槓桿的終結：2021年房地產市場七大展望
轉眼間，2020年已經走到尾聲。儘管《時代》週刊給了2020年一個“最壞一年”的評價，但對於中國來說，2020年卻是重要的轉折年、關鍵年。
在房地產行業，很多新的變化開始出現：曾經被資本追逐的長租公寓遭遇寒冬；長效機制逐漸落地，樓市調控趨於常態化；“三道紅線”給房企套上“緊箍咒”，顛覆了房地產業原有的增長模式；互聯網對居住服務的滲透進一步加深，VR看房、直播賣房等新的營銷方式層出不窮……
這些變革的背後，實際上是經濟、人口、技術、監管等多種因素交織影響的結果，疫情則起到了加速器的作用。
在我國新舊增長動能轉換的大背景下，房地產業也在經歷新舊時代的更迭。一方面，調控如常，紅利減退，行業本身的商業邏輯和增長模式都在面臨調整；另一方面，在“十四五”規劃提出的雙循環增長框架下，房地產及相關行業在國民經濟中的定位也在悄然發生變化。
近日，貝殼研究院發佈2021年房地產市場年度展望報告。報告結合內外環境的變化，以及行業本身的發展邏輯，報告提出了七項重要展望。從範圍上，這些預測涵蓋了房地產業的各個操作環節和上下游領域，內容豐富；從時間跨度上，部分觀點不僅預測明年，甚至將目光放在未來5年的週期中，着眼長遠。
回顧過去的2020年，房地產市場保持總體平穩增長態勢。根據國家統計局統計數據推算，全國新建商品住宅交易規模將達到15萬億，同比增長8%左右。根據貝殼研究院統計測算，全國二手房交易規模達到7.3萬億，同比增長8.1%。
對於2020年房地產市場保持復甦的原因，貝殼研究院指出：第一，疫情激發了消費者住房條件改善的需求；第二，在新冠疫情的衝擊之下，全球貨幣流動性充裕，房地產作爲穩定的資產受到青睞。這也使得在中央始終堅持“房住不炒”的政策基調下，房地產市場仍然升溫。
從當前的形勢判斷，一方面，2021年宏觀貨幣政策將繼續遵循宏觀審慎原則應對經濟發展中的諸多不確定性，另一方面，房地產金融降槓桿將持續深化，促使房地產、金融與實體經濟平衡發展。
在這樣的形勢下，貝殼研究院預計2021年房地產市場總體平穩，新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲的時代一去不返。
從結構上看，區域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。
趨勢二：存量深化，服務崛起
從十四五規劃建議看，未來5年，我國住房發展的重點是民生保障，房地產政策以防風險、保民生爲主。
其背後的原因，是我國房地產市場已經達到了總體平衡、局部過剩的狀態，未來更多是要解決結構失衡的問題，尤其是核心城市新市民住房困難的問題；同時，近年來房地產金融風險有所加大，特別是房企的金融負債過高，需要通過差別化信貸政策逐步化解金融風險。
在這樣的政策導向下，貝殼研究院預計，未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步迴歸居住本質，由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產市場的主要驅動因素。幾大趨勢將開始出現：
第一，市場存量化程度加深。預計五年內新房年銷售額從15萬億往下穩步回落，二手房市場交易規模，則在7萬億的基礎上逐漸增長。
第二，從賣方市場進入到買方市場，對居住品質的要求不斷提高。品質住房不僅僅是居住面積的擴大，並且對產品質量、配套設施、社區服務都提出更高的需求。
第三，買方市場還對服務提出更高的要求。以消費者新居住需求爲導向，居住行業需要提供給新居住產品和服務，原先離散的業務將被打通，新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業、家居以及更多的售前售後服務將被有機地聯繫起來，形成一個統一的生態體系。
趨勢三：數字化重塑地產營銷
新冠疫情在客觀上成爲數字化營銷的“催化劑”。2020年疫情期間，一些房企嘗試使用“線上售樓處”、直播賣房等形式進行線上營銷，爲傳統線下營銷帶來有益的補充。
但貝殼研究院分析認爲，由於開發時間短、缺少產品經驗和市場驗證，線上平臺實際的使用價值有限，其基本邏輯仍然是“爲房找客”。
不過，線上營銷讓行業認識到線上化的重要價值和發展趨勢。無論在信息展示、獲客，還是看房、交易等環節，線上化都帶來了效率的極大提升。未來，隨着政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數字化對房地產行業的改造將會更爲深入。
貝殼研究院報告認爲，展望未來，在城鎮化深化、人口紅利消退的背景下，數字經濟成爲經濟高階發展和創新的核心驅動力之一。居住服務業進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，爲消費者提供更多的選擇權和更好的服務體驗。同時，這也將倒逼房企提升質量，改善服務品質，從而更好地迎接買方時代。
