷擴大住房公積金的覆蓋範圍，讓更多的職工享受到住房公積金的低息貸款政策；結合城中村改造、危舊房改造政策，盤活存量商品房和土地等，平衡供求關係等。可以預期，在一系列政策“組合拳”的推動下，市場信心會逐步恢復，市場成交量會逐漸放大，房地產市場止跌回穩更有底氣。（作者是首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、教授）