國務院印發《通知》提質棚改
北京報道
棚戶區改造（下稱“棚改”）牽動着1億人的安居夢，也承載着拉動經濟增長的重要作用。
8月4日，國務院印發了《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》（以下簡稱《通知》），繼之前的棚改定向微刺激以及住宅金融事業部的成立後，再次對棚改工作進行加碼。
《通知》中不僅強調棚改的數量和任務，還針對棚改中存在的規劃佈局不合理、配套建設跟不上等問題，提出了相應要求。
“棚改數量達到要求基本不是大問題。之前棚戶區在改造中所表現出來的安置房選址偏遠、配套設施不到位等問題直接影響了棚改的質量。棚改的‘質’是現在需要着力解決的。”住建部政策研究中心研究員趙路興在接受中國房地產報記者採訪時表示。
提質棚改
近年來，棚戶區在改造過程中，經常會出現安置房選址不合理、配套設施不完善、住房質量缺乏監管等問題。
此次國務院印發的《通知》明確提出，要完善住房選點佈局，改進配套設施規劃佈局，加強質量安全管理。這些要求，在趙路興看來，“以往的政策主要強調開工套數、建設進度，而這次印發的《通知》將棚改的相關問題進一步具體化，針對性更強。《通知》涉及了當前棚改的薄弱環節，包括項目前期、建設中期、改造後期的問題都做了具體細化。”有助於提升棚改的含金量。
在安置房選址方面，《通知》要求棚改安置住房實行原地和異地建設相結合，以原地安置爲主，優先考慮就近安置；異地安置的，要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，安排在交通便利、配套設施齊全地段。
“之前的一些棚改，有的地方政府實際上是看中了棚戶區的地塊，把居民安置到城市邊緣後，用騰挪出的土地搞商業開發。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員袁崇法在接受中國房地產報記者採訪時分析，這樣做的後果是，雖然居民的居住條件有所改善，但因位置偏遠，交通成本和財務成本均提高了。
此次印發的《通知》，正是看到了這一現實問題，做出了更爲詳盡的要求。“《通知》在這方面的強調，可避免棚戶區改造後，居民出行、就醫等生活的不便利，特別是就業、就學的不便利。”國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣在接受中國房地產報記者採訪時說。在他看來，“棚改最好是就地改造。另外，城市中心區要把大戶型需求向外疏解，在居住條件便利的地方建50~70平方米的小戶型公寓來安置居民。”
在袁崇法看來，棚戶區居民應該分享因地價上漲而產生的紅利，這具體體現在配套設施的完善和安置房質量的提升等方面。《通知》在這兩方面亦有明確表述。
在配套設施方面，《通知》要求配套設施應與棚改安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。
“過去棚改安置房位置相對較偏，公共交通和服務配套沒有延伸過去。有些安置房建好後，供水、供電、燃氣、通訊等市政基礎設施沒有直接跟上，居民入住後嚴重影響生活，這類案例不少。”趙路興告訴記者。此次《通知》的明確要求，將從根本上改變舊有的“不同步”問題，棚改工作在新階段將迎來“質”的提升。
《通知》不僅在配套設施規劃佈局方面提出要求，還在確保配套建設用地上提供了政策保障。如強調棚改安置住房小區的規劃設計條件應當明確配套公共服務設施的種類、建設規模和要求等，相關用地以單獨成宗供應爲主。
而在安置房質量方面，《通知》要求，要強化在建工程質量安全監管，全面推行安置住房質量責任終身制；要開展已入住安置住房質量安全檢查。
需要注意到，近年來隨着我國房地產業的飛速發展，房屋的質量尤其是安置房的質量並沒有得到同步發展。“棚改更容易發生工程質量安全問題，因爲棚改安置房的造價有嚴格控制。部分開發商和工程承包商爲了多盈利，在建設過程中偷工減料，降低建造標準，很容易產生質量問題。”袁崇法認爲，“推行安置住房質量責任終身制，不僅應用在安置住房，還應該推廣到所有建築。”
金融輸血
“質”的進一步提升和落實，需要政策層面的不斷推動，更需要資金方面的強有力支撐。“資金問題不應該成爲降低棚改質量的藉口。資金問題有資金問題的解決渠道。”袁崇法強調。
棚改除了財政直接撥款，主要資金來源渠道包括國家開發銀行貸款、商業銀行的信貸支持、企業債券產品。《通知》強調要加大金融支持力度，國家開發銀行成立住宅金融事業部，重點支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。鼓勵商業銀行等金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造項目。推進債券創新，支持承擔棚改項目的企業發行債券，優化棚改債券品種方案設計，研究推出棚改項目收益債券。
目前國開行貸款已經成爲地方棚改的主要資金來源。山西省金融辦銀行機構發展處副處長李峰在接受中國房地產報記者採訪時表示，“由山西省住建廳牽頭的山西省棚戶區改造投融資公司正在組建中，未來將專門承接國開行的棚戶區改造專項貸款。”
商業銀行也在逐漸發力。
以北京爲例。中國農業銀行(601288,股吧)新聞宣傳處周園在接受中國房地產報記者採訪時介紹說，農行北京分行推出了棚改專項信貸產品，與國家開發銀行聯手開展西城百萬莊棚改項目銀團貸款。此外，還探索了非銀行銀團貸款的組合融資模式，爲首都棚改項目提供多種形式的金融支持。
中信銀行(601998,股吧)宣傳部甄世宇在接受中國房地產報記者採訪時也介紹，近期中信銀行與北京市朝陽區人民政府簽署了戰略合作協議，中信銀行將集中優勢資源，對朝陽區包括城鎮化建設和現代服務業在內的重點領域和重大項目，如CBD東擴項目、棚改項目等，提供綜合金融支持。
儘管如此，商業銀行在棚改貸款上的支持力度仍顯不夠。“關鍵問題不在商業銀行沒有足夠的資金，而是棚改工程如何讓商業銀行在風險可控的情況下介入，棚改工程的透明度有待提高。” 國際評級機構惠譽（香港）有限公司聯席董事張安傑在接受中國房地產報記者採訪時分析道。
對於企業債券的試點和多種金融產品的創新，李峰樂觀估計，企業債券會成爲棚戶區改造融資的重要手段。“在目前經濟下行以及債券兌付風險加劇的情況下，銀行間債券市場對企業債券發行的審覈比較嚴格，但是棚改項目融資是由地方財政作保障的，應該沒有很大的兌付風險。”
“棚戶區改造項目發行債券，對解決棚戶區改造資金問題是一個金融創新手段。企業發債會成爲有力推動。”國際金融投資家聯合會主席孫飛在接受中國房地產報記者採訪時說。《通知》中把棚戶區改造能夠運用的融資手段進一步強化，多次提到“支持”、“鼓勵”等詞彙。在他看來，“《通知》下發後，企業、商業銀行及金融機構的參與積極性會提高。”
而首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池看來，“對於推進債券創新，要加強棚改項目債券的收益設計，對於投資收益和期限的設定是吸引社會資金的重要條件。”