趨勢四：現金流緊張成房企常態
由於顛覆了原有的高槓杆模式，“三道紅線”對行業的影響將是長期和深遠的。貝殼研究院分析認爲，未來房地產開發行業將有幾大趨勢：
第一，集中度提升。今年前100房企集中度爲67.2%，行業變革加速行業洗牌的過程中，業績集中度仍有一定的提升空間。
第二，利潤率下滑。融資新規影響下房企投資意願降低，拿地意願明顯收縮，搶佔一、二線核心城市，高能級市場加速上行。但調控城市“限地價”、“限房價”的政策與核心城市的高競爭性將不斷推高房企成本上升，房地產行業毛利率水平或將逐漸下滑。
第三，現金流趨緊。2021年房企到期債務同比增長36%，預計未來3-5年後房企債券融資到期債務方可實現實質性降速，未來幾年房企現金流將保持緊張狀態。
第四，鞏固基本盤與推進多元化並進。過去多年來，房企多元化業務“遠水不解近渴”的現狀促使房企迴歸基本盤意願上升，但與此同時，把握未來的轉型關鍵期仍然重要。未來，在繼續鞏固基本盤的同時，與十四五發展戰略相結合的物業管理、健康養老、人工智能與租賃等領域，將是企業關注的重點。
2020年，經紀人職業化升級顯著，表現爲經紀人職業資格認證滲透率增加、收入水平提升，高學歷人才正在涌入，經紀人職業認可度得到提升。
貝殼研究院分析，這一方面是由於行業競合的規則體系漸已形成，經紀公司從過去的競爭爲主轉向競合爲主，經紀機構和經紀人之間的房源共享聯賣機制正在構建；另一方面，行業信息化水平大幅提升，移動互聯網和大數據、VR、AI等新技術在行業內得到廣泛應用，推動房地產經紀服務向專業化、標準化、技術化方向發展。
貝殼研究院認爲，上一個五年行業重點在“房”的數字化，下一個五年重點是居住服務者的數字化，服務者的數字化基礎設施加速構建。以“線上化、大數據、雲計算、VR技術、物聯網”及新基建爲底層的技術革命，正在引領一場居住領域的產業升級。
與之相對應地，未來行業將逐步構建居住行業專業人才學歷教育及職業教育體系，服務者職業認證、職業教育、僱主品牌都得到更多重視。政府和行業將通過數字化手段形成房產服務行業信用評價機制，推動服務者職業化。
趨勢六：長租公寓進入調整期
2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據公開信息不完全統計，今年超40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鍊斷裂。
貝殼研究院分析認爲，今年疫情對租賃市場的衝擊是長租公寓企業經營困難的直接原因，但長租公寓企業產生風險問題的深層次原因主要有三：首先，以包租爲主的商業模式單一、靈活性差，抵抗市場波動能力不足；其次，包租模式融資困難，企業容易傾向於使用長期預收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；最後，行業進入門檻過低，經營企業缺乏一定的資質和經驗，導致行業魚龍混雜。
長租公寓的崛起僅僅是最近10年的事情。貝殼研究院指出，在經歷了萌芽、起步、大量試水之後，行業已經在2019年出現陣痛，並隨之進入反思和調整的階段。
對比國外租賃專業運營的經驗，貝殼研究院提出，長租公寓的租賃機構化、專業化運營仍是發展趨勢，但未來行業需要解決融資、合規性兩個問題，從而適應利潤率微薄的行業現狀，以及愈加嚴格的監管政策。
另外，在發展模式上，相比於重資產的包租模式，託管方式可能更加適合當下中國的國情。國外的租賃住房很大比例採用託管服務模式，託管房源在私人租賃房源中佔比更高，行業發展成熟。託管模式既能夠幫助業主打理房屋，又不會揹負過高的改造成本，更加適合現階段的租賃市場。
趨勢七：老舊小區改造蓄勢待發
2020年是老舊小區改造的元年，儘管政策大力支持，但要想進入這片萬億規模的藍海卻並不容易。
各地落實並推進老舊小區改造的過程中普遍面臨三個最重要的困難：第一，居民針對改造意見難以達成統一，阻礙老舊小區改造的實施；第二，居民對於改造經濟負擔的擔憂；第三，改造後的物業維護問題。這也導致目前老舊小區改造的居民出資意願低，企業參與積極性不高。
貝殼研究院認爲，進入存量時代，房地產對經濟的拉動作用從投資轉爲消費，而城鎮老舊小區改造是房地產消費的重要並且迫切的組成部分。在“新基建”的框架下，未來老舊小區改造仍有很大的空間有待釋放。
貝殼研究院建議，政策上還需要進一步加大支持力度。比如，明確老舊小區改造後的持續服務和運營的保障機制；支持社會力量通過質押老舊小區更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款等。