租房遇“串串房”“隔斷房”，租客能否任性解約、退租？

租房時，怎樣避免租到有害物質超標的“串串房”？如果不慎租到了“隔斷房”，該怎樣做才能維護好自己的權益？日前，濟南市歷城區人民法院梳理了該院審理的一些涉及租房“踩坑”的案件。

租房遇甲醛超標

“下決心來濟南以前，我聯繫了許多有經驗的同學，向他們詢問‘生活攻略’，話題中總繞不開租房這件事兒。”來濟南求職的小芳表示。獨在異鄉打拼的年輕人，初到一個城市，渴望租到一套離單位近且價格又合適的房子，生活方便的同時也會有家的歸屬感。但當租房時遇到問題，租客能否任性解約、退租？

“串串”本是重慶話，有掮客、經紀人的含義，“串串房”指的是炒房客以低價收購舊房子或者毛坯房，用極度節省成本的方式對房子進行裝修，之後作爲精修房高價租售，最大限度地賺取差價。因這類房屋經常存在甲醛等有害物質超標現象，又被稱爲“白血病套房”。

小芳大學畢業後從家鄉重慶來到山東濟南求職，在朋友的陪同下找了幾處房屋，最終挑選了一套離單位近且價格合適，看上去比較舒適由某房屋租賃公司出租的房屋。“獨在異鄉當租客，今後萬事靠自己。”小芳打定主意要在濟南工作、生活，並與房屋租賃公司約定租期爲一年。

隨後，小芳拿出大學期間兼職掙下的錢，依約支付了押金、租金，併入住房屋。因租房時瞭解到房間裝潢比較新，也正因此，這套房纔得到小芳更多的青睞。小芳每天都想着如何把自己的這個小家佈置得更溫馨。可是入住沒多久，小芳發現房屋內有刺鼻味道，居住幾天後，出現頭暈、噁心、心慌、呼吸不暢的情況，在朋友的提醒下，小芳懷疑屋內可能甲醛超標。

隨後小芳購買甲醛自檢試劑盒，並委託檢測機構檢測，對比標準後發現房屋內的確存在甲醛超標現象。得知結果的小芳當天就要求與房屋租賃公司解除合同，退還押金、租金並支付甲醛檢測費用，但因雙方協商未果，小芳將對方起訴至濟南市歷城區人民法院。

本案被告房屋租賃公司表示，小芳在進行甲醛檢測時，公司工作人員並未在場，所以對該甲醛檢測報告不認可，對甲醛檢測費用也不認可。雙方應繼續履行合同，小芳退租構成違約。

本案中，小芳提交了某檢測公司出具印有CMA認定標誌的檢測報告，檢測結論載明，臥室兩個點位分別是甲醛0.191mg/m³、0.198mg/m³。根據《民用建築工程室內環境污染控制標準》規定，Ⅰ類民用建築工程（包括住宅、居住功能公寓、醫院病房、老年人照料房屋設施、幼兒園、學校教室、學生宿舍等）的甲醛濃度標準爲≤0.07mg/m³。小芳表示，自己所租住房屋內兩個點位（牀頭及牀尾）甲醛超標2倍多，擔心自己身體受到影響，不得不立即搬出不再居住。經查，某檢測公司具備檢驗檢測機構資質認定證書，可以爲社會經濟、公益活動出具具有證明作用的數據、結果。

房屋租賃公司雖對該甲醛檢測報告不認可，但因小芳已搬離房屋，被告同意解除合同，但要求小芳按照合同約定支付違約金。

本案承辦法官認爲，小芳租賃房屋，用途爲居住。房屋租賃公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超標情況，不符合正常居住條件，因此該公司構成違約。因小芳已搬離，房屋租賃公司同意解除合同，因此合同於小芳搬離當日解除。小芳在合同存續期間獲得了部分居住權益，因此法院判決該公司退還小芳押金、未入住期間的剩餘租金及各項費用。

