富力地產：有信心過難關，做好四點工作！

近日，富力地產公佈截至2023年12月31日止年度業績。

公告顯示，富力地產2023年物業銷售額爲199.5億元，較2022年的384.3億元下降約48.1%；營業收入362.4億元，同比微增3.0%，其中酒店營業額年增長54%；年度虧損199.5億元，同比擴大26.4%。同時，富力地產尋求機會出售資產，以緩解自身財務壓力。

而面對當前困難，富力地產集團董事長張力在公司成立30週年總結大會向外界透露了一份新的發展計劃與信心——集團擁有大量優質的經營性物業、充足的土地儲備及可售貨量，整體發展穩健且資產遠大於負債，有充足的底氣渡過難關，未來發展大有保障。

“如我們在全國現有已竣備現貨貨值約500億元，已取證及近期將取證的未售貨值約400億~500億元。另有充沛的大灣區舊改儲備，項目位置優越，盈利有保障，一旦市場回暖即可快速實現銷售。”張力說。

重點放在已落成待售物業

2023年，富力地產總協議銷售約199.5億元，銷售面積約134.5萬平方米，同比分別下降48.1%和52.8%，連續兩年下降。銷售來自199個項目，分佈在國內27個省份（含直轄市、自治區）以及海外的3個國家，共109個城市。

圖：2021-2023年富力地產銷售額及同比情況

從銷售區域來看，富力地產主要聚焦華南、華北、西北和海南等地區，其中華南地區爲2023年最主要的銷售區域。2023年，富力地產在華南地區實現銷售59.4億元，佔比近30%，超越華北地區成爲2023年最主要的銷售來源區域；華北地區實現銷售額47.8億元，佔比約24.0%；西北地區和海南分別實現銷售額22.8億元和21.7億元，佔比分別爲11.4%和10.9%。

圖：2022年、2023年富力地產銷售額區域分佈

從銷售省份來看，廣東、海南、海外、北京、天津、山東、山西、陝西、浙江及湖北爲富力地產銷售額最高的十大省份及地區，合計貢獻銷售約161.1億元，佔總銷售額約81%。從銷售業態來看，銷售額的62%來自住宅、3%來自別墅、35%來自商業及其他，包括辦公室、公寓、商鋪等。

報告期內，富力地產的毛利爲19.19億元，而2022年度毛利爲38.27億元。富力地產表示，毛利下降主要由於2023年期間就存貨作出減值準備約37.18億元（2022年爲14.14億元）。除去存貨減值準備後的物業發展毛利率爲13.1%，而2022年爲16.5%。

對於鉅額淨虧損的原因，富力地產解釋稱，主要來自四個方面的影響：一是房地產市場持續低迷，導致房地產開發收入和毛利下降；二是發展中物業及已落成持作待售物業減值準備增加；三是投資物業公允價值虧損增加；四是以前年度確認稅項虧損相關的遞延所得稅資產沖銷。

“市場情緒低迷，對實現穩定的月度預售有一定挑戰。公司仍持有龐大的土地儲備及發展中項目或已落成物業，因此繼續積極探索如何通過預售產生現金流。”

2023年，富力地產新增土地的總可售面積約17.3萬平方米。截至2023年12月31日，其土地儲備的總建築面積約5639萬平方米，其中總可售面積約4355.4萬平方米。從區域來看，總可售面積最多的是華北地區，約有1042萬平方米，海外還有約304萬平方米。

“由於現時買家高度警惕竣工風險，本集團的預售策略重點放在已落成待售物業，或發展週期即將結束的成熟項目。倘若本集團持有待售資產或已落成物業，銷售團隊於市場透過出售單位以獲取現金。隨着近期實施政策調整及刺激經濟措施，部分地區的物業交易有所加快。本集團將繼續推出新落成項目，並積極推銷剩餘存貨以產生可用現金。”富力地產如是表示。

富力地產逐漸“穩着陸”

