深圳豪宅法拍熱度提升：半島城邦超萬人圍觀、競拍近百輪

位於深圳南山蛇口的半島城邦一度被認爲是當地的豪宅風向標，巔峰時期單價最高曾達到30萬元/平方米，近年來卻因開發商深陷債務問題，項目房源多次被法拍抵債。

近日，阿里法拍平臺上架了9套半島城邦房源，其中，包括1套半島城邦三期房源、7套半島城邦四期房源，和1套在1月初流拍的半島城邦二期房源，均涉及開發商半島城邦的債務糾紛問題。

1月26日上午10點，位於半島城邦三期的6號樓16A房源率先開拍，房源建築面積140.82平方米，起拍價1819.3831萬元，評估價約爲2274.23萬元。

該場法拍共有11人報名，吸引了超一萬六千人次圍觀，歷經99輪競買、90次延時後，在1月26日中午成功拍出，最終成交價爲2414.3831萬元，溢價率達32.7%，成交單價約爲17.15萬/平方米，與目前市場上17萬-20萬/平方米的成交價格相差不大。

接下來在1月30日，將進行半島城邦二期1棟2-47B房源的拍賣，該套房源建築面積達422.39平方米，此前在1月5日拍賣時起拍價爲3548.75萬元，最終因無人出價導致流拍。此次二拍的起拍價爲2839萬元，較一拍價格打了8折，或將迎來不一樣的結果。

剩下的7套半島城邦四期房源將在2月2日開拍，建築面積在89-115平方米，起拍總價約965.74萬-1353萬，單價則在11萬/平方米左右，與3年前該房源開盤時的價格11.6萬/平方米幾乎持平，而同期房源目前的掛牌均價也18萬/平方米左右，擁有較大的價格優勢。

據拍賣裁定書顯示，7套房源均爲深圳半島城邦置業有限公司和深圳市益田集團股份有限公司共同所有，因爲開發商自持房源，相當於新房品質，所以房源的關注度也比較高，目前雖距離拍賣開始還有一週的時間，但每套房源均吸引了數千人次圍觀。

半島城邦房從2006年一期開盤至今已有18年，橫跨深圳房地產的黃金髮展時間，多次刷新深圳樓市單盤的銷售金額和成交紀錄，如今頻頻出現在法拍市場，也是因爲這兩年開發商的資金鍊出了問題。

2022年5月，半島城邦房開、半島城邦置業通告稱，由於“已深陷財務危機、沒有持續經營能力”，全體員工需立即待崗6個月，而原計劃於2021年竣工的半島城邦五期也陷入停滯。

同年8月，招商蛇口向半島城邦施以援手，簽署戰略合作協議，約定將共同開發蛇口頂級豪宅項目半島城邦五期項目。不過目前爲止，半島城邦五期的開發並未有太大進展，

除半島城邦外，近期深圳法拍市場中豪宅的熱度也在不斷升溫。

去年11月，同樣在阿里法拍平臺上拍賣的，位於深圳灣紅樹西岸的3套豪宅法拍房就同時以超過100%的溢價成交，其中一套最高溢價率達152.44%，最終成交單價約20.4萬元/平方米，刷新近期該小區市場成交紀錄。

豪宅法拍熱度的提升，也能在一定程度上體現深圳買家的資金實力與市場活躍度，在政策信號的釋放下，深圳豪宅法拍房市場的競爭也會越來越激烈。

據深圳同致誠評估統計，2023年深圳法拍房共成交了1487套，其中有1116套溢價成交，溢價率爲57.70%，其中住宅類法拍房成交率最高，達47.01%。

成交價格上，與2023年深圳住宅法拍房成交價與二手房指導價對比來看，有近8成的住宅法拍房低於二手住房指導價成交；其中，主力成交價位段爲300-500萬元的房源，佔比27.98%；其次爲500-1000萬元價位段、佔比26.03%；然後就是1000萬元以上的豪宅房源，佔比也達到了24.88%。

從各月成交情況來看，2023年全年成交額達到了三次小高峰，分別爲4月、7月和12月，也與整體樓市的活躍度相關聯，即4月的“小陽春”以及下半年的兩次樓市鬆綁政策刺激。

從全國範圍來看，2023年國內整體的法拍房市場熱度也有再度提升趨勢。據中指研究院監測，2023年355城全年成交金額達3004億，掛拍總量達79.6萬套再創新高，較上一年增加了36.7%。

住宅法拍依舊爲法拍房成交的主力，但成交折扣率方面有所下降，2023年法拍項目整體成交折價率爲76.4%，較上一年78.7%折價率略減少了2.28個百分點。

中指研究院高級分析師張曉飛分析指出，2023年成交折價率下降主要原因是二手房市場價格不穩定，導致一些房源沒有達到預期成交。

預計2024年在二手房市場企穩之後，成交折扣率將維持到穩定區間；與此同時，2024年法拍房源供給端也會繼續提升，同時成交量會同步增長，成交率會受購房參與人數影響而變化。