黃埔科學城新房賣5萬＋ 千萬豪宅也有得選！
1998年12月28日，廣州科學城正式奠基啓動，甚至早於番禺“撤市設區”，但相比“睡城”番禺，科學城發展則走了另一條道路。
產業先行讓“常住人口少、配套缺乏、工業區”成爲科學城身上最明顯的標籤，樓市開發程度甚至不及更遠的增城。
在科學城20年發展節點上，恰逢粵港澳大灣區規劃綱要頒佈，今年3月11日，黃埔區也正式啓動廣州科學城提升規劃設計國際競賽，擬將科學城擴容至144.65平方公里，相當於全區面積的1/3，目前樓盤集中的長嶺居、永和、雲埔，也將被納入科學城範圍。
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從數據上看，如今的廣州科學城稱得上“有錢又有閒”——GDP數據高、人口較少、建設土地相對富餘。
回顧2018年，黃埔區地區生產總值達到3465億元，增長7.6%，GDP總量趕超越秀區躍居廣州第二名，僅次於老大哥天河區。
其中，廣州開發區經濟總量、綜合效益、科技創新在全國開發區排名第一，綜合實力位居全國開發區第二，工業實力位居全國工業百強區第二。
足夠的經濟優勢，也讓整個黃埔區在“搶人大戰”中風頭強勁。
數據顯示，2018年末黃埔區常住人口突破111萬人；戶籍人口52.76萬比上年末增加3.82萬人，增長7.81%，連續兩年戶籍人口增速位列廣州11區首位。
但相比天河區、番禺區170萬以上規模的常住人口，黃埔區無論在人口總量，還是戶籍人口占比上，未來還有很大的發展空間。
從用地規模看，根據《廣州市2019年建設用地供應計劃》，廣州今年擬供應各類建設用地346宗，其中，黃埔區在2019年供應地塊數量上排名全市最高，總數達52宗，包括17宗居住用地。
目前盛行的“舊改風”，也給科學城注入新動力。今年3月1日，號稱“廣州最大規模舊改”在黃埔啓動，涉及的7箇舊村改造項目中，黃陂社區長安片區、火村社區、大塱片區等都位於科學城範圍內。
此外，不完全統計，目前科學城內正在建設、推進舊改項目還包括暹崗村、蘿峰村、火村、劉村、筆村等。
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除了擴容與兇猛的舊改，廣州科學城內也亟需“提質”，優化升級地區產業結構。
最爲矚目的當屬逐漸成型“科學大道-開創大道總部經濟走廊”，目前，科學城這條總部經濟走廊，已聚集了寶能粵港澳大灣區投資總部、雪松控股金融總部、多益網絡總部、創維華南總部、日立IT中國總部、協鑫能源南方總部、南方電網總部、廣州農商行總部、盛世長運集團總部、合景華南總部、珍寶集團總部、摩登大道時尚中心等10多個總部項目。
截至目前，世界500強企業中有累計超過130家落戶科學城，佔全市四成、全區的八成。
除了世界500強，科學城還聚集了300多家企業研發機構，1000多家高科技企業等，對高端人才吸引力也逐步增強。
在交通上，地鐵今年21號線將全線貫通、地鐵7號線延長線、有軌電車的建設，都成爲近期看得見的落地規劃。其中，位於長嶺居的長平站，將成爲廣州12個互聯互通樞紐之一，這裡會首先聚合地鐵21號線、有軌電車一號線、公交系統，成爲科學城內第一個TOD樞紐。
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如此高大上的科學城，儘管目前貨量不多，但也出現了層次分明的產品梯隊——剛需、改善、豪宅都能找到相應的項目。
從供應上看，截至3月底，黃埔區庫存量54.54萬㎡，消化週期僅5.8個月，排名全市倒數第三位；同樣是3月，黃埔區網籤成交量卻達到906套，排名全市正數第三位，市場供需情況可見一斑。
從價格上看，目前科學城內從2萬/㎡左右的剛需盤，到5萬/㎡以上的洋房價格均有選擇，其中最貴單價超5萬/㎡軍團也不止1個，整體價格直追領先半個身位的番禺區。
