自住小宅成主力！四大專家解析金鼠年房市：別爲怕漲價而買房
圖文／鏡週刊
2019年臺灣房市出現緩步回溫的訊號！房市從2014年反轉下修後，去年全臺買賣移轉棟數有望站上30萬棟，業者對2020年市場抱持樂觀的態度。然而，從全球經濟面來看，美中貿易戰尚未塵埃落定；國內總統大選落幕，新內閣的房市政策未明，可能都會影響民衆的購房意願。
「 2019建商搶地非常兇猛！原本看好臺中一塊地，打算隔天買，結果當晚就被人捷足先登。我現在請土地開發人員一找到地，就馬上傳訊息回報，價格可以就買下。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說出建商爭相購地、儲備能量的熱鬧景況。
▲房市出現緩步回溫訊號，2019年的全臺買賣移轉棟數有望創下近5年新高。
根據仲介全聯會、中華民國全國商業總會統計數據顯示，2019年建商購地總額近2千億元，年增率達106％，全臺推案量總銷也達1.43兆元，年成長13％，建商推案信心已回到多頭水位。大陸建設董事長張良吉就指出，國內經濟緩步復甦，且有臺商迴流、轉單效應發酵，預期今年經濟成長幅度更多，也將帶動房市。
另一方面，全臺買賣移轉棟數連續3年成長，2019年更有機會突破「房市榮枯指標」的30萬棟關卡，以目前全臺總家戶數約870萬戶來算，等於每29戶就有一戶家庭購買或換置房屋，創下近5年新高。且從央行公佈的數據來看，國內五大銀行去年10月的新承做購屋貸款金額達551億元，連2個月上漲，爲歷年同期新高。
有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設董事長李文造分析，臺灣房市從2015年進入價量修正期，房地合一稅上路更讓投資客紛紛退場，因此近年來自住客買盤成爲主力，再加上國內利率維持低檔，讓成交量與價格逐漸回穩，「房地產是經濟火車頭，回到基本面、正常化是很好的現象。」
▲2020年房市中的主流商品，依然是中小坪數、低總價的物件。
然而，政治大學地政系退休教授張金鶚持不同看法，「我認爲房市回溫的說法真假難辨。」張金鶚指出，房價雖然有微幅下降，但仍相對高價；而成交量增加則是因爲小宅趨勢，「原本房屋1戶60坪，現在是拆成3戶來賣。2020年不確定的因素多，仍處於盤整階段。」
事實上，許多專家認爲2020年房市首項變數是總統暨立委大選，但隨着大選落幕，李文造認爲，房地產市場將回歸基本面，選後房市會「持續保溫」。賴正鎰也表示，蔡英文政府對房地產態度是「尊重市場機制」，房市將穩定發展。
▲隨着大選落幕，蔡政府新內閣提出的房市政策，將影響民衆購房意願。
張金鶚則說，由於蔡英文政府連任，目標應爲歷史留名，預料會較積極推行房市政策，像是稅制改革、實價登錄2.0等。但仍得等5月20日總統上任、新內閣提出新的房市政策後，狀況纔會較爲明朗。
至於另一變數，則是事關全球經濟成長的美中貿易戰，目前雖暫趨緩和，但何時落幕仍沒有答案，一舉一動都將牽動股匯市表現，也會間接影響房市走向，需持續關注。
買方可觀望 勿追價搶購
金鼠年想買屋、換屋的民衆該怎麼行動最穩當？張金鶚解析，自住客羣口袋有限，缺乏投資動能，支撐房價回彈力道不足，預期2020年房價爲「平盤震盪」格局；交易量方面，由於兩岸政經局勢的不確定性，以及既有的少子化、高齡化、空屋存量等問題，買氣難有爆發性擴量。建議買方觀望爲主，若有剛性需求，宜以品質佳的物件爲優先，「但若只是怕漲價而買房，大可不必。」
賴正鎰則認爲，2020年房市是「量續增、價微揚」的格局，「預計比去年成長4至6％。」他表示，隨着臺商迴流資金加速、內需建設加碼，推升產業與消費動能，「將會是『萬馬奔騰、遍地開花』的一年。」
李文造與張良吉同樣持正面看法，皆指2020年將延續去年買氣，呈現溫和順銷趨勢。「現在是買房的好時機。」李文造特別談到，過去4年房價平均跌幅15％，已經是跌無可跌，但由於餘屋多、建案一直推出，價格也難上漲。
而去年六都房市呈現「北溫南熱」的狀況，北臺灣部分，桃園市的買賣轉移棟數年增率達16.8％，拔得頭籌；二至四名則分別爲高雄市、臺南市及臺中市。不過，其中高雄房市在下半年大幅降溫，是一大警訊。
▲自住客買盤出籠，房價因此回穩、成交量也緩步復甦。
今年以區域性來看，賴正鎰已經將目標放在交易量穩定的新北、桃園、臺中等地，但也會繼續朝豐原、彰化、高雄等區尋覓。張良吉認爲，新北市仍是建商推案首選，其中，他特別看好新店，該處是傳統文教區、生活機能佳，有預算的換屋族，可以考慮央北重劃區建案。
至於產品走向，李文造指出，「低單低總」的住宅將在中南部持續順銷，總價在5百萬至1千萬元的產品最受青睞；雙北市仍流行中小坪數、區間在1千萬至2千萬元的低總價物件，但須注意單價不能漲得太高。大坪數與豪宅產品不再是趨勢，去化速度緩慢。
「近年來重劃區房市很熱，主打低單低總吸引不少首購族。」但李文造提醒，建商在重劃區土地便宜時搶進，才能推出這樣的產品；然而，最近重劃區地價與建商造價節節高升，「如果失去低單低總優勢，買進與否應謹慎評估。」
餘屋數偏高 投資宜保守
「從長遠來看，臺灣房市還有餘屋、空屋數多的隱憂。」張金鶚表示，近年來小宅當道，進而衝高餘屋存量，讓整體房市呈現供過於求。根據內政部資料，2016至2018年，全臺仍有逾7萬戶餘屋。但同時，2019年建照核發量推估達到14.4萬戶，創下24年以來新高，而建照核發來源大多來自於各重劃區。
雖然預期房市榮景再臨，建商推案信心高漲，但也恐怕累計大量賣壓。「現在買不起房的年輕人都想等待繼承，真的有大量買房需求嗎？這點不可不慎。」張金鶚再度提醒。
李文造則認爲，許多民衆一有資金仍想買屋置產，降息雖是趨勢、臺灣利息也連14凍，但難保哪天吹起升息風，買房負擔將加重，「有自用需求可考慮買，當然，投資還是保守一點好。」
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