增量資金入場 2025年存量房收購有望加速落地

本報記者 陳婷 趙毅 廣州報道

近日，財政部相關負責人在國新辦新聞發佈會上表示，在2025年新增發行的專項債額度內，地方可根據需要，統籌安排用於土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目。“上述兩項政策是2024年年底明確的，政策的效果將在2025年逐步釋放。”

事實上，自2024年5月中央提出收購存量商品房用作保障性住房以來，全國已有上百個城市收購工作專班選定收購主體，70多個城市公開發布房源徵集公告，超過10個城市已有項目落地，包括武漢、蘇州、鄭州、重慶、長春等，籌集保障性住房上萬套。與此同時，部分城市“收儲”的項目已開始投入保障性住房運營當中。

其中，廣州於2024年11月宣佈將收購存量商品房擴至全市範圍。據廣州安居集團有限公司（以下簡稱“廣州安居集團”）公告，自2024年11月18日至2024年12月18日，擬徵集已建成的存量商品房用作保障性住房項目，徵集範圍是廣州市行政區域內，要求房源所屬項目周邊交通便利、配套設施較爲齊全。

上述房源徵集結果如何？下一步將開展哪些工作？2025年1月22日，廣州安居集團相關工作人員告訴《中國經營報》記者，關於所徵集房源的數量目前暫不方便透露，下一步將根據項目進行實地調研，同時與意向房企溝通相關交易細節。該工作人員亦強調，此次房源徵集用作保障性住房是一項“市場化行爲”，並非所有徵集而來的房源最終都用作保障性住房，需要經過研判和協商，目前進度不方便透露。

“收儲式”去庫存

記者注意到，廣州在將收購存量商品房擴至全市範圍之前，增城區已於2024年6月“出手”去庫存。

據廣州市增城區人民政府官網發佈的“關於廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）徵集符合條件商品性安置房源報名的公告”，該鐵路項目擬採用購買市場化商品房作爲項目安置房源，並向社會徵集符合條件的住宅房源（房企），再依照相關流程選定安置房源小區（房企）。項目安置需求量的總建面不低於2.07萬平方米，所徵集房源需在增城區新塘鎮範圍內，並已取得預售許可證。

彼時，廣州市增城區新塘鎮黨建辦（宣傳組）相關負責人對記者表示，截至2024年6月3日17時，共有13個住宅小區房源（房企）提交報名資料登記。接下來，廣汕項目安置工作組對企業提交的資料信息進行檢查，結合項目進度及時間安排，根據項目業主方條件、安置村民意願進一步依法依規制定相關細則和實施方案，相關情況會及時向社會公佈。與此同時，位於新塘片區的金茂萬科都會四季項目相關負責人告訴記者，該樓盤已報名參與此次房源徵集。

合富研究院分析認爲，由政府收購存量住房，一方面減少了用於買賣的住房供應，另一方面增加了住房需求。在進一步完善“保障+市場”住房供應體系的同時，減少了區域庫存壓力，降低了項目運營壓力，這也是廣州構建“房地產發展新模式”的一次有效嘗試，未來或將在廣州更多區域開展。

值得一提的是，2025年1月16日，廣東省財政廳廳長陳國煌在省十四屆人大三次會議財政經濟委員會預算審查座談會上表示，對於實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策，廣東正在積極研究推進，爭取政策儘快落地見效。

整體進展相對偏慢

在部分探索“收儲”的城市中，去庫存效果有所顯現。

截至2024年5月，鄭州通過鄭州城市發展集團有限公司收購了81個存量項目，共計10.6萬套房源。這些房源將被改造成保障性租賃住房，其中有約3.27萬間已投入市場作爲人才公寓。除此之外，鄭州也開始嘗試將部分存量住宅轉化爲配售型保障住房。

華泰證券於2024年11月發佈的研報指出，目前至少32個城市已發佈“收儲”細則，在房源、配套、戶型、定價等層面框架基本明確，但整體落地進展有限，資金使用方面，截至2024年三季度，央行保障性住房再貸款已使用額度約162億元，較2024年二季度增加41億元，使用率約5%。項目落地方面，至少14個城市披露收購存量房共計15.6萬套，但扣除試點的8個城市後，項目數量仍較爲有限。“我們認爲政策推進偏慢主要在於實際‘收儲’操作過程中，地方政府會對商品房庫存進行‘再配置’”和‘再定價’，使得實際效果與市場預期的‘去庫存’有一定偏差。”

華泰證券分析指出，存量房“收儲”過程中或面臨價格匹配機制、房源匹配機制、責任匹配機制、市場隔斷機制這四個方面的約束。其中，地方政府訴求在於“商業模式可持續”和國有資產保值增值，而開發商訴求在於回籠資金足以覆蓋債務，或導致雙方價格存在分歧。另外，地方政府收購存量房對房源的配套、區位、戶型都有明確要求，實際上提高了收購門檻，也考驗當地市場是否存在相對應的足量房源。“由於諸多約束的存在，存量房‘收儲’進展相對偏慢，且考慮到部分約束或難以在短期內解決，我們認爲全國大範圍落地存量房‘收儲’的進度依然有待觀察，建議關注後續政策是否加碼。”

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：翟軍）