首先，科學城第一梯隊高端盤，富春山居已告清盤，目前主推的爲中冶·逸璟臺、華標峰湖御境、龍湖雲峰原著。
如在售的華標峰湖御境，超大平層單位均價5萬/㎡，產品面積爲328-586㎡超大平層；上週亮相的中冶·逸璟臺空中複式，吹風價也在5萬/㎡左右，這個價格即便在番禺區，也能買下不少新貴豪宅。
近期兩大最熱門盤，當屬保利羅蘭國際全新3期以及“地王盤”中冶·逸璟臺全新複式。
就在上週，保利羅蘭國際全新3期首次開盤，推出9棟及8棟部分單位，其中9棟樓全部售罄，項目稱當天銷售達9億元。
羅蘭國際3期開盤現場
當天3期價格區間則在3.3-4.1萬/㎡，帶裝修，對比二期價格有輕微上浮，但同樣有性價比高的單位，據報道，當天最低不到320萬，就能拿下97㎡三房。
全新3期是羅蘭國際最後一期，也是離開創大道、地鐵蘿崗站最近的一期，共規劃了8、9、10棟三棟單位，產品建面約97-131㎡三至四房，2梯6戶，總貨量不多僅736套。
羅蘭國際3期旁總部基地、商業體等施工正如火如荼
如今開創大道被定位“總部經濟走廊”，項目3期旁恰好是施工中的寶能、多益網絡總部，此外，隔壁大塱村舊改已經啓動，這同樣是保利參與的舊改項目，項目旁也還有保利參與的舊改35萬平米商業綜合體配套，相當於兩個天河城體量大小。
開創大道匯聚了科學城最頂級的資源
這裡二手房價格也突破了4萬/㎡
備受矚目的地王盤中冶·逸璟臺，上週同樣開放了【空中美墅】示範單位，爲6米層高129-137㎡空中咬合複式，2梯2戶低密度，實用率達到128%，戶戶朝南，帶智能裝修。
中冶逸璟臺空中美墅示範單位開放現場
據規劃，項目高層洋房共11棟，總量只有660戶，也就是說每棟樓只有60戶，從價格上看，目前產品吹風價在5萬/㎡左右，參考拿地價爲2.7萬/㎡左右。
中冶逸璟臺後期還有聯排別墅發售
目前項目也還有少量131㎡、154㎡疊墅產品在售，贈送花園、地下空間，總價達到700-1000萬左右，毛坯交付。
黃埔有軌電車1號線長嶺居小學站模型
項目距21號線長平地鐵站僅1公里，門口爲黃埔有軌電車1號線長嶺居小學站，有消息稱有軌電車1號線長平站至永和新豐站，有望將提前至國慶前通車，屆時21號線同樣全線貫通，可謂“雙喜臨門”。
當然，對剛需而言，科學城內同樣還有23000元/㎡左右的愛特城，以及28000元/㎡左右的實地常春藤，可以說擴容後的科學城，對剛需而言具有更大的吸引力，明顯的價格梯度也更有利於剛需置業。
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科學城PK番禺區！
雖然兩者發展路徑有明顯不同，但較爲接近的樓價，很自然會成爲買家對比的參考。
從距離上看，廣州科學城範圍內，離珠江新城CBD、國際金融城、琶洲三大核心直線距離都在20公里範圍，通過高速、地鐵或快速地鐵，基本能實現1小時通勤目標。
相比之下，番禺路網、地鐵更加發達，如果說在市內通勤還未拉開檔次上的差距，那麼在城際交通上，番禺擁有廣州南站、客運站等多個樞紐，黃埔區、科學城亟需在軌道路網、城際交通樞紐上補齊短板。
其次，在產城發展上，科學城、番禺都擁有相對獨立的產城區域及生活圈，但在宜居性和生活配套上，番禺既擁有高大上的萬博CBD，與相對傳統的市橋商圈，生活氛圍濃郁一直是強項。
相比之下，目前科學城商業廣場雖然在增加，但無論是數量、檔次、人氣，都明顯不足；樓盤配套更是依賴自給自足，生活氛圍割裂感嚴重。
當然，兩者在空氣、環境、景觀、教育等方面都各有長短，可以說，目前樓價領先半個身位的番禺區，後邊緊追的就是廣州科學城，番禺的長處、短板，也能給科學城擴容、發展提供最好的參照。
所以，你會怎麼選呢？
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