住房“以舊換新”開啓，交易堵點仍待紓解
21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道消費品“以舊換新”的大潮徐徐啓幕，房地產行業也在同步行動。
近日，國內多個城市推出住房“以舊換新”政策。2023年以來，全國已有超30個城市表態支持“以舊換新”，包括河南鄭州、江蘇無錫樑溪區、江蘇海安、江蘇常熟等。目前，一線城市官方均暫無表態，但深圳部分房企也“蹭上熱點”，打出“以舊換新”的概念。
住房“以舊換新”政策，通常是由政府指定平臺作爲收購主體對二手房進行收購，其目的是打通一二手房的交易鏈條，釋放改善性住房需求。市場預期，這一政策有助於房地產市場修復。
由於目前這一政策還在試水和起步階段，官方所收購的二手房數量也還處在低位，市場對這一政策的反應，還有待觀察。
官方出手收購
在當前出臺“以舊換新”政策的城市中，鄭州的行動方案相對完備。
4月15日，鄭州市發佈二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作公告，宣佈將於4月20日正式啓動試點工作。鄭州此次“以舊換新”試點將有兩種模式，一是由鄭州市政府指定的收購主體鄭州城發安居有限公司收購二手住房，促成羣衆購買改善性新建商品住房；二是爲羣衆通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。
根據公告，鄭州試點階段擬收購二手房源爲500套；今年全年，鄭州計劃完成5000套二手房的收購。
鄭州還規定了收購房源的基本條件是，位於金水區、鄭東新區且位於三環內；性質須爲普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過15年；房屋建築面積不超過120平方米；房屋不存在查封限制狀況等。
而試點階段換房羣衆選購的新建商品住房，必須是已取得房屋竣工驗收備案證明的“現房”，且房屋位於鄭州市主城區範圍內。
除了鄭州外，江蘇南通海安也在推出住房“以舊換新”的政策。海安今年計劃實施“以舊換新”100套，截至目前，活動報名累計超過400組，已成交15套，還有23套正在進行驗房、評估。
這是官方下場並親自出手收購的住房“以舊換新”案例。在深圳，也有部分房企與中介機構合作，推出住房“以舊換新”的概念促進一手房的銷售。
4月18日，據深圳樂有家官微消息，樂有家聯合綠景地產旗下項目“綠景白石洲”，在深圳試點推廣房產“以舊換新”新模式，完成存量房的交易和與新房的輪動循環。據21世紀經濟報道記者瞭解，意向換房客戶在綠景白石洲繳納訂金，可鎖定意向房源2個月，期間樂有家聚焦推廣舊房，協助儘快售出舊房並簽約，完成“以舊換新”交易。
這其實是一種“促銷模式”，在深圳房地產市場也不罕見。去年，中原、鏈家等中介機構也推出類似的活動。不過，這種“以舊換新”的方式最終是否能打通一二手房的交易鏈條，有賴於市場的抉擇。“最終效果還要再觀察一下，深圳二手房庫存很高，中介機構和房企都有這個預期。”一位深圳房地產市場人士告訴21世紀經濟報道記者。
疏通交易堵點
“以舊換新”的一個大背景是，當前全國的二手房交易逐漸成爲主流。
中指院統計，截至3月31日，重點城市二手房成交套數已連續6周環比增長；另據貝殼研究院監測，今年以來，貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修復，部分城市和產品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。
此外，據開源證券監測，截至三月底，今年全國64座城市商品住宅成交面積累計同比下降44%；而全國17座城市二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。
以深圳爲例，據深房中協統計，今年3月，深圳全市二手房網籤達5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，突破了5000套行業榮枯線。這也是時隔3年，深圳月度網籤量再次突破5000套。
在二手房和一手房的成交走勢出現背離的環境下，“以舊換新”通過二手房的成交帶動一手房的市場，也是可行的策略。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認爲，近期新房去化難度較大，一定程度上與改善性需求“買一賣一”流通不暢有關。“住房置換羣體手上的二手房賣不出去，導致沒有足夠資金實現‘買一’。國家多次強調要促進房地產良性循環，當市場自我循環較難實現時，各地便開始疏通換房渠道，推出住房‘以舊換新’政策。”
目前，鄭州這類由政府指定平臺親自下場收購二手房的案例還在推進當中，最終呈現效果是否明顯，仍有待觀察。
中指研究院市場研究總監陳文靜告訴21世紀經濟報道記者，儘管不少區域提出了“以舊換新”的政策導向，但仍處於政策探索階段，當前整體效果尚不明顯。
陳文靜分析認爲，“從當前主要方式來看，中介優先售房模式主要面臨二手房市場調整壓力， ‘以舊換新’購房者即便通過中介優先推介，但想快速成交還需要在價格方面給予一定讓步；目前舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，購房者的選擇受到一定限制，只有項目的區位、價格、配套資源等與購房者目標相契合時才能實現‘以舊換新’。”
“除此之外，受多重因素影響，購房者觀望情緒重，購買期房較爲謹慎等因素也一定程度影響了‘以舊換新’政策效果。”陳文靜續稱。