中國宏觀經濟論壇》房地產新時代 大陸地方財稅體系大轉型

1月10日下午，位於深圳的恆大企業總部被眼尖的民衆發現已經開始拆除招牌。（圖／路透）

中國土地制度的二元屬性曾爲中國工業化、城市化找到了絕佳的助力器和加速器。房地產長效機制的改革雖然不會過度動搖房地產的支柱產業的地位，但是會改變地方政府收入運行體系，逼迫地方政府運行模式進行革命性變化，同時也會改變中國金融深化的邏輯。地方政府-房地產-金融機構-地方國有企業相互促進的融資體系將全面變革。有待確立的是雙軌住房提供機制在短期穩增長中間的作用、房地產預期以及地方政府的動力。

1）中國房地產新時代已來，長期改革勢在必行，短期穩定需靠政府發力

首先，要超越傳統的短週期和長週期的視角，一定要認識到中國房地產新時代已經到來。這個新時代超越了短期行政管控所帶來的短期波動，也超越了一般意義上人口變化和庫存週期變化所帶來的週期性波動。中國未來整個房地產的基礎運行機制基於以下三方面的原因將發生革命性的變化：

一是由於土地財政走到盡頭，城市土地的供應模式發生根本性的變化。過去基於中國土地的二元體系，構建了以地興市，以地興企，以土地作爲槓桿快速工業化、城鎮化、金融化的模式，促進了中國經濟奇蹟的形成。但是目前這種模式已經走到了末端，它所產生的收益在下降、成本在急劇上升。中國要進入到高質量發展就必須糾正過去的這種內生推動體系，目前國家已經開始試點改革城市建設用地的形成機制和城市租賃房的土地供應機制。地方發展和地方競標賽的模式也將發生巨大變化。

二是國家出臺了大量「房住不炒」的政策措施，特別是房地產稅全面試點的推出宣告房地產的存量調整時代已經到來，房地產的金融屬性將收縮到有限的範圍。以土地爲槓桿的金融擴張過程要發生拐點性變化，中國金融深化的邏輯將作出調整。

三是房地產供應模式將從過去20多年的「單一市場軌」轉向「市場-政府雙軌並行」。不僅穩房價、穩地價和穩預期的機制，同時房地產綁架短期宏觀經濟政策的模式也將發生改變。不僅中國人口增速、轉移性人口增速以及城鎮化速度的放緩將大大降低商品房的需求，存量調整以及政府給低收入人羣提供的保障性住房也將大大改變房地產商傳統盈利模式。這種體制的變化決定了中國房地產市場進入一個新的時期，這種新的時期的轉換就決定了我們不能用傳統庫存週期或者庫茲涅茨週期，或者短期宏觀穩定的行政調控週期來解釋最近房地產的變化。

其次，未來房地產大改革的序幕全面拉開，導致目前這一輪房地產的變化實際上是一種趨勢性變化，而不是短期波動。因此在這種趨勢性的變化中，就要把市場預期、企業行爲、政府行爲把握清楚。我們需要判斷政府管控能不能對市場主體的預期以及對於中長期改革程度產生根本性的影響，如果不行，在短期穩市場的舉措上就要有新思路，而不是在傳統思路上面打轉。

再次，目前支撐市場的力量不足以穩定當前整個宏觀經濟，因此需要通過政府軌進行發力。以前應對房地產市場的大調整都是政府軌通過各種政策來進行支撐，但政府軌的支撐力量以往都是用於去庫存，降成本等措施扶持房地產商穩定宏觀。而這種行政管控放鬆、政府扶持最後會導致一種惡性循環——越控制越漲價，房地產資產負債率以及房價朝着我們非既定的方向調整。其中最大的原因就是沒有走出過去的調控與高漲之間的相互作用的怪圈。因此這一輪我們完全可以拋棄這樣的一種調控模式。

當前很重要的是政府軌的力量要糾正房地產市場自身在定價、在資源配置和自身企業發展上的一些不足，要行使看得見的手的功能。其中很重要的發力點就是新型城鎮化，要爲城市廣大的中低收入階層提供經濟適用房、廉租房、共有產權房，同時在短期投資和中期消費上給予整個宏觀上的支持。因此，我們認爲政府軌以及租賃市場在未來五年的構建是短期支撐房地產市場和宏觀穩定的重要力量，也是支持長效機制改革一個重要輔助手段。過去房地產長效機制的建設難以持續的改進，一大原因就是房地產在整個宏觀的支柱地位所帶來的影響太強烈。因此，房地產綁架宏觀經濟，從而綁架我們改革的模式一定要解套。

