哪家泡泡大？2020房企合銷比排行榜
號外 王文華
去年，在房企財報基礎上，本站財經發布業內首份《2019內房股合銷比排行榜》，通過計算合銷比（合約銷售額/實際營收），觀察房企的規模擴張及盈利能力等情況，刺破房企銷售泡沫。合銷比排名靠前的房企，意味着其實際營收水平越低、對合同銷售等套路的依賴越大。
今年，本站財經再次推出《2020內房股合銷比排行榜》，跟蹤對比30家銷售額超千億的上市房企的變化與趨勢。
2019年，在本站統計的合銷比榜單上，濱江集團以4.49倍的數值位列榜首。2020年，濱江集團以合銷比4.77，再次位列第一。2020年，濱江集團的合同銷售額爲1363.6億元，相比2019年合同銷售額1120.6億元，增幅21.7%，值得注意的是，在濱江集團公開的《2021年跟蹤評級報告》中，濱江集團的權益銷售金額爲700億元，權益金額銷售佔合同銷售金額的比例由2019年37.73%上升至51.33%。
合同銷售金額特別是權益銷售金額都有較大增長，但濱江集團的營收增幅卻相對不高，2020年濱江集團的營收爲285.9億元，相比於2019年的249.5億元，增幅爲14.6%。
與榜單“釘子戶”濱江命運相似的還有正榮地產。2020年，正榮集地產以3.93的合銷比數值居於榜單第三名，合同銷售金額爲1419億元，營收爲361.26億元。2019年，正榮地產的合銷比爲4.01倍，位列榜單第二位。按照正榮地產對外公佈的2020年權益銷售比例爲55%計算，正榮地產的權益銷售額爲780.5億元。相比於2018和2019年權益銷售佔比僅三成左右，2020年，正榮地產的權益銷售有了大幅提升，但營收較2019年僅增長了11%。
此外，榜單顯示，綠城中國由2019年的第8位上升至2020年的第2位，合銷比值由2019年的3.27倍上升至2020年的4.4倍。究其原因發現，2020年，綠城中國實現合同銷售額2892億元，同比增長43%，營收657.8億元，同比增長6.8%。另外，值得注意的是，2020年，綠城中國的股東核心淨利潤從2019年43.36億元下降到39.93億元；毛利爲155.73億元，同比微降0.4%；毛利率爲23.7%，同比下降1.7個百分點。
綠城中國方面表示，毛利率下滑主要是受到政策性限價影響，多數項目未能體現品牌溢價；同時，具備土地紅利的項目減少，行業整體盈利水平也在下降。
綠城中國盈利能力遭質疑並非首次。去年業績會上，小股東曾指出綠城中國“業績爆雷”，盈利能力不足，2017年至2019年連續大額減值計提，損害股東利益。綠城中國董事會主席、行政總裁張亞東向投資者致歉，並表示“不認可”爆雷的說法，他認爲“市場上覺着有差距，只可能是信息不對稱”。
數據顯示，2017-2019年，綠城中國分別減值計提9.79億元、17.35億元、13.76億元，2020年這一數據爲13.34億元，四年共減值計提54.23億元。
恆碧綠連續兩年墊底
榜單顯示，中國恆大、碧桂園及綠地控股連續兩年排名墊底，但在數值上，中國恆大和碧桂園有所上升。2020年，中國恆大和碧桂園的合銷比分別爲1.43和1.23；2019年，對應的數值分別爲1.25和1.13。
2020年，中國恆大的合同銷售額爲7232億元，營收爲5072億元，2019年的合同銷售額爲6010億元，營收爲4775.6億元，合同銷售額增幅爲20.3%，營收增幅爲6.2%。也就是說，合同銷售額增長的幅度高於營收的增長幅度，導致合銷比數值上升。
碧桂園的營收出現下滑。2020年，碧桂園的合同銷售額爲5706.6億元，營收爲4628.6億元，2019年，合同銷售額爲5522億元，營收爲4859.1億元，合同銷售額增幅爲3.3%，營收增幅爲-4.7%。這意味着，儘管碧桂園2020年的合同銷售額小幅上升，營收卻不增反降。
相較來看，綠地控股的合銷比數值較2019年有所縮小。2020年，綠地控股的合銷比爲0.79，2019年的合銷比爲0.9。從合同銷售額和營收來看，2020年，綠地控股的合同銷售額爲3584億元，營收爲4558億元，2019年的合同銷售額爲3880億元，營收爲4278億元，合同銷售額同比下降7.6%，營收卻增長6.5%。
營收增長並不代表綠地控股的盈利能力增強。對比2019年，2020年綠地控股的營收和利潤增速均出現下滑。2020年，綠地控股的營收增長6.5%，2019年的增速爲22.8%。2020年，綠地控股實現淨利潤150億元，同比增長1.73%，2019年，綠地控股實現淨利潤147億元，同比增長29.6%。