需求端和融資端地產新政雙向發力， 2023年年末一線城市土地成交“翹尾”效應凸顯

近期，在國新辦舉辦的金融服務經濟社會高質量發展新聞發佈會上，國家金融監督管理總局副局長肖遠企就加快推進城市房地產融資協調機制落地見效、做好房地產金融服務等重磅發聲，釋放強信號。1月24日，又一房企融資端新政落地，中國央行、國家金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，細化了商業銀行經營性貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求。其中明確，2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司(含並表子公司)存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

頭部民營房企新城控股向媒體表示，這些政策體現了國家對房地產行業的重視和大力支持，有助於房地產企業在一定程度上拓寬融資渠道、降低融資成本、優化資產及負債結構。首先，政策預計將有助於房地產企業響應“保交樓”政策，加速項目開發，保證房地產企業合理融資需求。在當前的市場環境下，融資久期的增加和成本的降低對於維持公司的穩健經營至關重要。其次，政策的落實將有助於房地產企業優化資產及負債結構，盤活存量資產，提高償債能力，降低公開市場到期債務兌付壓力。這對於房地產企業的穩健經營和財務安全具有重要意義。最後，個人住房貸款金融服務的優化有望爲房地產企業帶來更多的客戶資源和新房成交。這將有助於公司加快存貨去化，增強公司經營現金流。

頭部房企保利發展也表示：“2022年以來，從中央經濟工作會議、到住建部、人民銀行、金融監管總局等中央部委，再到地方政府、銀行等各類參與主體均出臺一系列政策支持房地產發展，綜合體現了監管層對房地產企業健康發展、融資環境優化的重視。近期國家金融監管總局公開表示對房地產行業的“大力支持”、“責無旁貸”等表述，再次強化了中央對房地產市場平穩健康發展的高度重視和支持決心，也進一步凸顯房地產行業在國民經濟中的重要作用。同時，金融監管總局也明確了後續支持房地產行業融資的具體工作方式，爲實際政策落地指明瞭方向，有利於緩解和改善房地產企業的融資環境，同時也爲市場注入信心。進一步而言，監管層同步提出的《做好經營性物業貸款管理的通知》則是上述支持政策的具體落地方案，將對房地產企業盤活存量商業資產、優化資產負債表、改善企業現金流產生積極影響。公司將密切關注政策動向，積極加強、推動與金融機構的合作，持續優化公司資產負債結構，提升公司綜合競爭力。”

金地集團表示：“這些融資政策更加精準地支持房地產企業合理的融資需求，有利於擴充房地產公司債務償還資金來源，緩解行業現金流壓力，改善企業流動性狀況，促進房地產市場平穩健康發展。”

北辰實業稱：“2023年以來，央行、證監會、金融監管總局、住建部等部門先後出臺多項政策，支持房企合理融資需求。2024年1月24日，央行、金融監管總局發佈《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，明確2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。”

與此同時，需求端的地產新政仍在陸續落地，政策分佈也逐漸從三四線城市轉向一二線城市，2023年歲末，深圳、北京、上海等一線城市陸續優化房地產相關支持性政策，包括優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率下限等，切切實實爲購房者減負，也爲房市的信心修復注入了動能。

新政後市場活躍度提升，銷售熱度有所回暖。根據中指院數據，新政推出後京滬的置業意願分別提升3個百分點和7個百分點，北京、上海兩地市場在政策出臺兩週後的新房成交量較新政前兩週的日均成交量分別增長約120%和19%，銷售熱度有所回暖。不少房企對媒體表示，新政對於項目來訪量、成交轉化的提升均有一定效果，其中，一家頭部房企對媒體表示，“上海政策把二套首付由7成減少至4成，促使原本有一定資金、無需賣房的置換客戶成交提升，政策出臺首周，公司近郊及五大新城的部分項目整體來訪提升三成、成交提升七成左右。北京地區方面，部分項目整體銷售情況也較政策前提升約四成。”此外，二手房作爲新政效果最先影響的陣地，掛牌與成交量都出現了進一步增長，據網籤最新數據，上海和北京12月份二手房分別成交了14,952套和12,963套，環比分別上升約9.4%、3.3%。

土地市場方面，房企佈局一線城市決心堅定，核心板塊與優質項目土拍依舊火熱。新政推出後，2023年年末一線城市土地成交“翹尾”效應凸顯，土地成交規模和成交金額環比漲幅高達424%、506%，同比也分別上漲32%、34%，其中，北京土地成交實現量價雙升，成交規模和成交金額分別同比上漲7.8%和18%；上海土地仍以2269億元的成交規模蟬聯第一。不少房企表示，未來拿地將繼續向一線城市傾斜。