北京西城區嚴格執行多校劃片 "頂級"學區房上漲神話破滅
（原標題：北京西城區嚴格執行多校劃片，“頂級”學區房上漲神話破滅）
7月4日下午，北京市西城區結束今年小學多校劃片入學意向填報工作。西城部分登錄志願填報系統的家長髮現，其房屋對應登記入學學校已無多校劃片計劃，甚至學區內所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區學校。類似情形多見於金融街、德勝和月壇（下文簡稱“金德月”）等優質教育資源區域。
很多2020年7月31日後重金購入西城學區房家庭的孩子無緣“牛小”。
“德勝這邊2020年7月31日後購入學區房的家長填志願時發現，片區內所有學校的學位名額都滿了，只能調到其他片區。”負責德勝片區房源的房屋經紀人陳宇馳告訴21世紀經濟報道記者。
陳宇馳說，這兩天很多還沒辦完房屋交易手續的家長開始聯絡房屋經紀門店協商退房。據陳宇馳提供的信息，一般情況下認購學區房從簽訂購房合同到辦完交易手續，短則一兩個月，長則六七個月。“還沒完全走完流程的，還有個反悔的機會。”但退房也就意味着放棄幾十萬元的房屋交易定金。
北京學區房之變
西城落地多校劃片早有預兆。
去年4月30日，西城區教委發佈《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，明確指出自2020年7月31日後在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
此後西城出現學區房“末班車”行情。意見發佈後，西城學區房在售房源激增，部分小戶型“秒光”，供需兩旺。中指研究院分析發現，受西城學區房行情影響，2020年5月北京二手房成交價格明顯上漲，達監測峰值，後續逐漸回落。
房屋經紀人和部分家長低估了多校劃片的執行力度，年初西城學區房熱度再次上升。陳宇馳表示，與年前14萬元/平方米左右的均價相比，年後德勝片區學區房均價上漲了15%左右。去年12月到今年3月是學區房成交高峰期，其所在門店2月和3月分別成交了15套和17套。
4月24日，西城2021年義務教育階段入學工作的實施意見發佈，再次強調2020年7月31日後購入房源的家庭，孩子申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
6月30日，陳宇馳仍告訴記者，購買重點小學對應的學區房大概率能順利入學。“多校劃片對德勝片區的影響不大，好多客戶都是奔着育翔小學來的，他們買這邊的房子，90%的概率能上育翔小學，10%的概率上西師附小。”陳宇馳說。也因爲如此，育翔小學對應的小區均價比片區內其他小區均價高2-3萬元/平方米。
7月2日靴子落地，西城幼升小志願填報嚴格執行多校劃片政策，優質學區出現登記入學學校甚至學區內學校學位名額已滿情況，只能填報相鄰學區學校意向。
中原地產首席分析師張大偉指出，就目前而言，只有“金德月”這三個西城“頂級學區”出現調劑出片區的情況，其中最熱門的德勝和月壇片區2020年7月31日後購入住房家庭全部被調劑出片區。“這次的政策其實是無奈之舉，的確是學位不夠了。”
“德勝片區的學區房價格肯定會受影響，而且影響會非常大。”陳宇馳認爲，多校劃片是北京未來入學的一大趨勢，之前德勝重點學區房單價高達十七八萬元甚至近二十萬元，“未來肯定得均衡一下”。
東城今年也執行多校劃片、隨機分配政策。根據克爾瑞房價北京的消息，東城2019年1月1日（即“1911”）後取得房本的家庭，今年全部執行多校劃片，與前兩年“多校劃片+就近入學”搖號規則相比，今年東城幼升小多校劃片擴大了地理範圍，電腦派位的隨機性加大，甚至也出現跨學區調劑情況。
