理財週刊／炒農地勝炒房 遊資狂炒東部農地

政府打房，許多投資客沒獲利空間，轉而搶進東臺灣炒作農地，使其近幾年的價格都有翻倍的漲幅。這種亂象，引發外界一陣撻伐，也讓政府打算祭出緊箍咒。

文．顏瓊真

政府打房，針對一般房子祭出「奢侈稅」的箝制措施，農業用地及農舍卻不在適用範圍，加上2000年一月修正公佈的《農業發展條例》，將原本只限農民身分才能購買農地的規定放寬至自然人即可，更帶動臺灣東部宜蘭、花蓮及臺東等地區農業用地價格暴漲，出現翻倍的一波補漲行情；然而，農業用地炒作太兇，也引發一波檢討聲浪。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，去年在房地合一政策未明，以及央行擴大選擇性信用貸款管制區之衝擊下，房市交易清淡，全臺建物買賣移轉量爲三十二萬五九八棟，創下ＳＡＲＳ以來新低量。只是，臺灣因遊資仍多、利率偏低，資金在撤出雙北市和桃園市後，遂轉往東臺灣搶地！

東臺灣農地移轉量 年成長逾三成根據內政部統計，去年全臺土地買賣移轉量總計六十四萬八九七七筆，總面積爲一億一八三六萬坪，其中東臺灣的宜蘭縣與花蓮縣異軍突起，移轉量分別較2013年增加37％及39％。此外，宜蘭縣去年土地買賣移轉量爲三七二萬餘坪，年增率達37％，且自2011年以來，土地買賣移轉量已連續四年呈現正成長，尤其農地交易狀況更是熱絡。觀察實價登錄資料則可發現，宜蘭縣去年土地交易量前三名的礁溪鄉、三星鄉和冬山鄉，農地交易件數佔土地交易件數更達65％～80％。

農用土地大幅減少，引起不少農業保護團體的重視。立委陳節如即於四月份召開「農地應該農用，農舍更應該農用」公聽會，希望幫政府抓藥方。

學者批農舍商品化嚴重與會的德霖技術學院不動產經營系兼任副教授林根旺，就農委會提供的資料指出，2008年～2013年之農舍興建起造人建照資料，在全國共有一萬六三三八筆農舍，約成長194％。

另外，宜蘭2000年～2015年三月的興建農舍數量，計有七五五一件，農舍買賣移轉登記共4999件，興建完成的農舍有64％移轉給他人；其中單就2009年～2014年新建農舍件數爲3409件，最近三年內移轉案件計2094件，移轉比率62％。無論從長期或近期來看，移轉比例均非常高，顯見農舍商品化情形嚴重。

農舍問題根源在於《農發條例》第十八條規定語焉不詳，導致新農與老農一國兩制，農民資格漫無限制，亟待修法。 林根旺建議應全盤檢討農地蓋農舍的政策，農民資格應嚴格限制，而農舍既然是農民在無農舍的前提下准予興建，理論上其在從事農業生產期間，就應負有維持農舍之義務(除非有不得已之事由)，且原則上不得再移轉農舍，因此農舍禁止移轉之期限應予延長，以杜絕炒作空間。

臺灣農村陣線也談到，《農業發展條例》鬆綁炒作、豪宅濫建已成農地悲歌，而農舍亂象也意味政府失能、修法嚴管刻不容緩。

由於《農業用地興建農舍辦法》系屬中央法規之行政命令，中央主管機關本有職權立即修訂，應即依母法「農用」之原則，明訂得興建農舍之「農民」條件，以實際從事農務之身分做爲起造及承受移轉之判準，並從嚴訂定興建農舍之「應遵守事項」，杜絕非農民起造非農用農舍，導致優良農地不斷流失之亂象。

此外，針對農委會主委陳保基，於四月九日曾提及該會花了一年半的時間調查分析，2008年～2013年共起了一萬六三三八筆農舍，其中實際從農、具有農保身分的僅五八四八筆，佔35.8％，顯示六成以上農舍起造者並不具備該有資格，顯示其存在「非常嚴重的漏洞」。

而對於在六月將修正《農舍興建管理辦法》限制等作爲，公聽會認爲，農委會雖後知後覺，但爲時不晚，希望應該硬起來積極捍衛臺灣農地農用、農舍農用。

三大因素造就東臺灣交易熱況

21世紀不動產董事長王福漲表示，這一波東臺灣農用土地被炒作的原因有三點，一是政府打房，造成資金撤出雙北市後，轉往東部搶地、圈地。

二是交通的改善。以宜蘭地區來說，如雪山隧道開通後，大幅拉近了臺北到宜蘭的距離，不塞車的時段，只要五十分鐘就可抵達。另就花蓮來說，雪隧也讓臺北客開車到花蓮的距離縮短；再者，搭乘「普悠瑪號」到花蓮也只要兩小時。至於臺東地區，原本自強號要五個小時，一般普通車要6、7個小時，但自「普悠瑪號」延駛至臺東後，則一舉縮短至3.5個小時。

第三，則是觀光題材，讓好山好水的東臺灣，受到國內外旅客的喜愛。像宜蘭礁溪的溫泉與美食、花蓮的太魯閣國家公園，而臺東除了也有溫泉與知名的釋迦外，熱氣球嘉年華更是舉外知名。

宜花東三地的一些房仲業者也談到，最初，也許只是觀光人潮，讓西部民衆欣賞到東臺灣美麗的風光水色，但也就在那一眼的感動中，不少人興起到此退休養老的意念，加上東臺灣的房價遠比西部來得平實，也打動這些人前進東臺灣置產。

王福漲表示，雙北房價過高，一般有自住需求的購屋者無法承擔，紛紛選擇桃園或是東臺灣宜蘭、花蓮等交通便利，與雙北形成一日生活圈等城市。截至去年十一月爲止，宜蘭縣從外縣市遷入的人口共有8132人，雙北羣衆就佔了約六成，其中以新北市最多，有將近三千人。

王福漲指出，交通便利、環境優渥且生活機能逐漸增強，加上房價總價低，東臺灣逐漸變成多數羣衆嚮往的退休養老聖地，然而新移民涌入必然也拉擡東臺灣的房價。以宜蘭礁溪重劃區爲例，去年一坪約45萬～50萬元，今年一坪最高60萬元，漲幅二～三成；政府近期爲抑制飆漲的房價也採取了相關措施，其中宜蘭的方屋標準單價與雙北市、高雄市一同調漲，宜蘭縣約增幅35％。（文未完）

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