權力下放，樓市出現重大變化！

3月10日，住建部在記者會上講了一句話，非常意味深長：

現在已經充分賦予城市調控的自主權，城市政府就要扛起責任，……，穩定房地產的市場。

然後又洋洋灑灑地講了房地產的各種內容：

1、堅持房住不炒；2、堅持因城施策；3、保交樓；4、守住不發生系統性風險的底線；5、差的房企該破產破產……

這怎麼理解呢？

第一個問題，在以往的樓市調控中，大家都有什麼角色？

從利益關係考慮，地方政府絕對不會真心調控房價，限制房價上漲，因爲他們要賣地，要搞土地財政。

只有房價上漲了，老百姓買房了，開發商買土地了，這個遊戲才能繼續玩下去。

所以在房價上漲的時候，最開心的就是地方政府。

但是我們知道，如果房價漲勢過快，炒房客雲集，肯定不符合“房住不炒”是樓市調控邏輯。

所以，真正貫徹上面理念的，也就是住建部。

專業人士都有一個共識，樓市最理想的狀態是：

價格不能跌，因爲跌了經濟受影響；但是也不能大漲，漲了不符合“房住不炒”，所以是默許房價小漲的。

當然監管機構也是這個理念，因此業內有一個說法：房價漲幅不能超過10%。

有的標準是新房房價不能超過2016年、2017年房價最高點的10%；有的標準是新房房價不能超過去年的10%；後面又說二手房房價漲幅不能超過10%，爲此還整了一個二手房參考價等等。

注意，這個規定沒有任何文件，但是它似乎確實存在。

2019年，由於房價上漲過快，佛山、蘇州等20多個城市先後被住建部預警；

2021年，因爲房價上漲過快，銀川、徐州、金華、泉州、惠州等城市又被住建部約談。

當時的地方很矛盾，不管房價吧，前途可能立馬就沒了；管房價吧，土地賣不出去，經濟搞不好，前途也沒了。

很多地方的最後選擇是，先保住眼前再說，因此看見住建部點名別的城市後，其他城市都集體連夜出政策，因此這一輪房價總算控制住了。

一句話總結，在控制房地產泡沫，打擊炒房方面，踐行“房住不炒”理念，住建部絕對功不可沒。

第二個問題，住建部現在講這話啥意思？

先換一個場景：你領導向你提了各種工作要求，然後又強調一句，我把權力交給你了，你要扛起責任啊。你聽懂意思了麼？

可能你有很多話要說，也有很多意見，比如剛開始不讓我幹這，不讓我幹那，現在事情這樣子了，全權委託給我等等，但是你又能怎麼辦呢？只能硬着頭皮上。

住建部的態度很明確，把手中的權力全都交給地方，讓地方自己找出路，自己找辦法解決問題。

你城市可以想一切辦法，無論是城市規劃、舊城改造，還是樓市政策調整等等，現在我都不會追責。

這意味着，接下來，樓市調控政策，可能會有“質”的改變。

最近兩年，樓市確實出臺了非常多的刺激政策，比如降低首付，降低房貸利率，引進人才，不斷降低限購門檻等等。

這些政策雖然看起來很猛，但是仔細分析他們其實有一個共性：可以房住不炒的邏輯解釋。

比如，北上廣深“認房不認貸”，大家非常關注，因爲這個政策可以讓你在北上廣深這四個城市，都能以極其優惠的價格買房。

你說這是放開炒房嗎？肯定不是，如果有些人經常遊走在這四個城市，那麼他在這四個城市各買一套房，都是用來住的，這沒毛病吧？

再比如，放鬆限購，放鬆非核心區域限購，放鬆大面積房子限購等等，這也可以用房住不炒來解釋，什麼用來改善啊之類的。

總之，此前很多樓市政策，雖然看起來很猛，實際上都是扭扭捏捏，不敢光明正大的支持炒房。

這一次，住建部權力下放給各城市之後，可以預計的是，北上廣深等等有炒房價值的城市將會全面取消限購政策。

你只要有錢，你可以買第三套、第四套、第五套……甚至，還會爲你提供金融支持，比如支持首付貸、降低房貸利率等等。

未來，全國所有城市都將不再限制炒房。

這時候，樓市纔會受到真正的考驗：到底是一飛沖天，還是像現在這樣疲軟。

第三個問題，不限制炒房了，房價會大漲嗎？

我們之前就有一個觀點，剛需客撐不起房價，只有炒房客纔有能力拯救樓市。

邏輯就是，經過前些年的漲價，有能力買房的人，基本上都買過了。現在還想買房的人，大多數是沒錢人。

在很多人看來，這羣沒錢的人，就是剛需。

但是從經濟學角度看，你沒有能力買一件商品，你的需求就不能稱爲“需求”，是直接被忽視的。

所以，剛需撐不起房價。

爲什麼只有炒房客纔有能力拯救樓市呢？因爲炒房客，是社會中的富裕人羣。

有一個教授說，我敢打賭，全國90%的人連10萬塊都拿不出來，這是真實情況。

招行等數據都顯示，我國絕大部分人的錢包已經空空如也，只有幾千萬富人超級有錢，他們撐起了整個儲蓄、收入等總量，然後把其他人給“平均”了。

一句話總結就是，只有富人有能力接盤和拯救當下的樓市。

問題是，能力是一方面，意願又是一方面。他們有能力買房，不一定代表他們願意買房。

現在房地產最大的問題是什麼？信仰破了。現在有幾個人認爲房價還能繼續上漲的？

很多人會覺得，3根大陽線，千軍萬馬來相見，一波大漲，自然會重拾信仰。

以前可能會這樣，但是現在不會了，根源就是，你莊家拉高房價後，得有接盤俠啊。

現在樓市最大的問題是，沒有接盤俠了。

所以，雖然從資金的角度看，富人有能力接盤樓市，但是他們沒有意願這樣做。

再說了，現在富人最大的需求是什麼？

很多人的觀點是，賺錢的時代已經過去了，他們要做的是，保住目前積累的財富。

富人肯定不願冒着巨大的風險去賺下跌趨勢中的錢。

因此，可以判斷，即便全面放開炒房，房價也不會像之前那樣大漲了。

總結一句話，今天住建部釋放出信號，接下來樓市調控將發生“質”的變化，從“房住不炒”到“不限制炒房”。

但是我們也不必擔憂，即便放開炒房，房價也不會像之前那樣大漲了。

因爲那個時代已經過去了。

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