2025年了 “零首付”還在割韭菜！

證券時報3月14日時發佈了一個消息，表示根據不完全統計，從去年12月到現在，已經有山東、新疆、吉林、山西、遼寧、青海、廈門、浙江等十多個省份的金融監管局，專門針對“零首付”購房做出了風險提示。

爲啥要專門提示？

首先，根據去年5月央行和國家金融監督管理總局發的相關通知來看，國家心裡的紅線其實是首套房首付比例不低於15%，二手房不低於25%，即便套因城施策這個萬金油，“零首付”怎麼看都有些低過頭了。

其次，據國信達數據發佈的2024年全國法拍房大數據分析報告，去年法拍房掛拍量爲657842套，同比增長51.69%。其中，僅前五位（重慶，成都，鄭州，武漢，昆明）的法拍房就高達100190套。

根據中國執行信息公開網數據顯示，2024年因零首付購房斷供導致的房產拍賣數量同比增長了20%。

“零首付”買房這個概念，我按時間範圍在百度上搜索了下，能找到的最早相關消息是2008年12月廣州房地產網發的一篇綜述，講的是廣州那會兒郊區部分樓盤驚現“零首付”，甚至還免稅費。而它在網上真正流行起來，則是從2017年開始的。

這倆年份，前者是著名的“四萬億救市”，後者是所謂的“史上最嚴調控年”之一，不難看出，“零首付”購房往往出現在樓市形勢不太妙的時刻。

再結合上邊提到的相關數據看，不論“零首付”看起來再怎麼親民，也改變不了其高風險的本質。

這種事運氣好，就躲過去了，運氣不好，那就是韭菜。

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“零首付”不止一種形式，並不拘泥於開發商秀操作，比如政府也會發起。

2003年12月，當時的美國總統小布什就簽署了《美國夢首付款法案》，這個是每年2億美元的首付款資助計劃，明確了會給收入低於一定水平的購房者提供首付款補貼，然後討論已久的“零首付”也通過了。

美國當時這麼搞的原因，至少是之一，就是爲了讓更多的家庭能夠擁有自己的房子。當然這個事情從結果上來說比較微妙，因爲樓市紅火了幾年後，次貸危機就出現了，而這個“零首付”也被認爲是成因之一......

咱們近些年也有類似的“零首付”政策，不過一般都是伴隨着人才或人口政策一起，增加人口的同時，還能消耗庫存，兩不誤。

這裡再舉個武漢的例子。據金融界消息，今年1月26日時，武漢光谷發佈了《關於持續促進東湖高新區房地產市場平穩健康發展的政策措施》，想利用9條新政，來刺激該區域的樓市。

整體內容簡單來說就3點：

1、符合新九條，也就是符合楚天英才、武漢英才、應屆生、多孩家庭、部分職業等等要求的購房者，可根據自身條件兌換各種首付抵扣券，理論上最高能抵29萬；

2、契稅、住宅專項維修資金全額補貼；

3、如果在武漢無房，購房時每個月還給500租房補貼（最多兩年）。

以綠城光谷桂府爲例，101平米的戶型，首付大概20萬，理想狀態下，人才補貼10萬+ 應屆生5萬+職業補貼5萬+舊房換新3萬=23萬。

嘿嘿，不僅“零首付”，還倒賺3萬。

看起來是筆好買賣，每日經濟新聞2月27日消息是分析人士認爲這個政策是有機會促進觀望的買家加速入場的，而根據房天下的數據，剛進入3月時，東湖高新區的新房均價超過了2.1萬一平，環比上漲了1%。

但問題是，不少人買房最後是要變現的，而上邊說的似乎和二手房沒啥關係。

房天下數據顯示，目前東湖高新區二手房均價1萬6一平出頭，而且從去年9月到現在就一直這個水平，不爲政策所動。

換句話說，新房好不容易薅來幾十萬補貼，結果一交房，補貼沒了不說，由於二手均價明顯低於新房，變相讓每個月的還款也變多了......

這肥肉，好像終究也沒能嚥下去的樣子。

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如果說人才購房政策是無意識設置的“零首付”，都可能讓購房者掉進陷阱之中，那一些房企精心包裝下所推出的“零首付”，簡直就是明晃晃的鐮刀了。

華聲在線去年6月就報道過，當時長沙就有不少樓盤推出了“零首付”活動，宣稱“無需首付即可簽約”“月供開發商墊付”等，就好像天上掉餡餅一樣。

但很多人意識不到，餡餅裡面包的，是鐵，會砸死人的。

舉個例子，一套標價200萬的房源，通過高評高貸，將房屋價格評估到接近350萬，貸款合同價虛擡至240萬，購房者不僅零首付，甚至能從銀行多貸出40萬覆蓋前兩年的月供。

聽起來爽吧？

實際情況是，一套只值200萬的房子，一波操作，倒欠銀行240萬，還不算100多萬的利息，按3.6%的利率算，每個月的利息接近6000！

但沒辦法，這種操作吸引了大批資金緊張的剛需人羣，開發商和中介將類似的操作包裝爲“政策紅利”“過村無店”等，部分樓盤的單日成交量甚至激增142%。

跟上述高評高貸類似的，還有首付分期。也就是開發商給你墊首付，分3年償還，年利高達15%，一旦逾期，不僅面臨高額違約金，嚴重的可能連房子都給你收了。

這還沒完，騙貸置換首付聽說過嗎？

部分中介或者房企，以更好通過零首付政策爲由，讓購房者僞造流水，註冊空殼公司，虛構經營，然後轉頭就拿着這些資料貸了幾十萬消費貸出來給首付，美其名曰“零首付”。

這種情況銀行一旦發現，抽貸，收房，黑徵信都是輕的，特定情況下搞不好還有可能從民事變刑事，一點都不好玩。

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說來說去，這各種神奇操作的背後，其實就是樓市去庫存壓力下的“飲鴆止渴”。在這種環境下，沒有市場辨別能力的購房者基本上淪爲了韭菜。

高盛近期對中國房價進行了預測，認爲要到2025年年底纔會企穩，其中新房這塊兒，預估還有20%～25%的空間，而二手房得到2026年纔會逐步平穩。

而這種時候，爲了更好地轉嫁風險，回籠資金，部分房企甚至會將“零首付”房源打包成理財產品，承諾高額年化收益吸引投資者，雪上加霜。

在多重壓力下，一旦出現“斷供潮”，就會引發房企－金融機構－購房者三重違約，可能會引發區域金融震盪，爲此重慶，鄭州，廣州等多地已發出“零首付可能加劇樓市泡沫”的警示。

“零首付”就像興奮劑，一針下去短期內能夠刺激成交，營造一種加快去庫存的景象，但興奮劑打多了要變耐藥王的，還會連帶出各種副作用。

北大房地產法研究中心主任樓建波在封面新聞去年9月23日的報道中表示，是否“零首付”，最後的房款都是一樣的，算利息的話，那肯定比付了首付的要多。

也就是說，“零首付”所減輕的前期壓力並沒有消失，而是轉嫁給了貸款利息和月供，成爲金融風險的隱形溫牀，後續如果引發斷供潮，進而波及銀行資產質量，最終可能形成系統性金融風險。

個人覺得，對於當下的剛需族來說，穩健，或許是最重要的。

要知道，上車的最終目的，是擁有車，而不是扒着車門一路狂飆，最終握不住被甩在路邊，摔得遍體鱗傷。

要知道，樓市需要的不是興奮劑，而是讓房價迴歸真實價值的勇氣。

要知道，免費的，纔是最貴的。（米宅）

本文源自：行業資訊