“以價換量”帶動重點城市二手房成交回暖，政策支持仍待優化

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道Wind監測北京市住建委數據顯示，3月1-25日，北京二手房簽約套數突破萬套，達到10443套，與2月全月6332套的網籤量相比，增幅明顯。

與北京類似，近期上海、廣州、深圳等重點城市二手房成交也明顯改善，二手房市場表現相對好於新房，但市場“以價換量”特徵明顯。

2月70城房價仍以降爲主，各線城市房價指數環比降幅總體收窄。3月26日，“房價要觸底了嗎”衝上微博熱搜，引發廣泛討論。在受訪專家看來，目前房價尚未走出底部區間，總體仍缺乏上漲動力，傳統“小陽春”釋放部分購房需求之後，房地產市場仍面臨回調風險。

3月22日，國務院常務會議召開，會議指出，要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。

3月26日，據多家媒體報道，深圳取消“70/90”政策。在多位市場人士看來，深圳此舉是對國常會內容的進一步落實，未來大戶型產品供應或增加。除此之外，各地需求端支持政策有望加力推進。

“以價換量”推動二手房成交回升

“最近的成交量還湊活。”3月26日，北京豐臺區房屋中介黃志（化名）向21世紀經濟報道記者表示。截止到目前，他重點負責的社區成交量已經超過10套，比2月高出不少。

同樣感受到市場回溫的還有房東。張蓓（化名）的房子已經在中介平臺上掛出來好幾個月，近日她向21世紀經濟報道記者表示，最近看房的人比年前多了一些，也有買家出價。

Wind監測北京住建委數據顯示，3月1-25日，北京二手房簽約套數爲10443套，較2月整月增加近65%，增幅明顯，但與去年3月逾2.2萬套的網籤量相比，差距仍然很大。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，3月大部分二手房成交量都是賣房人“以價換量”取得的，這也意味着對於賣房人來說，當下只有把價格降到位，才能快速成交變現。在她看來，僅從成交量這一個維度來判斷市場並不全面，目前市場下行的態勢尚未完全扭轉。

國家統計局數據顯示，2月北京二手房價格環比下降0.9%，環比降幅有所擴大，自此北京二手房價格環比已經連降5月。

黃志接觸的買家基本都是降價買房的心理，小區上一套房子的成交價會成爲很多買家談同戶型價格的預期上限，選擇更多之後，購房者也比以往更謹慎，頂層、底層和沒有電梯的房源出售難度增加。

日前他負責的某小區售出一套全南向帶電梯兩居室，面積近105平方米，最終成交價爲746萬元。去年同期，小區裡也有一套同戶型房源售出，價格爲820萬元。一年之間，成交價跌了74萬元。

據國家統計局數據，70個大中城市房價整體以降爲主特徵已持續多月，2月有68個城市二手房價格下降，價格漲跌城市數與1月一致；有59個城市新房價格下降，數量較上月增加3個。

3月26日，“房價要觸底了嗎”衝上微博熱搜，引發廣泛討論。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，從70城數據來看，2024年以來，房價出現邊際改善跡象，但也僅表明房價快速下跌的情緒已過，房價下跌城市仍然佔多數，房價底部徘徊狀態尚未解除，短期來看，價格總體仍然缺乏快速上漲的動力。

郭毅則認爲，當前房價可能還沒有完全觸底，特別是對一些房齡比較舊、品質比較差、小區物業管理和公共區域部分相對殘舊的二手房而言，房價還遠沒有到底。

政策優化激發潛在購房需求

不只北京，近期多個重點城市新房、二手房成交環比回升。

從上週情況看，國新證券監測發現，3月18日至22日，30個大中城市新房成交面積189.93萬平方米，環比上漲15.97%。8個重點城市二手房成交面積160.62萬平方米，環比上漲12.1%。但新房、二手房成交表現均明顯弱於去年同期。

另據中指數據，今年以來重點城市新房周均成交面積同比降幅高於二手房，二手房市場表現相對較好。

中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，究其原因，一是春節後部分城市二手房掛牌量提升，部分業主“以價換量”帶動二手房活躍度相對較高。與此同時，隨着二手房掛牌量增加，部分優質戶型、更高性價比的二手房項目入市，也一定程度帶動需求入市。二是二手房作爲現房，購房者所見即所得，購買二手房也縮短了購房者的入住時間，購房者偏好度相對更高。三是春節過後爲小學入學辦理時間，爲滿足孩子上學需求，部分購房者集中入市，也推動了二手房市場活躍度提升。

陳文靜表示，當前房地產市場整體仍處於調整通道，房價預期尚未企穩，部分置換家庭在二手房賣出後持幣觀望情緒仍較重，一定程度延緩了置換新房的速度；另一方面，部分購房者仍觀望後續政策出臺落地，等待更適合的時間入場，整體看，從二手房售出到購買新房之間需要一定時間。

郭毅發現，上週一線城市的二手房成交已經迴歸相對平穩甚至出現小幅回落狀態，由於網籤數據有一定滯後性，四月二手房網籤數據或出現小高峰，如果沒有政策助力，五月市場或逐漸下行。

關榮雪表示，今年的政策環境較優於去年，大幅度降息、一線城市限購放寬等，持續爲“促需求”注入新動力，但由於經歷長時間信心的不足，市場目前尚處修復階段。“金三銀四”銷售旺季過後，房地產市場可能會有回調風險。

3月22日，國務院常務會議召開，會議指出，要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，着力構建房地產發展新模式。

陳文靜表示，接下來城市房地產融資協調機制將加快落地見效，供給端、需求端政策將協同發力，供給端側重加大高品質住房供給，需求端強調有效激發潛在需求。

3月26日，深圳市規劃和自然資源局向媒體迴應，網傳廢止“70/90”政策的文件屬實。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，這一變化預計將對未來的房地產市場供應結構產生影響，可能會增加大戶型的供應，同時也預示着市場對高品質住宅產品的需求。

郭毅認爲，當下買房人存在觀望局面，不急於出手購房，更多是出於對未來就業和收入預期不確定性的擔憂。在這樣的情況下，僅通過加大高品質住房供給，或不能有效激活需求。

在她看來，一方面是要繼續提振經濟，在經濟增長中穩定房地產發展預期。另一方面還要有效激發潛在需求，各城市要結合總規要求、人口上限規定、產業發展方向，以及區域調控底線和上限，出臺針對性的寬鬆甚至刺激政策，比如放鬆限購限貸、降低首付比例和房貸利率等等，進一步拉動市場消費。

關榮雪表示，接下來重點城市限購鬆綁政策或持續推出，不排除會圍繞面積段等限制條件進行放鬆，這也是滿足多元化改善性住房需求的探索舉措之一。“三大工程”支持政策也將進一步發力。除此之外，“以舊換新”相關置業政策也或將被靈活開展，加強一二手房市場聯動，激發潛在購房需求。

（本報實習生白映雪對本文亦有貢獻）