中交地產“退房”，千億夢碎後將轉型輕資產業務

又一家房企要剝離地產開發業務。近日，中交地產公告稱，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團有限公司（簡稱“中交房地產集團”）。

前有華遠地產、美的置業、格力地產“退房”，今有中交地產捨棄“房開”業務，這背後，除了房地產行業深度調整下開發業務萎縮、銷售額下降外，房企業績也面臨着虧損等局面，進而影響着上市平臺的股價、市值以及退市風險等。

剝離房地產開發業務，聚焦輕資產業務

中交地產公告稱，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東中交房地產集團，本次交易涉及的具體資產範圍尚需交易雙方進一步協商確定。本次交易擬採用現金方式。

對於交易標的，公告稱，爲公司房地產開發業務相關的資產和負債，涉及的具體交易標的範圍尚需交易雙方進一步協商確定。

目前，中交地產的主營業務爲房地產開發與銷售、租賃。通過此次交易，中交地產將名下房地產開發業務相關資產、負債置出。

對於未來業務，中交地產稱，將聚焦於物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，實現業務的戰略轉型。

對於此次交易，中交地產表示，有利於改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。

“退房”自救，能否擺脫ST風險？

前有華遠地產、美的置業、格力地產“退房”，今有中交地產剝離“房開”業務，並不意外。這背後，與業績下滑有着直接的關係。

同一時間，中交地產披露了2024年度業績預告，歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約53億元，上年同期是16.73億元；扣除非經常性損益後的淨利潤虧損約54億元，上年同期是17.19億元；基本收益虧損約7.33元/股，上年同期是虧損2.41元/股。

可以看出，中交地產的虧損額有擴大之勢。

對於歸母淨利潤較上年同期下降，中交地產稱主要有三大原因，首先是公司房地產開發業務交付排期不同，本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少，同時在市場競爭日趨激烈的背景下，爲加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略，導致報告期內交付項目的毛利率同比有所下降。

其次，隨着竣備的房地產項目增加，公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升。

第三，報告期內公司部分房地產項目存在減值跡象，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基於謹慎性原則，對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失。

而隨着業績下滑，中交地產這個上市平臺也面臨着可能被ST的風險。

中交地產近日發佈了“關於公司股票可能被實行退市風險警示的提示性公告”。公告稱，中交地產預計2024年度期末歸母淨資產爲負，根據現行《深圳證券交易所股票上市規則》9.3.1條規定，在公司2024年度報告披露後，公司股票交易可能被實施退市風險警示（股票簡稱前冠以“*ST”字樣）。

如若剝離“房開”業務，那麼中交地產或許能擺脫被ST的命運。不過，在發佈剝離房地產業務後，中交地產股價連續三日下跌，累計跌幅在20%左右。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，商品房市場快速下行，特別是中小型上市房企，規模萎縮的態勢更加明顯，會有越來越多的中小上市房企退出或收縮地產主業，這既是市值管理使然，也是順應行業發展方向。

千億夢碎，轉型之路並非易事

雖爲央企，但是相比於中海地產、保利發展、招商蛇口等，中交地產的規模並不大，存在感卻不低，尤其是10年前母公司中交集團以“白衣騎士”的身份馳援陷入資金鍊危機的綠城中國，使其成爲輿論焦點。

此後幾年，中交地產開始發力。2019年7月，李永前任職中交地產總裁一職，提出“2020年銷售額衝刺500億元、2023年在千億元之上、進入央企前三”的目標，而在那一年，中交地產的銷售規模還不到300億元。

2020年，中交地產實現全口徑簽約銷售面積242萬平方米，簽約銷售金額533億元，同比增長81.37%，2021年增至560億元。不過此後趕上房地產市場持續的深度調整，中交地產銷售額出現下滑，2022年、2023年其簽約銷售金額分別爲458億元、373.61億元。

2024年1-9月，中交地產實現全口徑簽約銷售金額123.40億元，較上年同期減少58.45%；權益口徑簽約銷售金額87.39億元，較上年同期減少59.48%。

而在下半年，中交地產出現大規模的人事變動。2024年9月份，李永前申請辭去公司董事長、董事會戰略與執行委員會委員、董事會提名委員會委員職務。當年11月份，葉朝鋒、趙吉柱、汪劍平因工作變動申請辭去董事職務，何平、王劍因工作原因申請辭去副總裁職務。

於地產出現深度調整之初喊出千億目標，中交地產野心雖大，但是並未趕上快速擴大規模的好時機，同時，不穩定的人事關係，也令管理存在變數。

事實上，早在2023年，中交地產財務報表就首次出現虧損。2023年，中交地產實現營收324.68億元，同比下滑15.59%；對應歸母淨利潤由盈轉虧，爲-16.73億元。

在業內人士看來，如果持續虧損，勢必影響上市平臺“中交地產”。而剝離重資產開發業務，能讓其在財務上實現“減負前行”，同時減輕負債壓力，提升抵禦風險能力。

不過，對於中交地產來說，物業管理與代建項目管理收入在整個收入體系佔比非常低。根據2024年上半年的財務報告，在中交地產的營收中，房地產開發佔比98.90%，物業管理佔比0.06%，代建項目管理費收入佔比0.31%，如果剝離地產開發，剩下的規模又能否支撐起市值管理？

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 趙琳