短線炒房救星：房地合一稅來了！
牧
最近一件房地產界有一件重大的消息，政府爲了實現租稅不正義，喔不，是租稅正義，已準備實行房地合一課稅。並且重點來了：房地合一課稅的同時，要「停徵奢侈稅」，還有讓買賣不動產賺的錢「與一般所得分開課稅」。
聽起來很複雜。簡單的說，就是對短期交易的投資客減稅啦！
咦？媒體不是說新的房地合一稅最高稅率可達45%嗎？聽起來很高耶！還有報紙的標題寫着「房地合一稅太重，擬分段改革」，怎麼會是減稅？
答案是這樣的：就算對房產交易所得稅率課到45%，對大部分短線炒房的投資客來說，還是比奢侈稅划得來。道理其實很簡單：現行奢侈稅是對「房價總額」課稅。一旦房地合一稅實施後，卻只對「賺到的部分」課稅。算起來可是大大減稅喔！
舉個簡單的例子，按官方「住宅價格指數」，去年北市房價平均漲了14%。假設有投資客買進三千萬房屋一棟，一年之內以3900萬賣出，賺三成，比平均漲幅高出一倍多。以現行制度而言，投資客就要繳585萬的奢侈稅。如果按照財政部45%的房地合一所得稅呢？最多隻需繳405萬。現在甚至還有立委建議稅率「從高」，20%就好。那例子中這名投資客繳的稅更少，只剩180萬。從585萬降到405萬甚至180萬，這不是減稅，什麼纔是減稅？
政客們所使用的伎倆，就是降低稅基：課稅基準從房價總額，改成只有交易所得部分，所以稅率雖然看起來很高，實質稅負卻降低了。這伎倆政客們已經用了很多年。比如說現在的地價稅與房屋稅，法律上規定的稅率雖然與其他國家相當，但卻不是按市價，而是按照地方政府的評定價值來課徵。而這些不動產的評定價值都不到市價的一兩成，結果造成實質稅負比大樓管理費還低，養房比養車還輕鬆的現象。現在要降稅，政客們不厭其煩，再把這伎倆拿出來用，還大言不慚地說是「稅率從高」，絕口不提稅基大減，擺明了就是欺負人民數學不好。（這裡插一下話。目前財政部的實價課稅版本，並沒有解決地方政府不動產評定價值遠低於市價的問題。因爲財政部的實價課稅，並不包括地價稅與房屋稅等持有稅。參見財政部9/24的新聞稿。）透過簡單的數學計算，我們可以找出在什麼樣的狀況下，房地合一稅是減稅。在第一幅圖中，縱軸是房屋持有一年內的獲利率，橫軸則是未來政府房地合一稅的稅率。舉例來說，如果房地合一稅的稅率爲45%，那麼一年內獲利只要在五成以下，房地合一稅就是降稅。至於立委建議的20%所得稅率呢？那更誇張。圖上雖然沒有顯示，但可以推算出：只要獲利率不超過300%，也就是賺不到三倍，房地合一稅一定是降稅。
更何況，目前財政部的規劃是：獲利一千萬以上才課45%的稅率，等於是兩千萬的房子一年內以三千萬賣出，房地合一稅纔算是加稅。哪裡找得到這麼好康的房子？應該鳳毛麟角。而就算是獲利超過一千萬，獲利率也要超過50%，稅率45%的房地合一稅纔算加稅。所以這算是對所有短線投資客大解套。此外，再加上「炒房所得」與「一般所得」分離課稅，賣屋者一般收入愈高（如大老闆不務正業來炒房），降的稅愈多。
以上是一年內買賣的分析。若是持有超過一年，但不超過兩年呢？那就有「稍微大一點點」的可能，稅負變得比較重了。第二個圖中的實線，同樣是奢侈稅與房地合一稅誰輕誰重的分界線。如果房地合一課稅後的房產所得稅率爲30%，投資客房子持有一到兩年，稅前獲利超過五成（這機會也不高），房地合一稅纔有可能加重稅負。會讓「房地合一稅」變成降稅，最關鍵的原因就在於奢侈稅的退場。這種偷天換日，用狸貓換太子的遊戲，財政部基本上已經玩上癮了。當年用證交稅冒充證所稅是一例。現在用房地合一稅換奢侈稅又是一例。說穿了，政客心中的房地合一稅，租稅正義是假，偷減稅纔是真正目的。而且隨着執政黨選舉大敗，政客們更自動進入「死豬不怕開水燙」的無敵模式。財政部長去年八月就說過：「必須等到房市健全，無囤房現象，且年輕人都可購屋時，奢侈稅纔可以檢討退場」（2013/8/20工商時報）。現在囤房現象減少了嗎？年輕人都可購屋了嗎？部長倒是把自己的話忘光光。立委也跟着裝傻，還跟着財政部唱雙簧：財政部的房地合一稅對短線炒作已經是大減稅，立委們還加碼，最後打算喬出來的，還不就是要把財政部的大減稅版本放寬再放寬？
最後提醒一件事，在近來房地合一的新聞中，立委們最關切的，就是買賣獲利一千萬以上的稅率。事實上，單單就房屋買賣，要獲利一千萬，房子本身大概就要七八千萬以上，在北市以外的地方很少見。所以真正影響到的，是炒作「土地」的人。這纔是立委政客們最關心，也最照顧的對象。
●作者牧，美國麻塞諸塞州，博，任教於某大學。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄editor@ettoday.net