產業資本在基礎設施公募REITs的佈局:協同與閉環
隨着全新的資產證券化投資產品公募REITs首次對公衆投資者發售，首批9只公募REITs吸金合計超過1000億元，被“追捧”的REITs背後，是萬億級的市場蛋糕和在政策催生下逐漸形成的資本市場新生態。除了保險資金等機構資金在積極參與之外，部分產業資本也在瞄準這一條新賽道。
打造全新商業模式
基礎設施公募REITs對於機構投資者來說，意味着廣闊的新業務藍海待發掘，國家和多地政府近期密集出臺的政策也讓我們看到，REITs不只是一個賽道，更是一個全新品類的生態鏈。產業資本通常也是基礎設施生態鏈多個環節上的資產管理方和運營方，以戰略投資人身份參與首批公募REITs的投資，是佈局整個賽道的第一步。
首批公募REITs的原始權益人多爲行業龍頭，佈局公募REITs的戰略投資有助於與其他原始權益人在相關的領域板塊實現資源共享和協同發展，如首程控股便與部分原始權益人在停車、城市更新及基礎設施不動產投資領域達成了戰略合作。產業資本與資產方的合作一方面可以依託各自在屬地領域的優勢地位，整合雙方的資源，挖掘產業協同點，互相進行產業賦能和聯合投資，實現價值最大化。另一方面作爲產業投資機構，可借力REITs這一金融產品、實現產融結合、獲取產業與金融的協同效應，增強自身產業競爭優勢。
同時通過REITs戰略配售投資，在國內火爆的認購熱情下，預計將爲產業投資者帶來可觀的收益回報。由於資本和資產的運轉週期不盡相同，通過在資產端的組合持有，通過資產管理方的規範運營和風險管理，兩者結合可以熨平經濟週期波動導致的衝擊，獲取穩健回報。戰略投資基礎設施公募REITs也是產業資本在風險和收益之間尋求積極的平衡。另外，通過對公募REITs的投資，也爲產業資本提供了具有穩定回報和長期增值預期的投資工具和共享經濟發展成果的渠道。
國內公募REITs的推出提供了經濟資源跨時間、跨地域和產業配置的方法和機制，爲產業資本提供了閉環的商業模式和核心競爭力，解決了一直困擾產業資本的“退”的問題，戰略投資基礎設施公募REITs也是緊抓新的政策紅利進行的積極佈局，爲後續產業發展提供了更好的退出路徑和金融環境。未來核心區域、經營狀況良好的優質資產，將成爲投資者備受青睞的產品。同時依託產業資本擁有的大量基礎設施領域的優質資產，配合其在基金管理或資本運作方面的專業能力，從而真正實現“投融管退”高度吻合的閉環。
在整個REITs賽道的戰略版圖中，戰略配售投資只是產業資本參與REITs領域的起步和切入點，未來可以通過持續設立基金，打通孵化培育基金（Pre-REITs基金）收購、公募REITs退出、循環再投資的全鏈條佈局。當REITs深入參與到國內基礎設施領域投資時，其價格可作爲定價“錨”傳導至前期投資，成爲權益性產業資本配置的重要指引。研究表明，全球大部分REITs市場都具有較強的價值發現功能，隨着國內REITs市場的不斷髮展，日益成熟，將有利於形成基於經營質量和經營效率的市場定價。
公募REITs讓產業資本有工具、有能力去實現資產端的持有和投資的循環，促使產業資本通過REITs進行精準投資、進行重資產上市、將資金循環投入到新的投資建設，擴大運營規模。同時，REITs強化了以終爲始的投資邏輯，以退定投，以REITs現有的管理模式和制度保障反向促進資產運營方提升管理能力，以效率提升帶來的持久收益及價值增長回饋給投資人，打造整個REITs生態鏈長效吸引力。產業資本在REITs領域的發展需要堅持“精準投資+精益經營”的理念，精準投資不易，精益經營更難，兩者結合才能構築產業資本長期發展的護城河。只有抓住產業演進的內在邏輯，理解市場創新發展的變革，看到好的機會，做大規模的飽和投入，輔以最大程度的運營投入和效率提升，深度與產業整合，才能獲得更大盈利概率。
問題與挑戰
未來REITs作爲資本市場上的一類重要資產，推動試點工作過程中仍可能面臨來自制度建設、運營管理、市場磨合等各方面的問題與挑戰。
管理方是否擁有持續挖掘、孵化擴募資產的外延增長能力，是否能通過資產運營團隊和基金管理人的專業能力提升整體收益回報，將是產業投資者關注的重點。
同時如何讓持有優質資產的原始權益人有能力有意願分享其現金流收益，也是REITs市場規模不斷增長並獲得良性發展的關鍵。目前國內傳統基礎設施的擁有方和運營方多以國有企業爲主，這類企業擁有的融資優勢及自身需要做大做強的訴求，需要匹配REITs良好的市場環境及配套政策，如何建立機制鼓勵優質資產的盤活是REITs業務行穩致遠的前提。
另外，嚴格的內控、完善的信息披露、合理的激勵機制可以降低外部管理人模式的代理成本，選用更能協調利益相關方的治理機制，進行管理職責的合理分配，防範利益衝突也是保護投資人的重要手段。