升息壓力降 REITs有利

圖／美聯社

不動產證券化基金績效表現

美債殖利率連二週收斂，富時北美REITs指數近一週上漲8.9％，統計各項REITs行業，今年到11月3日正報酬的包括數據中心、長照、醫療保健和飯店住宿等REITs，商辦和基建REITs表現較落後，法人預期，隨升息壓力下降，利率持續走跌後，可望挹注REITs走勢。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示，由房地產財報觀察，行業狀況是否適應長期較高利率制度，及前景是否與上季相比有所改變。根據NIC統計，高齡住房入住率由疫情前的低點77.8％，緩步上升至今年第三季度84.4％，可見到入住率穩定成長中，今年以來租金增長平均超過5.5％，挹注高齡住宅業者租金升入。

對高齡住房REITs來說，當前租金的增長彌補通膨的負面影響，由於高齡住房需求持續強勁，預計租金增長可維持。此外，美國通膨持續降溫中，且升息已進入末升段，對長照REITs有利；基本面來看，入住率持續改善中，後市可多關注長照REITs。

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理林芷麒指出，這兩年因美債利率上揚，REITs表現落後美股，目前REITs交易價格較資產淨值折價約25％，但看好明年聯準會有望降息，REITs長期絕對回報率未來一年將可繳出雙位數表現。

但不同區域與類型的房地產差異大，加上購併活動的增加，更需要主動積極的管理優勢，建議REITs投資可聚焦高齡住宅與資料中心需求，特別是在人口與AI數位化趨勢發展，兩大需求將有增無減。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝認爲，根據歷史經驗，前三次聯準會停止升息後至開始降息期間，美國REITs漲幅均超過15％，目前美國REITs評價大幅回落至新低位置，折價幅度擴大至16％，已進入嚴重超跌區，評價極具吸引力，隨升息進入尾聲，美國REITs將迎接第四季多頭行情，現在正是進場甜蜜點，建議RMZ Index（美國REITs指數）1,050點以下分批佈局。