專訪東方瑞宸沈夢：一支地產基金爲何擁有500人的代建隊伍？

當企業們在談併購時，他們關注的是什麼？

一位擅長併購的房企董事長曾說，雖然越來越多企業將收購併購作爲獲取項目的主要手段，在企業年報資料中單列出來，但這是一門有門檻的技術活，不是想學就能學的。

即使是收併購經驗豐富的“老手”，在收併購時也常常需要尋求外援的幫助，來梳理其中複雜的債權等問題。

這時候，輪到一些細分領域的金融機構出場，例如具有不良資產背景的地產基金。

東方瑞宸基金就是專注於此領域的基金中的一員，準確地說，這家基金由國內四大AMC之一的中國東方資產管理股份有限公司下轄機構發起設立，以日益膨脹的房地產不良資產爲業務特色。近四年間，東方瑞宸基金已“救活”位於上海、南京、鎮江、崑山等多個城市的數個爛尾樓項目。

藉着一場論壇的間隙，本站房產對東方瑞宸基金的聯席總裁沈夢進行專訪。令人驚訝的是，這家地產基金不僅僅以房地產項目“金主”、投資者、“做市商”的身份出現，他們還擁有一支500人的開發代建團隊，更深入地參與地產項目的盤活、開發當中。這對推動項目的債務重組、資產重組大有裨益。

熱衷於收購併購的融創、擁有全國最大代建業務的綠城，都是東方瑞宸的合作伙伴。

截至目前，東方瑞宸基金規模500億元，綜合實力在中國的房地產基金中排名前十。

“金融地產投資的生態一定是越來越精細化。”沈夢說，過去20年，投資地產的主要邏輯是資產升值，投資的是整個中國的城市化進程。如今，房地產市場競爭越來越激烈，開發商開始發展更細分的主題，金融機構也一樣。

以不良資產爲例，過去房地產市場整體向上的快速發展的態勢，往往能夠消化房地產項目中的各種問題。在物業價值單邊上漲的趨勢下，不論資產好壞，接盤方甚至無需對問題資產進行盤活，在中間簡單轉手都能不同程度獲利。但這種快進快出的策略已經開始失效，未來投資者要真正介入到房地產項目的開發和盤活之中，處理棘手項目。

設立細分的地產投資領域和團隊，組建專業的開發代建隊伍……一些嗅覺敏銳的金融機構，不僅僅滿足於“牌照業務”的優勢，還開始在地產投資領域構築自己的業務“堡壘”。開發商的分化、併購、競合、轉型將在很長時間內成爲行業常態，在這股潮流之中，“金主”們的投資生態也在悄然發生轉變，例如，項目運營能力比過去更受重視，具備專業性的機構在合作中的優勢與日俱增，投資機構對地產發展趨勢的鑽研也在加深。

沈夢透露，東方瑞宸未來除了不良資產盤活之外，非常看好存量市場，包括目前非常“火”的收購併購，以及還在等待政策落地的資產證券化，等等。

本站房產很久之前曾拿到一本平安集團地產金融部主編的內部刊物，發現金融機構對房地產的研究和參與程度，比外界想象中更深入、更前沿。

行業的變化與轉型必然帶來陣痛期，而那些不同力量的參與、競合、博弈甚至是“攪局”，都將推動整個地產行業走向自我革新。

金融地產投資精細化

本站房產：作爲擁有不良資產背景的基金，東方瑞宸跟其他投資地產的基金最大的區別和亮點是什麼？

沈夢：首先，不良資產處置是牌照業務，這種業務並非誰都能做。目前只有國有的四大AMC和近年來成立的部分地方AMC有此類稀缺牌照；

其次，我們跟其他AMC有一個最大的區別，就是我們擁有500人的開發代建團隊。一般AMC是“做市商”的角色，通俗而言就是將資產包批發轉零售。而我們具備對資產從底端進行處置的能力，也就是說我們可以自己對地產進行開發與銷售。

截止目前，東方瑞宸基金已經對上海、南京、鎮江、崑山等地的數個不良項目進行處置、開發與退出，並實現盈利。之前我們處置的業態主要以住宅爲主，未來如果是涉及其他業態，我們會尋求與專業的開發商合作。

本站房產：過去金融機構只關注投資和回報，是什麼促使你們考慮更深度介入地產開發？

沈夢：金融地產投資的生態將會越來越細化。以前市場競爭不那麼激烈，大家都做的比較簡單和類似，專業化細分團隊數量亦不多，但未來地產金融與地產開發的趨勢一定是專業化和精細化，東方瑞宸看到了這一點，所以走在了前面。