作爲首家完成境內和境外債務整體重組的房企，富力地產過得依舊不平靜。聯合資信曾在評級報告中表示，未來一段時期，富力地產仍需通過資產處置和債務展期等方式來應對債務集中到期壓力和項目交付壓力。

顯然，市場的擔憂並未完全退去。富力地產重回安全區的“底氣”在哪？

“有息負債已從2018年的約1600億元下降到現在的800多億元，應付未付工程款及商票體量不大。”張力說，富力債務結構清晰，無表外負債、私募集資等，總體風險可控。集團擁有約600萬平方米建築面積的在營優質經營性物業，若按均價每平方米2萬元估算，總市值逾千億元，抗風險能力強。

除此之外，富力還有北京通州、廣州環貿港、上海虹橋、天津萬豪等約75萬平方米接近完工的優質經營性物業，僅需少量資金投入便可完工開業，將爲富力集團創造穩定的現金流及業主利潤。

土地儲備也爲富力地產的可持續經營提供了有力支撐。

據悉，富力地產擁有未售土地儲備約7100億元，對應已付土地出讓金800多億元及已付工程款300多億元。大部分未售土地儲備位於一二線城市，三四線城市的土地儲備佔比低，滯銷、虧損項目所佔比例更少。

這一輪行業深度調整已進入第三個年頭，與大多數房企一樣，2024年對富力來說註定不會輕鬆。不過，富力是最早對龐大債務進行管理的房企，期間付出了巨大的努力，出險以後的資本操作已被許多後來者視作“效仿樣本”之一，無論是與投資者的溝通還是展期方案中所提供的可選項，富力都有值得借鑑的地方。

面對困境，做好四點工作

在減債的路上，富力一直走在行業前面。

2月6日，富力地產宣佈已與London One Limited（買方）訂立意向書，其將轉讓富力國際地產投資全部已發行股本及轉讓待售貸款，買方將收購待售股份及接納待售貸款的轉讓。富力國際地產投資的主要資產是位於英國倫敦的兩座大樓River Tower及City Tower。

此次馳援的正是富力的老朋友，被稱爲“重慶李嘉誠”的中渝置地董事局主席張鬆橋。

“面對當前暫時的資金流動性困難，大家務必堅持開源節支，切實把握政策東風爭取資金補充。”張力強調。

一是促銷售、快回款，這是當務之急。

張力要求各級公司負責人兼任銷售負責人，一手抓好現貨去化回款，一手抓好順銷項目的供貨推售，特別是針對貨齡較長的現貨可適當折價促銷，以求快速回籠資金。

二是各區域、各地區公司全面貫徹控本降支。

“各級領導班子做好表率，管好各自的錢袋子，厲行節約，量入爲出，繼續壓縮不必要的支出。”張力說，特別是針對近來混凝土、砂石、鋼筋等建材持續大幅降價，各級管理團隊更應加大力度嚴控工程支出，爭取將建安成本壓降30%。

三是抓緊推動優質經營性物業的貸款工作。

在張力看來，經營性物業貸款工作對富力集團至關重要，既可盤活優質資產引入活水，也可減輕債務枷鎖及訴訟纏繞，使富力集團輕裝上陣以度嚴冬。他重申集團各級人員務必高度重視，牢牢把握新政東風，將其作爲頭等事務，攻堅克難，抽調各方資源全力配合相關工作。

四是項目“白名單”的申報及相關融資方案的落實，這是近期工作的重中之重。

“這些可爲集團各項目補充正常建設所需的資金，緩解當前的流動性緊張局面，積攢力量熬過寒冬。”張力說，目前集團已有幾十個項目進入了各地“白名單”，各區域、地區及項目管理團隊務必高度重視，抓緊“白名單”的上報窗口期，所有在建項目應報盡報，並設法加大溝通力度，與相應金融機構磋商，爭取儘快落實項目融資增量。

“儘管地產行業仍面臨諸多前所未遇的困難與挑戰，我們將帶領全體富力人披荊斬棘、攻堅克難，以戰天鬥地的精神衝破一重又一重的難關。”張力表示。

來源：每日經濟新聞、中國房地產報、中指研究院等

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