限購年 誰是樓市英雄
長江商報消息 2011年的全國樓市經歷了比2008年更嚴厲的房地產調控，而當年是因爲突如其來的金融危機挽救了中國房地產行業，而如今的補調，則讓2011年房地產市場真正進入了冬天。
自2010年4月份國內啓動新一輪房地產政策調控以來，一、二線城市房地產市場發展都開始出現不同程度的受阻，並被迫進入一個新的低谷週期。與不少尚未被限購的三、四線城市樓市成交高歌猛進形成鮮明對比的是，全國各主要城市房地產市場交易量迅速萎縮並長時間陷入低迷，短時間內成交量難以恢復。
在這個投機主義盛行的年代,房地產市場必定會經歷此次調控;然而,在武漢樓市幾經調整的歷史中,房企也面臨着“踩點”的慶幸與惋惜。踩對了,歡欣鼓舞;踏空了,則壓力重重。
而也就是處在調控下的樓市困局，逆市中的真英雄才顯得越發珍貴。回顧武漢房企2011年的業績,記者發現,現如今房企要跑贏樓市,除了品牌,更多的還有對市場的把控和前瞻性看法。
品牌企業不懼限購
作爲中部中心城市，武漢已經成爲衆多品牌房企擴張的首選之地。2011年中國房地產品牌企業研究表明，最近三年，品牌企業在土地市場的表現最爲搶眼，其中不乏萬達、華僑城、綠地、福星惠譽等的大手筆，即便是調控深入的2011年，百步亭、萬科、保利依然不斷加大土地儲備，而招商地產(000024,股吧)、佳兆業、中海地產更是在今年首次進軍武漢市場，至此，中國主流房地產品牌企業中，已有七成正式佈局武漢。
2011年上半年，武漢市場佔有率前十的房企，包括萬科、恆大、保利、福星惠譽、百步亭等在內，累計佔有率達36.28%，較2010年增加7.57個百分點。從2011上半年銷售排行榜看，萬科、保利、恆大等企業便已佔據大半席位。而全市處於銷售期的項目保守估計至少200個，用“少數吃肉、部分啃骨頭、更多人喝湯都難有保證”來形容，競爭激烈可見一斑。
在武漢限購令出臺整整將近一年之時，品牌企業成爲左右樓市進程的重要力量。其中，萬科實行快速出清策略，屢次成爲月度銷售TOP10，萬達則依靠寫字樓、SOHO類商業項目保證了業績的突飛猛進；福星惠譽住宅和商業項目齊頭並進，以福星惠譽水岸國際、福星城等多個項目的出色表現，佔據本土房企之首。據數據顯示，截至11月初，武漢萬科銷售額突破60億元，而去年全年武漢萬科銷售55億元。
越是複雜的局勢越能體現實力開發商的競爭能力。實際上，2011年也是品牌開發商展現實力、沉着應變的半年，尊重市場需求，迴歸產品爲王的半年。事實證明，儘管市場進入了一個相對平淡的行業週期，但“後調控時代”也標誌着，越來越多的購房者將開發商品牌、實力作爲了購房的第一標準，市場佔有率越來越向大開發商、品牌開發商集中。
而與此同時，在品牌開發商彰顯強大的開發實力的同時，從精裝小戶到高端住宅，從剛需盤到改善性項目，較長的產品線也爲其從容應對市場奠定了堅實的基礎。
上半年的贏家，還屬於那些“將雞蛋分裝在不同的籃子中”的開發商，在主城區銷售受到限購影響的情況下，一些開發商加大了在非限購區域的搏擊力度。不少審時度勢的開發商以在衆多非限購區域落子佈局，以及“圍城內外”通吃的氣勢，成爲了市場贏家。
例如萬達集團，萬達正以“萬達速度”擴張全國商業、旅遊地產。10月12日，萬達集團在萬達商業年會上透露，2012年計劃開業20座萬達廣場，主要分佈在溫州、漳州等二三線城市。其中，包括漢街萬達廣場、大連高新、長沙開福、成都金牛和泉州浦西等5個萬達廣場A級店。