和東城一樣，海淀今年也執行多校劃片，即“1911”後在海淀新購住房用於申請入學的，通過電腦派位的方式多校劃片入學，首志願爲登記入學學校，即入學房產地址對應學校，其他自行選擇填報。當志願填報人數小於或等於計劃數時，直接錄取，超額即電腦派位。
深耕海淀學區的房屋經紀人李海告訴21世紀經濟報道記者，從目前已知的搖號結果來看，“1911”後購入海淀“牛小”中關村三小對應房源的京籍家庭孩子基本都能成功入學。
西城最優質的教育資源高地“金德月”的學區房短期內將降價降溫成爲市場共識。
陳宇馳認爲，德勝區域的學區房價格會降，但因爲剛填報完入學志願，最近幾天幾乎沒有房源成交，具體降幅還不明瞭，可能要等2-4個月才能看到具體的房價變化。
實際上，此前北京學區房市場就已降溫，入學志願填報前西城德勝片區的成交量較年初大幅下滑。陳宇馳透露，其所在門店今年2月售出15套學區房，3月售出17套，之後成交量下滑，6月僅售出4套。但在填報入學志願之前，德勝整體房價並未隨着成交量下滑而降低，“趕上業主着急賣的可能會便宜點，大部分房源價格其實沒有特別大的變化。”
而北京著名“牛小”海淀中關村三小對應的部分學區房不僅降溫，還出現降價情況。
“蜂鳥家園50平方米左右帶原始名額的一居室最高賣到1030萬元，今年4月份開始降價，現在稍微便宜一點。”李海說。蜂鳥家園對應中關村三小，由於面積小，總價低，成爲優質學區房標的。
海淀幼升小大都實行“一房六年一學位”的政策，帶“原始名額”的房源意味着當年購入孩子當年即可上學，“一年級名額”意味着要等原戶主正在上一年級的孩子小學畢業後方能使用。李海透露，帶“原始名額”和帶“一年級名額”的同格局一居室房源價格差最少在80萬元左右，有時差額達100萬元。
李海向記者提供的6月成交數據顯示，蜂鳥家園6月一居室成交價格在795萬-988萬元之間。
海淀家長郭成梓2016年在海淀入手一套普通小學房源，由於家中老大今年9月幼升小，有換學區房的打算。但由於新冠肺炎疫情後其所關注的房源價格大漲，再加上錯過今年入學“末班車”，最後沒有換房而選擇了學費高昂的私立學校。
郭成梓說，她關注的中等偏上學區的房源價格與年初相比基本沒有降價，如小南莊社區58平方米的小兩居價格，從2020年2月的520萬元上漲到今年年初的780萬元。記者搜索鏈家在售房源發現，目前小南莊面積相近的兩居總價在700萬-800萬元之間。
李海說，每年11月到次年1月是其所在海淀學區房源交易高峰期，1月份中關村三小對應小區共成交房源112套，之後成交量整體下滑， 6月共成交36套。隨着西城多校劃片結果出爐，李海預測部分原本準備購買西城學區房的家庭可能會溢出到海淀，但目前實際情況尚不明朗。
市場上也存在例外。在知春路從事房屋經紀業務的劉曉琳告訴21世紀經濟報道記者，知春路片區對應的學院路小學是普通小學，但因爲緊鄰優質學區中關村和雙榆樹，是最有可能從多校劃片中“分一杯羹”的價格窪地。
劉曉琳表示，一方面中關村、雙榆樹和萬柳片區房價上漲會帶漲知春路房價，另一方面多校劃片落地增加了知春路學區上“牛小”的概率，對知春路這種普通學區房源來說是利好而非利空。儘管如此，與三四月份相比，劉曉林所在門店的帶看量還是減少了1/4左右。
有分析人士認爲，在目前海淀入學規則下，“渣小”逆襲“牛小”的概率很小。因爲絕大部分情況下，普通小學學位名額較知名小學充裕，學位名額大於志願填報名額則會直接錄取，調劑到名校甚至跨區調劑的情況很少見。
按幼升小節奏，一般而言，購房者需要在5月前完成所有購房手續纔可能在當年9月正常入學。錯過當年上學窗口期後，學區房逐漸降溫，成交量下降，購房者觀望情緒增加。