法官提醒，大學生在租房時要擦亮眼睛，遇到裝修傢俱嶄新，價格卻低於正常標準的房屋時，要提高警惕，可以使用空氣質量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進行測試；在簽訂租賃合同時，可以對房屋空氣質量等事項及違約責任進行明確約定；如果不小心租到了有害物質超標的房屋，則出租人因未交付符合居住條件的房屋構成違約，承租人可以依法解除合同；同時，承租人要注意保存好證據，必要時可委託專業鑑定機構對房屋空氣質量進行鑑定，以便維權。

租房遇“隔斷房”

明知是“隔斷房”仍租住，但後來發現居住不便想以隔斷房爲由解除合同並要求退租，這個理由能否成立？

原告賈剛與被告鄭峰簽訂房屋租賃合同，並約定了押金、租金等事宜，賈剛於合同簽訂後不久入住該房屋。租住一個月後，賈剛發現“隔斷房”租住多有不便，雖然價格合適，但並不舒適，於是告知鄭峰其不再承租，並於告知當日搬離房屋。後賈剛將鄭峰訴至法院，要求退還租金。

訴訟過程中，賈剛提交《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》，認爲該文件明確“隔斷房”不允許出租，以此證明雙方簽訂的房屋租賃合同無效，要求鄭峰退還自己的房屋租金、押金等共計3590元。鄭峰認爲，賈剛是在明知“隔斷房”的情況下仍租賃該房屋，應當繼續履行合同，賈剛擅自退租構成違約，不同意退還。“隔斷房”不是入住當天才知道的，在簽訂合同之前我就已經明確告訴他了，他也同意，現在又以這個理由退租，我覺得不合理。”鄭峰說。

法官經審理查明，本案中，賈剛租賃的系客廳“隔斷房”，根據濟南市住房和城鄉建設局等部門聯合印發的《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》第七條規定，租賃住房有下列情形的，不得出租用於居住：改變原有房屋空間佈局結構，將客廳、餐廳隔斷及廚房、衛生間、陽臺、車庫和地下儲藏室等非居住空間出租用於居住的，將原設計的房間（臥室）分割、搭建後出租的，按牀位出租的。

法官認爲，《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》屬於規範性文件，賈剛承租的涉案房間雖不符合上述管理辦法的相關規定，但並未違反法律、行政法規的強制性規定，且雙方簽訂房屋租賃合同是當事人真實意思表示，並不導致合同無效。但涉案合同在違反《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》的情況下，賈剛可主張解除合同，退租。但賈剛在簽訂合同的過程中，也未盡到謹慎審查義務，在知曉自己租住的是隔斷房後仍實際租住該房間，且在通知鄭峰不再承租後當日即搬離，未給對方預留合理的尋租、轉租時間。因此雙方在合同簽訂、履行過程中均有一定過錯。綜合考慮本案實際情況，扣除合理尋租期間的租金，法院酌定鄭峰退還賈剛押金、剩餘租金、物業費、網費等共計3175元。

租房時該注意什麼？

歷城區人民法院立案庭（訴訟服務中心）法官張潔表示，根據《中華人民共和國民法典》第七百三十一條規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。承租人承租房屋用於居住時，出租人應保證租賃物適宜居住。租房後如果在入住後發現甲醛超標或其他問題，侵害承租人生命健康安全，承租人應立即與出租人進行溝通，及時消除隱患或者更換房間，溝通協商未果可依法起訴，解除合同，並要求出租人承擔違約責任。

張潔表示，另外需要注意的是，《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》規定，“隔斷房”不得出租用於居住，如果租到了“隔斷房”，雖不必然導致合同無效，但可以據此解除合同，要求出租人退還押金、租金。如果根據相關政策，在租住期間“隔斷房”被強制拆除，自己的租賃穩定性無法得到保障，此時若出租人不配合退還剩餘租金，可依法起訴解除合同，但同時會增加相應維權成本。因此，租賃房屋前要檢查好室內環境、物品，認真閱讀合同條款，支付款項時覈對實際收款人與合同相對方的關係，並保留相關證據，維護自身合法權益。

來源丨人民法院報、“中國普法”微信公衆號