據透露，截至2011年底，萬達集團開業的萬達廣場將達到49個，持有開業物業面積超過1000萬平方米。預計到2012年，開業物業面積將達到1500萬平方米，成爲全球最大的不動產企業之一。
據克而瑞數據研究中心顯示，2011年上半年，武漢商鋪成交面積272131平米，成交套數2556套，成交金額4003165800元，成交均價約爲14029元。
從成交面積來看，6月份表現不俗，成交面積爲61435平米，同比上漲19.25%，環比上漲25.46%，成交金額爲961180100元，同比上漲71.79%，環比上漲54.27%。
與此同時，緊逼的住房限購政策，使原來投資住宅的大量資金涌向了新開發的寫字樓，開發商更樂於開發寫字樓和Soho。據克而瑞數據調查研究機構統計：2011年上半年寫字樓成交面積218058平米，成交套數1330套，成交金額2,100,263,000元，成交均價9632元/平米，環比增漲82.88%。寫字樓成交套數超過去年全年，成交均價約爲9156元/平方米，相比去年，漲幅頗大。
而行至下半年，在住宅市場依然低迷之時，擁有商業項目的開發商相當於持有成交的“王牌”。成交量持續上漲，成爲樓市成交的重要力量。
據新浪商業地產數據監控室統計，12月份武漢預計將有12個新開盤或者老盤加推商鋪項目，其中，3個項目爲綜合商用，2個購物中心和7個社區商鋪，商鋪面積在30-2000平米之間，價格約從9000-50000元/平米不等，12個項目僅少數給出開盤優惠。新開盤項目主要集中在三鎮的中心地段，漢陽中心有4盤推出所佔比重較大，同時金銀湖、陽邏、江夏等三環外的項目也有商鋪推出。
專業人士認爲，目前商鋪投資回報率相對穩定，在繁榮區域的商鋪年租金回報率可高達8%-12%。因此在當前通貨膨脹與住宅調控限購的雙重背景下，商業地產尤其是商鋪，將成爲未來較長一段時期內投資者的首選之地。
據戴德樑行近期統計數據顯示，萬科計劃未來持有型物業將佔其開發比例的20%；保利計劃到2012年在商業地產方面的投資將佔到其總投資額的30%；金地在今年的土地投資額中有20%的資金投向商業項目並提出未來5年用商業地產“再造一個金地”。
在目前的市場情況下，中小戶型顯然是開發商的“王牌”。用一位業內人士的話來說，2011年，誰持有大量中小戶型，誰就不愁銷量。
中小戶型一直都是武漢樓市的需求主力，加上中小戶型有着總價低、首付少的優勢，記者通過武漢億房研究中心的數據瞭解到，一直以來，90平方米以下中小戶型銷售一般都能佔據近四成的比例，加上120平方米的戶型，能佔據七成的比例。
“中小戶型的銷量增大從另一方面也印證了剛需羣體的龐大。”一位業內人士表示，對於青年置業者來說，中小戶型可以打造出經典的舒適兩居或緊湊的三居戶型，對於初入社會的年輕人來說這樣的房屋既經濟又可以滿足生活所需。
今年上半年武漢市商品住宅成交數據顯示，80-90平方米、總價50-60萬元的戶型成交佔比最大，120-130平方米的三房戶型，成爲“一步到位”式置業熱門。
“現在市場成交量一直處於低位，但從長遠來看剛性需求仍是樓市的中流砥柱。” 光谷一樓盤項目營銷主管認爲，從任何時期來看，自住需求總是最可見、最實際的消費羣體，這部分羣體也永遠是開發商的“救命草”。
對於“中小戶型主場”這個現象，一位業內人士如此分析，“樓市幾經調控，開發商今年的業績不能說沒有受到影響，現在既然面對剛需主導，小戶型暢銷的局面，只有擁有大量中小戶型房源的開發商，才能保證自己今年的銷量。”
本報記者胡曉莉(作者：胡曉莉 )