樓市，一夜變天了？

來源：大貓財經pro（微信ID：caimao_shuangquan）

作者：貓哥

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今天說說房子，有些信號很不尋常。

整個一季度其實很一般。但是，一線城市，明顯是支棱起來了。

3月份，深圳二手房網籤5196套，環比增了116%，同比增加5.1%，三年來的新高。

3月北京二手房網籤量是14280套，是近一年的最高點，也高於1.2萬套的榮枯線，當然比去年同期還是下降了35.7%。

但是3月最後一個週末，北京的新房殺瘋了。

就30號和31號這兩天，新開盤的中海寰宇未來開盤賣了30億，寰宇天下·天鏡賣了20億、永定玖裡8億、公元裡賣了12億。

光這四個新盤，中海兩天收了70億，再往前一週，京熙潤府開盤賣了10.05億，3月16號開盤的頤和公館賣了140套房、銷售7億。

3月份高端房產也賣的很好，朝陽公園地塊的融創ONE9成了高端銷冠，每套6000萬左右，成交了7.24億，前十的高端樓盤3月賣了37億。

當然，這個數據跟上海沒法比。

3月28日這一天，中海·順昌玖裡銷售額197億元，刷新了2020年深圳華潤城潤璽兩天銷售196億元的紀錄，注意啊，這是歷史記錄，不是這幾年的。

512套房源，千名購房者進場搖號搶購，認購率超144%，套均總價4000萬元，讓很多圈內人感覺回到了前些年地產火爆的日子。

上海3月二手房成交也不錯，達到2萬套，也是最近八九個月的最高點。

一線城市的這些跡象，用一句話總結就是，富人開始搶房了！

他們是現在中國最有購買力的人，招行的財報其實說的很清楚：

14.88萬戶私人銀行客戶最有錢，招行今年沒說他們的戶均可投資產，參考往年和其他銀行數據，平均應在2100萬左右。

可投資產在50萬以上的金葵花客戶，有466萬，戶均資產232萬。

這就是中國最有錢的前2.4%的人羣，掌握着81%的財富，剩下的1.92億用戶，佔比97.6%，掌握着18.77%的財富，即便在這個羣體裡，戶均可投資資產也達到了6.9萬，絕大多數人是沒有這麼多錢的。

基本就是2%對應80%的分佈，這是很明顯的趨勢。

所以現在想賣房就得先從他們開始。

但是，這幫人能這麼有錢，說明都很精明吧，他們買房，也是因爲看到了明顯的投資機會，這是買房子最基本的出發點：要麼你的房價降到了我的心理價位，要麼有明顯的套利空間。

中海·順昌玖裡爲什麼賣得好？因爲倒掛啊。

它的單價17.2萬元/平米，對標的翠湖天地雋薈成交單價達到25萬元/平米，中海建國裡成交單價19.4萬元/平方米，明顯是有價差的。

北京的融創ONE9，售價13.9萬元/平米，一路之隔是朝陽知名二手豪宅泛海世家，掛牌價17萬元/平米。

前面提到的北京賣的好的幾個新盤，其實主要原因也是價格，中海寰宇未來指導價6.6萬，實際售價5.8-6.4萬，指導價6.4萬的永定玖裡，實售價5.2萬。

基本就是8-9折的樣子，在富人眼裡，這是他們的心理價位。

現在很明顯的救市策略，就是鼓勵有錢人先下場，把成交帶起來。

取消70/90政策，鼓勵蓋好房子，蘇州、廈門、寧波都在3月27日拍出了地王，樓面價超過6.5萬/平米，未來的售價會是多少？顯然大部分人都不是這些房子的潛在買家。

我們的房地產救市也是摸着石頭過河，之前強調一城一策、強調購房門檻和價格指導，現在又摸到了另一塊石頭，取消限制在討論了，然後呢？

1、先讓富人買起來；

2、帶動中產入場；

3、底層給保障房。

現在看，1和3 都沒什麼問題，中產還要努力。因爲他們現在都處在比較艱難的去槓桿階段。

房價在高位，還有很多人在不斷加槓桿往裡走，不少就是被中介害了，咱們的中介一條龍服務是很到位的，有一整套搞錢的辦法，什麼數據不夠給你刷什麼，刷到銀行能通過，數額你滿意爲止。現在看，最早爆掉的也是這些高位加高槓杆的人。

中產還在努力還貸，但因爲二手房庫存+法拍房數量巨大，他們的資產是下滑的，收入可能也不夠堅挺，給他們去槓桿最簡單的辦法就是把房貸利率降下來，比如有人建議直接降到2%，但這麼幹銀行肯定受不了。

那如果全靠市場的的力量，有錢人買完，下一波怎麼接呢？

這兩天，30個城市支持住房“以舊換新”，這就是用政策激活部分中產的購買，先簽協議再選房，看力度趕不上2017年的棚改，但也算是一針強心劑。

這麼一來，房價、需求都能穩住，但想恢復到正常狀態，靠打針是不行的，大部分中產去槓桿的進度條也纔到中間，降房價、降房貸銀行有壓力，唯一的辦法，只能是收入能增長。