超30城支持房子“以舊換新”，廣東試水，回收的二手房咋辦

“以舊換新”的熱潮蔓延到了房地產領域。近期，越來越多城市推出住房“以舊換新”政策。

據不完全統計，2023年以來，已有超過30個城市表態支持住房市場的“以舊換新”，其中越來越多的“國家隊”入場參與收購，成爲當下新的趨勢。

記者走訪多地發現，在實施層面效果差異很大。

廣東

惠州等地開啓房子“以舊換新”

近日，惠州開啓房子“以舊換新”。記者從惠州市住房和城鄉建設局瞭解到，爲更好支持“以小換大”、“賣舊換新”等改善性住房需求，加快新房、二手房市場置換流通速度，在惠州市住房和城鄉建設局指導下，惠州市房地產業協會、惠州市房地產中介行業協會聯合推出“惠安家購房節”系列之“換新購”活動，爲改善性購房羣體提供優質、優惠、一站式便捷賣房買房服務。該活動於3月1日正式啓動。

惠州市住房和城鄉建設局有關負責人介紹，活動主要通過四方面進行：

（一）意向購房者與房地產開發企業、房地產中介機構簽訂三方協議，並交納新房意向定金（存活動指定資金監管賬戶）， 約定在 30-90 天時間週期內，開發企業爲購房者鎖定意向房源（鎖定套數可與開發企業協商），中介機構提供“優先賣”服務，通過線上流量加推、經紀人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出週期。意向購房者最高可享受二手房交易佣金減免的優惠。

（二）若二手房在約定時間內售出，則購房者按協議辦理意向新房購買手續；若二手房在約定時間內未售出，購房者可與開發企業、中介機構協商續簽三方協議或退回新房意向定金，購房者無需承擔任何違約責任。

（三）主辦方協調有關部門爲參與活動的購房者提供“交易登記”“帶押過戶”“金融惠民”等一站式便民利民措施。鼓勵各房地產開發企業爲參與活動的購房者提供專屬優惠方案、專人服務看房選房。各中介機構要及時對接服務購房者，通過多種渠道促進二手房去化。各房地產開發企業、中介機構應在售樓處、中介門店等顯要位置公示宣傳本次活動。

（四）參與“換新購”活動的房地產開發企業和中介企業，計入行業誠信評價評分體系。

除了惠州出臺的政府文件，部分房企開始入場，開啓“以舊換新”。

近日，位於珠海的華髮旗下樓盤推出“舊房換新”置換服務：免傭代售二手房源、置換租房補貼。購房者帶上舊產權證登記，然後選購新房，並對舊房進行評估，確定舊房收購價格後，簽訂存量房置換協議，同時簽署新房認購協議。最後，辦理舊房交付手續，交付驗收時水、電、氣、通信等費用須全部結清。所有交易完成後，開發商交付新房給客戶，流程完結。

目前，已有華髮業主順利辦理。

此前，深圳市部分樓盤也曾推出“以房換房”的活動，交換原則是以舊換新、等價交換、多退少補。住宅價值認定方面，新房價格以項目現場公佈爲準，舊房價格以房產所在小區半年內成交的均價爲準。除此之外，個別樓盤甚至承諾負責幫業主找買家。一旦換房成功，購房者收房入住之前，購房者租房的租金也由樓盤承擔。

全國

超30城表態支持“以舊換新”

“我想置換新房，手頭的舊房子短時間內賣不掉，又擔心心儀的新房買不到。”這是很多置換型購房者的想法。

“這兩年一直想賣了舊房換上電梯房，讓家裡老人上下樓方便。”江蘇海安曙光東二路85號小區業主趙女士說，房子以105萬元的價格在網上掛了一年多，僅來了一個諮詢電話。4月2日，海安商品房“以舊換新”購房政策在江蘇全省率先落地，首批15套房當天成功置換。“這個政策很好，解決了我老房子賣不掉的困惑，解決了買新房子的資金需求。”趙女士是這15套房業主之一，她說，經過雙方協商溝通，最終151平方米的老房子以95萬元（房票形式）的價格與金石博雅園項目開發商簽訂了置換協議。