最後，最近美聯儲所出具的關於中國金融風險的警示，以及羅格夫最近研究中國房地產市場的報告引起了國際市場的關注，認爲恆大事件會引發中國整體宏觀以及世界金融的變化。我認爲這種觀點過度誇大了中國當前的狀況，因爲目前房地產佔GDP的比重和對GDP的影響還沒有達到歐美最高的水平。同時中國圍繞着房地產市場所做的槓桿雖然很高，但中國相應的房地產金融衍生品很少，更爲重要的支撐是大量的自住需求。所以，我認爲美聯儲和羅格夫的研究對於中國房地產市場的運行機制還不是很瞭解，對於中國下一輪調控房地產市場的舉措也不是很清楚，而僅是從一些數據進行簡單的外推。

2008年後研究中國房地產的國外報告有很多種，他們都會得出中國房地產市場會崩潰的結論，但事實上並未崩潰。我們可以關注國外的觀點，但我們也要旗幟鮮明地對這些觀點進行鍼對性的研究，發表我們的看法。我認爲目前中國政府對於恆大事件的處理應該是沒有問題的，同時恆大事件對於房地產的預期調整有很大的影響，但事實上這些調整是我們本身政策目標的一環。當然我們在降槓桿的方法上應該更加審慎，特別對於目前這種高債務、高還本付息率的運行狀態，對流動性的管理方式需要更高的藝術和更好的方法，而不是簡單地採取行政管控。這樣就可以避免過度系統性的傳導機制，從而按照既定方法、管控模式和體系，使中國經濟在未來調整中更爲平穩。

當然，近期房地產市場趨勢性回落已經形成，短期內難以進行扭轉，並且我們也不希望恢復到過去那種短期、週期性變動模式之中。當前我們要推行基礎性改革和短期穩定相併行的一種模式來推動經濟的高質量發展。

2）房地產業健康發展需要「三大類舉措並用」並保持中長期改革定力

我們必須明確房地產市場未來的中長期目標，保持戰略定力，在長效機制上破題。一是中長期的改革和長效機制的變化要堅定不移的推進，不要因爲暫時性的波動而立刻停止。二是在短期宏觀穩定、防止系統性風險上一定要加大力度。因爲去槓桿本身就是一種風險行爲，永遠比加槓桿所帶來的風險要強勁得多。因此，要把風險防範放在一個戰略高度，它和改革推進是並行的兩條線，但不意味着是捆綁的兩條線，千萬不能爲了短期穩定來綁架改革進程。三是政府發揮短期穩定的作用要遵循供求規律，特別是短期和中長期的供求規律。政府的功能不是簡單地約束市場和放寬市場，而是政府在一系列具有公共品屬性的房地產上面有所作爲，全力配合新型城鎮化，全力配合低收入階層的收入倍增計劃，給他們提供充裕的租賃服務和低端住房的供給。這樣能夠維持消費投資的穩定，促進和諧社會建設，同時彌補當前一些財政和相關項目滲透性比較差的缺陷。

目前，中國已經開啓城市土地收儲制度的改革、地方政府的土地財政體系的改革以及城市住房供應體系的改革，房地產行業的微觀基礎也已經發生拐點性變化。這些改革和調整，需要保持整個房地產市場平穩地變化，土地價格、房地產價格、市場體系不能出現過度波動，同時與宏觀經濟相關聯的投資不能出現過度波動。國家出臺的一系列的政策已經開始從原來短期管控、強力管控爲主，向中長期長效機制建設逐步過渡，這個過渡就要求：第一，要通過市場軌和政府軌來提供房地產的供給，同時保證房地產投資穩定。通過政府軌力度的逐步加強使城市房地產供求關係達到相對平衡而抑制房價上揚。要爲農民工和低收入羣體提供政策性保障住房，並且比重要達到一個很高的水平。第二，土地價格方面，可以把集體建設用地直接進行入市，而不通過政府收儲，如此可以使土地價格的現成機制和土地財政制度得到很好地調整。

綜上所述，四大轉型在2021-2022年的全面啓動和全面疊加，使得中長期的結構性大調整持續與短期穩增長、控風險產生衝突，如何在結構性政策與總量性政策、逆週期政策與跨週期政策之間尋找到新的平衡依然面臨許多挑戰。四大轉型不僅從各自方面對短期中國宏觀經濟運行產生劇烈影響，不可避免地會加大短期經濟下行壓力，而且由於相互之間存在政策協調問題，還會進一步疊加交叉產生強化效應。（作者劉元春爲中國人民大學副校長，劉曉光爲中國人民大學國家發展與戰略研究院副教授，閆衍爲中國人民大學經濟研究所副所長）

【文章節選自CMF中國宏觀經濟分析與預測報告（2021-2022）——疫情反覆與結構性調整衝擊下】

（本文來源「CMF中國宏觀經濟論壇」公衆號，授權中時新聞網刊登）

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