本站房產：聽到一個說法，以前金融機構主要通過資產升值來賺錢，現在行業發生了很多變化。

沈夢：過去20年，投資地產其實投的是整個中國的城市化進程。而現在傳統的地產開發面臨越來越大的挑戰，所以現在地產開發的主題越來越多，細分成特色小鎮、城市更新等等。另外，隨着經濟增速的下降以及去槓桿，不良資產規模也越來越大，這是一個幾十萬億的市場。

我們基金規模500億元，其中包含大約80億元的特殊機會基金，專業處理不良資產。目前這些資產主要位於長三角，對應的貨值在四五百億左右。

“其實很多地產商都想介入不良的市場”

本站房產：跟母公司東方資產的協同體現在哪裡？當母公司參與投資的時候，決策主動權在哪一方，母公司還是你們基金？

沈夢：跟母公司協同體現在兩方面。首先業務方面，公司很多不良資產的獲取是來自東方資產母公司，因不良資產處置是牌照業務；其次，團隊方面，部分董事會成員來自母公司，並作爲決策委員會對項目進行風控把關。

決策主動權要看基金的具體產品，由東方瑞宸與母公司雙方成員對項目共同決策。我們資產管理能力是在業界領先並獲得認可的，投資決策標準就看投資回報率，完全從市場角度出發，不存在股東特殊“關照”。

本站房產：你們自己的開發代建團隊，如何跟開發商合作？

沈夢：代建團隊只參與項目端開發，提高資產的品相，是純粹代建思路。資產投資的角色則交由投資團隊來做。兩個團隊是分開的，房地產端做房地產的事情，金融端做金融的事情。

本站房產：同樣有四大AMC背景的信達地產，自己就是開發商，同時又能跟母公司協同投資不良資產和其他地產項目

沈夢：信達地產是單純的地產開發，沒有不良的牌照，據我瞭解他們處理不良方面的業務比較少。其實很多地產商都想介入不良的市場，包括大型開發商，但他們沒有辦法去做。尤其是上市公司，處理不良會面臨非常大的壓力，因爲這些資產前兩年會虧損並需要持續投入，從而影響財務報表。這裡面主要有兩個難點——

第一是團隊專業度的問題。制約不良資產處置的瓶頸就是人才。除了四大AMC是做資產出身的，市場上沒有專門的課程和專門的機構針對如何處置不良資產進行培訓，因而這類人才非常稀少，只能從團隊內部逐步培養。這是制約開發商做不良的第一個制約因素；

第二，自有資金投資問題。不良資產投資一定不能用自有資金去投，否則報表會非常難看，這是開發商面臨的現實性問題。

本站房產：併購重組也是地產金融領域的重要題材。融創等開發商非常強調併購重組，我們基金跟這類開發商有合作機會嗎？

沈夢：有合作。我們目前梳理的不良資產項目中，就有部分項目是融創感興趣並提出併購的。開發商一般希望將項目存在問題梳理明朗才接手。如何合作？簡單地說，前期先進行債務重組，把債務債權關係梳理清楚，然後進行資產重組，與開發商合作。在資產重組階段，我們可以把項目賣給開發商，也可以自己進行項目開發並銷售。

本站房產：能否理解爲開發商隊伍裡面多了你們這樣一支跨界團隊？

沈夢：我們不是開發商，而是金融+地產模式。我們的把不良資產處理乾淨之後，可以把項目賣給開發商，或者由自己的代建團隊進行開發，我們跟開發商是合作的角色。

中國房地產行業的市場熱點逐漸從增量轉向存量，那些“冰凍”中的資產，等待通過收購併購、不良資產處置、資產證券化等手段進行優化和盤活。這是一個日漸擴大的市場。

看好存量房市場

本站房產：未來的整體投資策略是什麼？

沈夢：首先，特殊機會投資，即不良資產處置肯定是大方向；

其次，我們看好存量房市場，包括併購及資產證券化等。未來市場及機構投資者，包括保險機構等，會越來越看重房地產運營能力。我們認爲資產證券化將會是一個很大的市場，但目前還需要等待一些時機，譬如國家稅收及法律政策的明朗化等；

第三，產業地產、養老地產也是我們投資方向。產業的範圍很大，而我們要投資的是其中的朝陽行業。

本站房產：產業地產這個範圍很大，你們的投資邏輯是什麼？

沈夢：關鍵點在於如何評判風險。

首先這跟整個中國的經濟結構有關。目前第三產業佔比已經超過第二產業，我們必須符合大的產業發展方向，選擇朝陽產業；

第二，會跟行業領先的運營商、機構合作；

第三，跟緊政府的政策方向，並向政府爭取好的配套政策。

本站房產：越來越多的金融機構介入地產，同時，國家目前嚴管金融機構進入地產。怎麼看待這種趨勢？

沈夢：地產投資一直是金融機構的重要投資標的，跟地產佔國內GDP總額的比重有關。目前國家逐步加大對地產的監管，我們認爲很有必要，不過對我們這種以特殊機會爲特色的機構來說影響並不大。