“三條紅線”融資新規箭在弦上 高槓杆時代終結？
山雨欲來風滿樓。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，爲進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
在此之前，以“三條紅線”爲標準的房企融資管理政策在市場流傳。21世紀經濟報道從多個渠道證實了這條消息，但關於該項政策的具體執行尺度和操作細節，尚待進一步細化落地。另據媒體報道，參會房企被要求在9月底前提交最新的資產負債表。
對房地產融資政策的收緊，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各種分析與猜測層出不窮，剛從疫情中恢復的房地產業，再度陷入紛擾。
分析人士認爲，若嚴格執行，未來房企的融資規模將受到限制，這不僅影響到企業的拿地和融資戰略，藉助“高槓杆”進行快速擴張的時代也可能面臨終結。如今，大家都在等“靴子”的正式落地。
或以試點形式推開
監管層對房地產融資管理的強化，在近期有跡可循。7月24日，“房地產工作座談會”以罕見的高規格召開，並首次提出，“要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場”。
8月13日，21世紀經濟報道獨家報道稱，對於房企債務的管理，將以“三條紅線”爲標準。具體爲紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據“三條紅線”觸線情況不同，將房地產企業分爲“紅、橙、黃、綠”四檔：三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。
8月20日召開的座談會，再度強化了融資政策收緊的預期。儘管官方公佈的信息較爲有限，但對融資實施強監管的信號已經十分明確。
21世紀經濟報道從權威人士處瞭解到，共有12家房企參加了此次會議，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中樑、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
21世紀經濟報道還了解到，前述會議的基調以座談爲主，監管層的主要目的，是通過對幾家大型房企的座談，瞭解相關情況。但當日並未公佈相關政策執行的時間表。
據瞭解，“降負債”是座談會上傳達出的主要信號。監管層希望通過房企的降負債，來控制金融機構的風險，並維持房地產市場的穩定。但這並不意味着所有的與會房企都要降負債，前述知情人士表示，一些負債率較低的企業並無這方面的執行壓力。
8月28日早間，綠地香港一位管理層在業績會上也證實了這一消息。他表示，公司瞭解到的情況是相關部門與房企進行了交流，融資新規的實施目前還沒有明確的時間表。
另據瞭解，監管層很早就醞釀對重點房地產企業實施資金監測和融資管理，此前已有過多輪徵求意見。未來這項政策有可能先在部分企業進行試點，然後逐漸推開。
高槓杆時代的終結？
“萬科是從官方發佈的信息瞭解到，監管機構從防範房地產行業金融風險的角度出發，出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對此公司會認真研究，儘快去適應，按照要求進行落實。”對於融資新政，在8月28日的萬科中期業績會上，萬科總裁祝九勝表示。
在公開表態中，房企大多將這一政策稱爲一種“規範”，並認爲對行業的健康發展大有裨益。但若根據“三條紅線”進行實際考量，能夠獨善其身的企業並不多。
天風證券根據2019年財務數據，按照“三條紅線”的標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩到“三道紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。
若對參會的12家房企進行劃分，則有4家房企位於全部踩線的“紅檔”，分別是恆大、融創、綠地、中樑；全部不踩線的“綠檔”房企，爲保利、中海、華潤、華僑城4家央企；萬科、碧桂園均因資產負債率偏高而位於“黃檔”。
“如果對所有企業都按此標準執行，這一政策的影響範圍可想而知。”北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示，多年來，房地產業主要依靠舉債來實現規模擴張，高負債往往能帶來高增長。若債務規模被控制，意味着通過高槓杆來進行擴張的時代將面臨終結。
短期來看，若債務規模被控制，也將引發一系列的連鎖反應。
在近期的房企中期業績會上，不少房企提及對這一政策的看法。除了強調降負債、抓回款外，很多企業也開始注重拿地和投資，從而提高資金使用效率。
雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林就表示，“我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合併或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因爲拿錯地是很痛苦的一件事情。”
21世紀經濟報道瞭解到，很多房企已拿到上述文件的原文，並已着手研究，其面臨的主要疑問在於，不清楚具體的政策細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通，並未得到確定性的答覆。有北京房企人士向記者透露，金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。