探案說法 | 買房時遇法院查封房產 購房定金能否雙倍退還？

南海網10月9日消息（記者林文泉 實習生黃葉）在日常生活中，如果消費者交付定金後，一方違約將面臨懲罰性的罰款。近期，文昌市一羣衆在購房中交付定金，但房產被法院凍結，該羣衆申請雙倍退還定金，法院依據購房合同約定，判決房地產公司僅退定金。

近期，原告文某向被告文昌某房地產公司購房時，雙方簽訂一份《商品房認購書》，其中約定：文某以120餘萬元認購該房地產公司開發的一處房產，需先支付10萬元作爲定金。該合同簽訂後，文某依約支付該筆10萬元定金，該房地產公司亦出具收據，且收據明確載明該筆款項爲認購案涉房產的定金。之後，該房產卻因房地產公司原因被法院查封，致使認購書無法繼續履行。文某遂將文昌某房地產公司起訴至法院，請求房地產公司雙倍返還上述定金。

在庭審過程中，文某表示《中華人民共和國民法典》第五百八十七條明確規定“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金”。因此，文某主張房地產公司必須返還雙倍定金，共計20萬元。

然而，承辦法官經審查卻發現，案涉《商品房認購書》第8條約定：雙方簽訂本認購書後、簽訂《商品房買賣合同》前，司法機關、行政機關依法限制該物業交易權利的，乙方有權拒絕簽訂《商品房買賣合同》，甲方全額返還乙方已支付的定金（不計利息）。至此，案涉合同的約定與國家法律的規定出現衝突，兩者該如何取捨？

文昌法院介紹，意思自治是民法的基本原則之一，即《中華人民共和國民法典》第五條“民事主體從事民事活動，應當遵循自願原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關係”的規定，也可以通俗理解爲只要當事人的約定未違反法律的禁止性規定，就應當“有約定從約定，無約定從法定”。

在本案中，從涉案《商品房認購書》的相關條款看，雙方已就無法履行認購書，預交的10萬元定金如何處理進行明確的約定，且該約定不違反法律、行政法規的強制性規定，也不違反公序良俗。因此，應當尊重案涉《商品房認購書》的約定，即文某隻能按照約定要求房地產公司全額返還定金。

法院釋法>>

文昌法院表示，適用“雙倍返還定金”罰則是有前提條件的，一是定金合同合法、成立；二是必須有違約行爲的存在；三是必須有合同目的落空的事實；四是違約行爲與合同目的落空之間有因果關係。只有在滿足上述4個條件以後，受害人才能夠拿到“雙倍返還”的定金。