肖文曉：從人口角度看廣州最值得買房的區域
本站房產訊 房價與人口之間有着非常緊密的關係，那麼，具體到廣州各區的人口與房價之間關係如何？在哪些區買房更好？房價點評網高級分析師肖文曉近日撰文進行了一番分析。
越秀區的房價最高（41655元/㎡）不難理解，作爲全市人口密度最大的老城區（33754人/平方公里，差不多是第二名的2倍），本來就人多地少，而且它是全市唯一一個戶籍人口多於常住人口的區域，一方面驗證了它是“老廣”的大本營的事實，一方面也說明越秀的戶口太值錢，無論本地人還是外地人，不僅不願意出去，還千方百計地想擠進來。爲什麼？當然這跟越秀是廣州舊的行政商業中心有關，更和越秀全市最爲集中的優質教育資源有關。
天河區憑什麼能夠擠到房價第二高的位置呢？單從人口因素分析，雖然天河人口密度只有越秀區的一半，但是它是全市外來常住人口最高的區域有關（7005人/平方公里）。衆所周知，作爲CBD的所在區域，天河不僅是外來人口的聚居地，也是精英的聚集地。
有點令人遺憾的是海珠，海珠區的常住人口位列全市第二，戶籍人口位列全市第三，外來常住人口位列全市第二。與天河比，僅僅在外來常住人口數量一項有小小的差距。按理，海珠的房價應該與天河不遑多讓。肖文曉認爲，海珠與天河比，可能真的只差了這麼一口氣，如果海珠也能有一個可以媲美“珠江新城”的對外來人口有更大吸引力的區域，其樓價絕對不會比天河低。這樣想來，政府目前在琶洲全力打造的電商總部很有想象空間，如果能與已經成氣候的會展經濟相融合，海珠房價很有潛力再上一層樓。
另外一個老城區荔灣區的位置則頗有些尷尬，雖然是全市戶籍人口第二（12018人/平方公里）的區域，但是與第一名（越秀，34769元/平方公里）的差距非常之大，其對廣州土著的吸引力明顯要弱於越秀區。而在對外來常住人口的吸引力上，荔灣又明顯不及天河、海珠，房價排在全市第四（25583元/㎡）也就不奇怪了。
其它七個區域基本也是延續了人口多房價就高的正相關關係。唯一稍有例外的南沙區，797人/平方公里的人口密度原本不及花都區（995人/平方公里），但是現在藉助自貿區的政策利好優勢，如今房價已經爬在了花都之上。
從化的例子對於南沙以及各個亟待發展的新興區域都是重要提醒。從化作爲廣州人口密度最低的區域，想要增加人口數量必須要打破目前缺乏留得住人的產業和到市中心的公共交通配套不便的兩大尷尬，否則房價很難擺脫墊底的命運。
那麼，能不能從人口看出哪些區域的房價被高估或低估了呢？有個數字可供大家分享，越秀、荔灣、天河、海珠這四個核心的成熟區域，他們的房價都在人口密度的1.2-2.3倍之間。而在外圍區域之中，番禺的比例是最小的，只有5.8倍，某種意義上這也驗證了番禺的成熟度確實跟過去相比有很大提升。此外，黃埔、白雲、花都都在8-9倍左右，南沙和增城在13-14倍左右，從化最高達到了24倍。總體來講，呈現“越是市中心房價人口比越小，越是郊區房價人口比越大”的規律。所以我們常說市中心的物業保值，郊區的物業則要看前景，將來這些區域的房價有沒有保障，就要看它們能不能吸引更多的人口來這裡工作生活和居住了。
肖文曉認爲，從人口的角度，我們可以對廣州現有的行政區域或板塊做一個分類：一類是有很多人的區域/板塊，一類是現在人不多但是將來會很多人的區域/板塊，還有一類是現在沒有人將來也不會有人的區域/板塊。