“首批新房房源來自金石博雅園、山河宸院、奧體首府等9個項目。”楊勇說，政府鼓勵國企、國企民企合作以及民企獨自開發的樓盤都可以來參加，而且舊房和新房之間的價值比例上沒有限制。據介紹，截至目前，活動報名累計超過400組，其中已成交15套，還有23套正在進行驗房、評估。海安市副市長鄧加忠表示，海安將繼續分批次、穩妥推動商品房“以舊換新”，同時總結分析前面的經驗，在做好進一步市場調研的基礎上，爭取在今年內完成商品房“以舊換新”交易100套。

同樣在最近引發關注的還有河南鄭州。4月1日，河南鄭州房管局等部門發佈《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》，2024年鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，進一步激活二手住房市場。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，過去各地“以舊換新”的操作，多半是企業自發、散點式的，而鄭州則屬於“官方版本”，具有官方指導引領、系統有序規劃的操作。這也說明各地對於“以舊換新”的政策越來越重視，給予的支持也越來越科學和系統。

當前，改善性住房需求是房地產政策的支持重點之一。中指研究院數據顯示，2023年以來已有超30城表態支持“以舊換新”。

【效果】

如何挖掘有支付能力的購房者值得關注

那麼，效果如何？記者走訪多地發現，在實施層面效果差異很大。

山東濟南某樓盤銷售處工作人員表示，“以舊換新”政策推出以來效果不錯，已經有多起成交案例。“先選一個樓層，價格談好後交3萬元意向金，資方再溝通您房子的價格，談妥後我們再支付老房子房款，購房者把房款轉到我們這邊來就可以了，剩下的差價一次性付款或貸款都行。”

部分城市房產中介機構的工作人員表示，政策剛出臺前幾天諮詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，不過政策效果還有待觀察。

克而瑞分析師沈曉玲表示，當前，在新房去化難及二手房掛牌數量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的“以舊換新”未見較大的效果，如南京推行的“換新購”參加的企業雖不少，但加入的房源一般是項目尾盤或者非熱點區域項目等去化不好的房源，市場的積極性不高，效果不明顯。

不過，南通的“以舊換新”取得了較好效果，主要在於開發商“兜底”購房者低價賣出舊房源，給予了購房者實打實的優惠，而且用於換新購的新房房源較好。

沈曉玲認爲，整體來看，多個城市密集出臺“以舊換新”服務，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，提高購房意願。該服務可以盤活存量房，提高市場活躍度，進而促進這些城市的房地產市場平穩健康發展。但是，在當前整體市場承壓的情況下，政策執行效果不一，那些效果較好的項目主要得益於房企給予購房者實打實的優惠，或者房企實力較強，可以調動多方資源，通過“以舊換新”實現化債、去化。

“當前，房地產市場的一大變化是，居民的支付能力受關注，因此，如何挖掘有支付能力的購房者是近兩年各地營銷部門所關注的一大問題，而通過房子‘以舊換新’的操作，能夠讓有房產的家庭通過換房來提高新房去化，突破居民購房支付能力偏弱的瓶頸。”嚴躍進表示。

【焦點】

回收的二手房如何處置？

一批市民通過“以舊換新”的方式住進了新家，那回收的二手房怎麼處置？

據海安發佈，收購的“舊房”將作爲人才公寓、徵遷安置房、公租房，通過出售、出租、活化利用等方式，加快舊房去化新路徑，積極打造保障性住房新亮點。

連雲港市住房和城鄉建設局官網顯示，連雲港對已出讓未建設含有配建保障性住房的開發項目，允許繳納保障性住房易地建設費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作爲保障性住房或人才房使用，保障“換新”無後顧之憂。

不難看出，各地已經對舊房後續處理進行了系列探索。對此，南京財經大學房地產系朱高立老師表示，商品房“以舊換新”政策的施行，能夠滿足部分家庭的置換需求，有利於促進房地產市場的流通和商品房存量去化，但此類二手房後續如何重新利用也是關鍵。“就目前來看，各地‘以舊換新’操作和保障房的房源籌措進行了結合，不乏是一種有益的嘗試，地方在推進保障房建設方面，也可以適當考慮此類模式，實現更好的政策效應。”

