2023年度中國房地產總結與展望（全版）

政策篇

2023年，中國房地產市場繼續底部調整。中央政策力度前穩後鬆，以7月政治局會議定調“行業供需關係發生重大轉變”爲分水嶺，政策力度逐漸轉向“託舉並用”。地方政策鬆綁加力提速，273省市622次政策鬆綁，從三四線到核心一二線反向傳導，限制性行政措施幾乎都已退出。

展望2024年，中央層面房地產政策有望從三方面發力，一是金融支持“三大工程”建設，並以此爲抓手推動構建房地產發展新模式，二是落實“三個不低於”等供給端金融支持，三是下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場。

行業篇

2023年全年銷售規模低位穩定，政策刺激呈“前高中低後穩”走勢；“保交樓”推動強竣工，連續11個月正增長且全年增速創十年新高；新開工面積同比再降超二成且創十年新低，三季度始有企穩跡象；開發投資規模回到2018年水平，全年增速逐月下滑但降速收窄。

政策推動行業新平衡仍需時間，2024年銷售投資開工仍低位波動。

城市篇

2023年，全國百城商品住宅成交規模低位再降，延續築底行情。月度呈現出脈衝式復甦態勢，二手成交韌性優於新房，掛牌量增價跌，全面承接剛需。事實上，即便9-10月核心一二線相繼鬆綁限購、限貸，但對成交的提振作用邊際遞減，樓市深度調整還將延續。

預判2024年，我們認爲成交總量規模仍將回落，預期延續築底。從全年走勢來看，大概率延續本年度脈衝式復甦，傳統的“金三銀四”、“金九銀十”或將迎來小波段向好行情，但持續性不足。

土地篇

市場大環境遇冷背景下，土地市場成交規模較2022年同期有明顯下滑。截止2023年12月20日，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了21和18%，成交建面再度刷新近十年新低值。

展望未來，在當前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，雖然“限價”取消後爲開發商留足利潤、調動拿地積極性，土拍市場向市場化過度；但考慮到不同地塊的區位條件和地塊價值不同，即使盈利預期較佳，在房企資金承壓的當下，還是良好的回款速度對企業決策更加重要。

產品篇

2023年，房地產市場未見明顯好轉，政策的着力點轉向居住端，改善需求得以持續釋放。行業繼續承壓前行，圍繞居民對更高居住品質的長期需求，房企更用心的做產品，持續打造穿越週期的產品競爭力。

未來，產品進化思路將由過去的標準化複製轉變爲因城而異、因人而異的定製化。隨着消費者需求的升級，“體驗”將成爲房地產企業在打造產品過程中亟待關注的重點，住宅產品將沿着橫向和縱向兩個方向進一步提升套系化場景的完整性，實現產品力的持續進化。

企業業績篇

2023年，中國房地產市場修復不如預期，整體還處在調整之中。一季度經歷低位拉昇之後，二季度開始動能不足回落，下半年一直處於低位徘徊，行業百強累計業績繼續呈現負增長。企業方面，百強房企格局分化持續，央國企銷售表現顯著好於混合所有制房企和民營房企，民營房企整體銷售困境最嚴峻。前11月百強累計業績同比降低的企業數量佔比超過六成，其中有31家同比降幅高於30%,民營房企佔28家。

進入2024年，經營環境仍充滿不確定性，房企需採取積極對策修復購房者信預期、適應新變化，促進銷售去化。

營銷篇

2023年政策逐漸放寬，尤其下半年“認房不認貸”、調降限購城市首付比例、取消限購等政策持續出臺，但效果有限。營銷策略更加直接，以特價房、工抵房甚至項目普降的方式折扣營銷，同時配合“以舊換新”、保價年底等手段穩定購房者信心，促進合理購房需求的釋放。

短期來看，尤其在年末衝刺的關鍵節點，折扣讓利的確能在一定程度上提升銷售規模，但從長期來看，聚焦產品力提升，穩定市場信心纔是關鍵。

融資篇

2023年多家房企完成債務重組，行業融資困局仍未解決：白名單製爲房企融資開閘，下半年民營房企政策支持加大；四季度傳出“三個不低於”量化指標，多家國有行召開房企座談會；全年融資總量同比下降28%，融資成本結構性下降；民營房企發債規模下滑72%，行業分化繼續加劇。

2024上半年債務到期壓力依然較大，房企需抓住近期政策利好窗口。

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