老人“名賣實贈”房產後訴求房款

本報訊 (記者 郭燕 通訊員 賴弈萱 呂怡寧)親屬之間對房屋行“名爲買賣，實爲贈與”之舉，但誰能想到，房屋贈與人竟然拿着“買賣合同”要求受贈人支付價款。近日，上海市虹口區人民法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案，判決駁回房屋贈與人吳老太要求支付房款的請求。

年近九旬的吳老太名下有一套商品房，老伴去世多年，兒子們均不在本市工作生活，吳老太在該房長期獨自居住。因擔心吳老太獨自生活困難，孫女謝女士經常到吳老太家中照顧其生活起居。

2023年2月，吳老太和謝女士簽訂了房屋買賣合同，約定吳老太將案涉房屋以180萬元轉讓給謝女士。簽約後，吳老太和謝女士辦理了房產權利變更登記。該房屋仍由吳老太居住至今。

2023年12月，吳老太將謝女士訴至法院，要求謝女士支付房屋轉讓價款。審理中，法院依法追加吳老太之子，即謝女士的叔叔謝先生作爲本案第三人。

謝女士辯稱，她與吳老太雖然簽訂了房屋買賣合同，但雙方真實意思是吳老太將房屋贈與自己。在房屋買賣合同中，並沒有約定相應付款時間和方式，且簽完合同、辦完過戶手續後，吳老太也未向自己主張過任何房價款。此外，她已與謝先生達成口頭協議，由自己負責贍養吳老太。謝先生同意吳老太將房屋贈與謝女士，還簽了一份承諾書，表明放棄對案涉房屋的繼承權。

謝先生則表示，吳老太、謝女士及自己雖曾提及處理案涉房屋事宜，但是未達成任何協議。自己簽署的放棄繼承案涉房屋的承諾書與本案無關。

法院審理後認爲，本案爭議焦點在於原、被告簽訂房屋買賣合同的真實意思是房屋買賣還是房屋贈與。本案中，儘管雙方已簽訂了房屋買賣合同並完成過戶手續，但合同裡並未就房款支付、房屋交付時間以及違約責任等關鍵條款作出約定。吳老太在未收到任何房款的情況下，將房子過戶給謝女士，不符合房屋買賣行爲常理。結合雙方之間的親屬關係、房屋的實際使用情況、吳老太兒子出具放棄繼承該房屋的承諾書等，可以認定吳老太的真實意圖是將案涉房屋贈與謝女士。考慮到房屋仍由吳老太居住，且審理中謝女士自認吳老太進行房屋贈與的目的是想讓自己負責贍養，故該贈與行爲可認定爲附義務的贈與。

由於贈與行爲並未對吳老太的權益造成損害，且在訴訟過程中謝女士多次保證會履行贍養義務，法院最終駁回了原告的訴請。

一審判決後，各方當事人均未上訴。該判決已生效。

法官說法

近年來，父母與子女、祖父母與孫子女之間進行房屋交易的情形屢見不鮮。這種親屬之間的房屋買賣行爲許多並非真實的買賣，而是爲了降低交易成本等實施的“名爲買賣，實爲贈與”，通常將這種情況稱爲“以房養老”。

在處理這類房屋買賣糾紛時，法院不僅要關注表面的交易形式，還要深入還原當事人背後的真實意圖。一般而言，當事人作出的通謀虛僞行爲無效。隱藏的民事法律行爲的效力，依照有關法律規定處理。本案中，案涉房屋買賣合同系虛假意思表示，合同應屬無效，而隱藏行爲應爲贈與行爲，應屬有效。

老年人若簽訂“以房養老”的贈與協議，應同時簽訂書面的“以房養老”協議，以切實保障自身的權益。“以房養老”協議中應當確認該房屋贈與系附義務的贈與，明確老人的贍養義務負擔、房屋過戶後的老人的居住權、不履行贍養義務該協議的後果等內容，併到房屋管理部門對房屋的居住權進行登記。訂立過程中可以邀請居委會等中立第三方在場見證簽名。一旦受贈人違反協議規定，老年人可基於附義務贈與協議收回房屋，撤銷贈與。

來源：人民法院報