收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源？嚴躍進建議，地方應關注“活化利用”的概念，比如，引入建材和裝修企業，對舊房源進行改造，以實現房源的保值增值。

據鄭州市透露，當地收購的二手房源，後續會對其進行改造，用於鄭州市的保障性租賃住房。

李宇嘉建議，政府應充分發揮公共服務職能，搭建信息平臺，連接買賣雙方、中介機構與房源，確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本。

同時加大對新房與存量房源的公共配套完善與老舊小區改造力度，提升房源的宜居性與舒適度，最終依靠市場力量推動存量房交易與新房市場的有效循環。

開發商“一買一賣的賬”怎麼算？

在房地產供求關係發生重大變化的新形勢下，由地方國企或指定開發商出面收購舊房，對於啓動住房改善鏈條來說，無疑是個非常重要的推動力。但部分開發商賣新房、收購舊房“一買一賣”是否實現盈虧平衡？這些問題關係到“以舊換新”政策的可持續性。這筆賬也需要提前算清楚。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房，用作保障性租賃住房或者人才房，這是合理的。但大規模收購或難以實現：一方面企業受財力和債務約束，另一方面如果沒有更好的方法來匹配供需，可能會導致手上的房源消化不良，使得這項工作難以爲繼。

易居研究院研究總監嚴躍進則表示，江蘇海安收購來的房源後續由資管公司運營，同時將優先考慮用於人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房，是個可行的路徑。

【提醒】

以舊換新，產權要明晰

作爲一項仍在不斷完善的政策，房屋“以舊換新”推進的過程中也不可避免地存在一些尚不明確的地方。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師提醒，“以舊換新”實際上是兩個房屋交易流程的融合，相對更復雜，考慮的點也更多，牽一髮而動全身。所以流程的設置需要更加明確而詳細，流程控制也需要嚴謹。

在正試行商品房“以舊換新”的無錫市樑溪區，業主程先生不久前去諮詢了活動細則，有幾個讓他印象深刻的細節。“首先是舊房子的產權需要清晰，包括貸款買房結清貸款、安置房補繳土地出讓金等；其次是新房的樓盤有些還未交房，過渡期的處理需要考慮；再就是舊房子最大抵扣60%，由第三方機構估價，和自己賣相比，是否能達到心理預期還不確定。”程先生表示。

王玉臣表示，購房人想要順利購房，務必要詳細瞭解政策內容，審覈自己是否具備相關條件，謹慎選擇房源，仔細查看合同。

“比如在相關流程設計中，對舊房的情況需要進行相關的調查覈實，如商品房產權證明、房產已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無交易限制承諾等。而且，針對置換房屋的業主個人也需要注意覈實一些基本問題，如徵信情況等。”王玉臣說。

【鏈接】

部分城市房子“以舊換新”政策

●據寧波市住房和城鄉建設局官網披露，2023年10月20日，寧波市啓動住房“換新購”活動。截至目前，寧波市已有13家開發企業的34個樓盤、23家房產經紀機構參與活動。

●浙江省海寧市也在日前發佈鼓勵房產“以舊換新”的政策，提出在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼。

●據江蘇省連雲港市住房和城鄉建設局官網的消息，2023年10月17日，連雲港市發佈了《關於進一步促進住房消費活躍房地產市場的通知》，明確支持“賣舊換新”。該通知提出，鼓勵房地產開發企業、經紀機構爲參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優惠方案。

●日前，江蘇太倉要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應規則出售給指定的國資公司，併購買國資公司指定的新房。一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價不得高於所購新房總價的60%。

●2024年3月，常熟發佈《常熟市促進房地產市場平穩健康發展11條工作措施》，宣佈執行“賣舊買新”，在規定日期段內出售自有住房、購置新建商品住房的購房家庭，可享受一定購房補貼。

●2024年4月，無錫市樑溪城市發展集團有限公司發佈商品房“以舊換新”公告，在樑溪區範圍內試行樑溪城發集團指定主體回購居民存量二手商品住房，居民在樑溪城發集團下屬控股在售項目新購商品住房。

整合：易福紅

來源：中新社 新華報業 新華社 央視 紅星新聞 每日經濟新聞等

圖編：段奇