北京二手房“寒冬” 業主直降百萬仍難出手
“業主剛來電話，590萬就能賣。”中介小吳說，只要誠心買，價格還可以再談。二十分鐘前，該房源報價還是598萬。但瞬間降八萬並非底限，這套位於北京朝陽區的兩居室，掛牌兩個月來，已累計降價170萬。
在小吳印象中，以往市場低溫時，小戶型房價仍較堅挺。但如今，從望京熱門小區，到剛需聚集的大望路，二手房直降百萬已非孤例。據貝殼研究院數據，今年10月，北京二手房業主降價比重達91.6%，爲“3·17新政”以來最高值。
買賣雙方的心理預期齊齊改變，購房者猶豫不決，業主倍感焦慮。據國家統計局數據，11月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，但北京環比下降0.4%，已是連續5個月下跌。
“當下各項調控政策保持穩定，首次置業和改善性換房需求沒有升溫動力；此外，新房階段性供給較多，尤其是限競房與二手房市場形成相互競爭關係，在需求不增加的情況下，市場難以回溫。”貝殼研究院首席分析師許小樂認爲。
持續降溫
十二月，北京步入嚴冬，小吳提早站在店門口等顧客看房。十九歲北漂至今，小吳已在北京做了16年房產中介。他曾見證北京樓市一步步走向狂熱，也親身經歷調控後戛然而止的行情。最近一個月，是他今年最忙的時候。
“12月8日幫顧客簽下一套448萬的房、12月15日簽下303萬的房源……”看着工作記錄，他臉上露出短暫一瞬的欣慰。小吳所在片區是北京面積最大的朝陽區，去年常住人口360.5萬，也是潛在購房人羣最密集的地方。
但焦慮仍難以掩蓋。陪顧客看房間隙，小吳一根接一根地抽菸。“天氣太冷，壓力也大，你看我都有白頭髮了。”實際上，對他來說，近期業績已是全年最好。如果沒有這幾單，可能年都沒法過。而其他店員，三四個月才能開一單。
“調控前房子根本不愁賣，房源掛出來，人人瘋搶，我們帶看時連鑰匙都找不到。”小吳感嘆，放在以前，根本沒空像現在這樣，一下午帶顧客看四套房源。
我愛我家研究院數據顯示，11月北京二手住宅成交均價爲54338元/平方米，環比10月下跌0.83%，同比去年11月下跌1.69%，爲今年3月以來最低，近三月整體價格水平回到年初。
當月成交量較多的行政區中，西城區成交均價環比上漲2.81%、順義區環比上漲1.83%。除此之外，其他九區都在環比下跌，石景山、通州、大興、昌平跌幅都在5%以上。全市二手房價下行趨勢較爲明顯。
在這場買賣雙方的博弈中，業主的心理防線也在下降。據北京麥田成交房源監測數據，11月份買方整體議價幅度爲-6.9%，較上個月下滑1個百分點，客戶議價空間達到2017年以來最高水平。
除去議價空間大幅提高，自身賣房經歷更是讓他感觸頗多。“有次手上房源能在270萬賣出，我想再等等，但後來縮水到170萬，那種心理上的落差是很難承受的。”“資深買房人”李華坦言，一旦看到成交變難，焦慮感很快倍增，因爲承受不起資產損失帶來的風險。
剛需負重入場
五年前，全國樓市升溫，身處一線的北京房價幾乎翻倍。但轉折馬上來臨，2017年3月17日，調控落地，“認房又認貸”將購房門檻直線推高，無數炒房客被拒之門外。此後北京二手房連續9個月下跌，累計跌幅達13.5%；2018年全年均價仍同比下跌3.3%。
投資性需求已明顯減退。“曾經，房價越漲的地方越覺得有投資空間。一有新盤開，三五個朋友便一起去看。但現在，狂熱的買房慾望已很難被勾起。”李華說。
更多的是渴望拿到這座城市入場券的剛需。
北漂七年，王蘭終於在今年紮根北京。二月底生完寶寶後，她開始和丈夫商量看房。“養孩子開銷大，如果再不入手，以後更攢不下首付。”但真正看房時，她才發現，市區房子太貴，自己根本買不起。老小區停車都是問題，生活質量難以保障。最後，他們選擇在五環外的通州安家。
投資客解套，王蘭這類剛需正成爲撐起市場的主要動力。我愛我家統計數據顯示，11月選擇“首次購房”的客戶比例達74.97%，較10月增加1.52個百分點。經過10月短暫收窄後，這一比例在11月再攀統計以來新高，剛需仍是市場主力。
當二手房也“以價換量”時，剛需入場對交易也有短暫拉動。北京市住建委數據顯示統計，11月北京二手住宅共計網籤11203套，與10月北京二手房住宅網籤8879套相比增加2324套，環比漲26.2%，同比增長32.1%。
我愛我家研究院分析認爲，長期交易低迷和價格下滑使北京二手房市場積攢了不少潛在需求。經過一段時間觀望，加上近期南京、深圳等地調控政策有局部、小幅鬆動，這些需求的入市意願有所增強，市場活躍度小幅回升。
“但北京樓市調控仍然是高壓態勢，鬆動的可能性很小，市場有效購房需求仍以剛需爲主，房價也難有上漲空間。”上述機構認爲。
新房二手房持續膠着
除去買賣雙方和市場間的博弈，北京二手房持續低溫，與近年限競房大量入場關係密切。
2017年末，北京開始大規模出讓限競房地塊，相關項目則從2018年開始集中入市。中原地產數據顯示，最近兩年，限競房佔北京市場供應的70%。大興、豐臺、房山、昌平四個區是供應重點。
因在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房銷售價格通常低於同區域市場水平，因此對二手房市場形成很大分流。
但這並不代表限競房受市場歡迎。由於供應量大、區域相對集中，北京限競房整體消化情況並不好。
中原地產指出，截至今年11月末，北京市累計供應限競房5.4萬套，網籤規模約2.3萬套，整體去化率僅43%左右。庫存規模則首次突破3萬套。其中，供應量較爲集中的房山區，限競房去化率爲22.7%，僅爲全市限競房去化率的一半左右。
截至目前，北京商品房住宅庫存達7.56萬套，創近8年最高紀錄。此外，北京限競房簽約量合計2.34萬套，庫存高達3.1萬套，同樣刷新歷史紀錄。
中指研究院認爲，自2018年下半年以來，共有產權房、限競房迎來入市高峰，逐步在市場供求中佔據重要地位，快速提升市場有效供給。但部分區域項目扎推入市，產品同質化嚴重，市場明顯處於供大於求狀態，房企間存在巨大挑戰。
不僅如此，上述機構稱，入市項目中80%已虧損或將要面臨虧損。
扎堆供應、去化不佳，限競房與二手房的膠着狀態短期內不會結束。“限競房分流二手房需求，明年仍會持續。尤其是限競房供應集中的區域，二手房交易量和成交價將持續受到影響。”郭毅認爲。
我愛我家研究院稱，目前北京樓市調控力度已是史上最大，加上今年四季度以來各地調控多有微調，未來政策進一步加碼的空間較小。但北京仍是全國樓市標杆，“房住不炒”戰略下，政策難有大的鬆動，預計2020年北京樓市政策仍會保持平穩。
政策緊鎖、市場觀望之下，置業北京，仍是一張沉重的城市入場券。