郭成梓也在觀望。由於家中還有等待上小學的老二，她仍在關注海淀學區房市場。一方面擔心家中老二無法順利進入老大所在的私立學校，另一方面，郭成梓覺得還是買房合適，“私立學費挺貴的，錢花出去就沒了。”
如何治理學區房難題
爲治理學區房炒作亂象，控制學區房價格，北京等部分重點城市推出相應政策。
今年3月2日，北京住建委明確年度執法重點，將“借學區房等炒作房價”納入重點查處範圍。其後，北京發起房地產經紀機構專項執法檢查，針對羣衆反映強烈的房地產經紀機構炒作學區房行爲，對海淀區萬柳、翠微，西城區德勝、金融街，東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查，6家中介門店停業整改、立案處罰17起。
3月16日，上海教委發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，明確上海高中通過自主招生、名額分配綜合評價和統一招生三種錄取方式，其中名額分配招生包括名額分配到區和名額分配到不擇生源的初中學校，合計招生占上海實驗性示範性高中招生總計劃的50%-65%。
爲應對學區房價格上漲問題，寧波建立熱點學區二手房交易參考價格發佈機制，商業銀行等金融機構將熱點學區二手房交易參考價格作爲授信的依據之一。據錢江晚報消息，寧波學區房指導價普遍低於市場價，最高價差接近50%。
中央層面，4月30日召開的中央政治局會議點名學區房，明確提出防止以學區房等名義炒作房價。
21世紀教育研究院院長熊丙奇指出，各大城市推出一系列學區房治理措施，降低學區房擇校功能，包括明確購房時間、購房面積，一房六年或九年一學位，多校劃片、電腦搖號入學，提高優質高中名額分配比例等。
熊丙奇告訴21世紀經濟報道記者，目前學區房治理措施都是推進義務教育均衡的外圍措施，創造相對良好的推進義務教育均衡的外部環境，但僅靠外圍措施很難讓學區房整體降溫降價。
以多校劃片爲例，熊丙奇表示，多校劃片以一個熱門學校加上幾個相對薄弱學校爲學區，在學區內派位入學，降低家長追逐熱門學校學區房的熱情，緩解擇校熱。但若不能縮小學區間和小學間的辦學質量差距，“學區”概念仍將存在。
合碩機構首席分析師郭毅在接受21世紀經濟報道記者採訪時也認爲，多校劃片很難完全讓學區房降溫降價。加大劃片範圍，增加擇校的不確定性和分到普通學校的概率，可能會對學區房價格產生向下的拉動作用，但整體來看，多校劃片很難稀釋教育資源均好性較強的教育強區。“只要依然遵從全區分配的原則，老牌教育強區的房源依然會比較搶手。”
郭毅指出，今年西城等教育強區出現跨區調劑的情況，德勝、金融街等優質學區的學區房將遭遇短期利空。但這種“跨區調劑”很可能只是階段性問題，“三四年後，優質學校片區內戶籍家庭新增入學兒童數量可能會減少，屆時新購房家庭可能仍將被納入片區教育資源分配體系中，優先規劃、優先配置。”
熊丙奇認爲，要解決學區房難題，最根本的是要轉變教育資源分配方式，取消“名校集團化辦學”，以標準化制度建立義務教育學校，在此基礎上擴大學校辦學自主權，實現義務教育均衡發展。“建立這樣的制度之後，大家就認爲所有學校都一樣了，也就失去了擇校的必要性。”
熊丙奇提醒，不要相信房屋經紀機構以“三孩放開，學區房價格將上漲”的名義進行學區房炒作的說辭。熊丙奇說，現在政府出手爲學區房降溫，緩解擇校焦慮，是增加育齡夫婦生育意願的關鍵所在。“要推進三孩政策落地，就必須讓學區房降溫。將學區房價格降下來，是政府整治學區房的主要目標之一，打着三孩旗號炒作學區房價格的現象一定會被納入統一的治理之中。”
（文中陳宇馳、李海、郭成梓、劉曉琳均爲化名）