中信證券：廣深積極推進城中村改造 三大工程創造新產業機遇

智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，預計PSL重啓投放或將爲三大工程提供中長期低成本資金支持。此外廣深區域的實踐，也說明城中村改造等三大工程有望持續落地。誠然，三大工程意味着供給增加，對於經營性不動產的租金，非核心區域的房價都可能存在拖累。但三大工程的落地預計會伴隨提振需求政策的出臺(例如按揭貸款利率的持續下降)，房價和開發投資都有望在政策發力之後逐漸企穩。對符合條件具備經驗的企業來說，三大工程意味着增量的業務機會。

事件：近期，深圳發佈《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》(徵求意見稿)，推進城中村改造落地實踐，同時配建籌建配售型保障房，加速“三大工程”項目落地;廣州開出一線城市首單房票置換單。

中信證券觀點如下：

深圳市規劃推進城中村改造工作。

2024年1月4日，深圳市城市更新和土地整備局發佈關於公開徵求《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》(徵求意見稿)的通告(下稱“《意見稿》”)，規劃部署深圳市城中村改造工作。《意見稿》指出，深圳市城中村改造將分類推進拆除新建、整治提升、拆整結合三大類項目的更新整改，強化政府在城中村改造中的主體地位，分批次開展改造工作，對既有城中村改造項目實行分類管理安排。根據中國(深圳)綜合開發研究院調研統計的《深圳城中村樓棟字典2022》，截至2022年底，深圳市存量城中村單元共2042個，總樓棟數量31.9萬棟，總建築面積2.2億平方米，佔全市建築總量比重超過40%。深圳市城市更新規劃及落地效果領先，據深圳市規劃和自然資源局統計，2023年深圳市城市更新土地整備規劃較2022年計劃要求全面提升。總體來說，該行認爲深圳的《意見稿》有利於深圳城中村改造工作提速高質量開展。

明確城中村改造方式，鼓勵配建配售型保障房。

《意見稿》明確了優先納入拆除新建項目的入圍條件。對局部拆建的項目，則明確了項目改造範圍和改造方式。規劃上明確具體的改造方式，是推動城中村改造進展的關鍵舉措。哪些城中村應該整體拆除，哪些城中村則應該開展微改造，只有這些問題明朗，PSL等投入纔有抓手。另外，《意見稿》還規定，深圳市城中村項目改造與保障性住房籌建將相結合，對於經濟可行、規劃條件能夠支撐的城中村改造項目，要求配置一定比例的配售型保障性住房。綜合來看，該行認爲三大工程並非完全獨立，而是互相兼容。

拆建流程有望加速，鼓勵引進物業管理。

《意見稿》明確，拆除新建類改造項目意願徵集要求爲“物業權利人三分之二以上同意”，較此前深圳市城市更新和土地整備局發佈的《深圳經濟特區城市更新條例》對比來看，《意見稿》中對此類項目所要求的物業權利人同意人數佔比有明顯下調，這也有利於必要的拆除新建工作展開。《意見稿》明確，探索建立城中村改造建管一體的長效治理機制，引導村股份公司引進或自行成立物業服務企業，探索由城中村整治提升的企業承接日常物業管理。在深圳，萬物雲等企業曾經在舊城舊村管理方面經驗豐富，該行也預計城中村改造會爲物業管理行業帶來業務增量。

一線城市房票安置落地，活化房地產市場需求。

根據廣州市人民政府官網報道，2024年1月4日，廣州市政府審議通過《廣州市房票安置實施方案》;1月5日，廣州市荔灣區土地開發中心在石圍塘徵拆現場開出全市第一張房票，標誌着廣州市房票制度實質性落地推進。該行認爲，在回遷房和現金補償兩種方式之外增加房票制度作爲新的補充安置方式，有助於補充滿足被徵收人的差異化需求，推進城市更新，更有助於去化房屋庫存，提振房地產市場信心。

三大工程創造新產業機遇。

據中國人民銀行官網公告，2023年12月國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款3500億元，該行預計PSL重啓投放或將爲三大工程提供中長期低成本資金支持。廣深區域的實踐，也說明城中村改造等三大工程有望持續落地。誠然，三大工程意味着供給增加，對於經營性不動產的租金，非核心區域的房價都可能存在拖累。但三大工程的落地預計會伴隨着提振需求政策的出臺(例如按揭貸款利率的持續下降)，房價和開發投資都有望在政策發力之後逐漸企穩。對符合條件具備經驗的企業來說，三大工程意味着增量的業務機會。空間服務領域，該行推薦可能受益於城市可服務空間增加，交易活躍度上升的公司。開發企業方面，具備城中村改造經驗的企業值得重視。

風險因素：城中村改造方案尚處於徵求意見階段，實際政策落地時間存在不確定性。城市更新、城中村改造難度大時間週期長，可能存在實踐效果不及預期的風險。配售型保障房籌建可能會對商品房銷售造成一定壓力，部分區域的房價可能存在下行風險。房地產銷售市場基本面可能進一步下行的風險。