房貸沒還完 也能承作以房養老

退休後打造金流來源，可以考慮以防養老，即使房貸沒還完，也有銀行承作。(示意圖/Shutterstock)

很多房貸戶有共同的疑問：「房貸沒還完是否就不能以房養老？」對此，合庫與土銀給出答案，只要房屋擔保品的估值高於未償房貸餘額，則房貸戶將有直接以房屋擔保品來串接以房養老的空間。

以房養老剛開辦時，對房屋擔保品僅限於「沒有債權抵押狀況」才能受理，但據瞭解，爲了提高國人承作以房養老的便利性，排除障礙，加上自從以房養老推出這六年來，房價不斷上漲，因此土銀、合庫對此雙雙作出鬆綁措施，可說是以房養老業務的重要創新。

據瞭解，兩家銀行除了推出上述的創新措施，開放房貸擔保品也能有承作以房養老的空間之外，另一個目標在於串聯以房養老和安養信託兩大銀髮金融。

兩家行庫均希望客戶，尤其是70歲以上的高齡長者，透過以房養老取得的資金，能以安養信託的方式來進行日常支出的運用規劃，如此一來對借款者的日常生活支付安全可說更有保障，因此據瞭解，包括土銀、合庫兩大行庫的分行目前若受理以房養老的案子，在資金運用上都會進一步詢問是否有安養信託的規劃，推動可說相當積極。

合庫是國內率先開辦以房養老的第一家金融業者，土銀則是國內最早推出可對以房養老利息掛帳的金融業者，如今在結合以房養老及安養信託上，兩家銀行都有新的突破。

行庫主管指出，由於擔保品先前透過房貸業務，已經在銀行完成設定，因此若從房貸業務再接續到同一家銀行的以房養老，就不會有必須再重新設定的問題；至於貸款成數上，就要看銀行的規定。

以土銀爲例，以房養老每一區所開放的最高成數都有不同，雙北市最高成數爲七成，和一般房貸最高八成的作法不同，因此在房貸接續以房養老之後，從銀行貸得的金額會比房貸來得低，倘若以房養老對擔保品的貸款成數以七成最高成數來計算，某借款戶若剩二成房貸未還，那麼該擔保品所能貸出的以房養老資金，就約當該擔保品估值的五成左右。

由於兩大行庫的房貸戶基礎都非常雄厚，土銀市佔率第一大，合庫則是第四大，是推動以房養老及安養信託絕佳的平臺，因此決定改變作法，不再限制非得繳清房貸之後才能接續作以房養老，倘若房屋擔保品的價值，已遠高於房貸的未償餘額，例如僅剩一、二成房貸尚未繳清的房貸戶，則可開放其能擔保價值和未償房貸之間差額，取一定的部位來進行以房養老，或是借出資金作爲安排安養信託的財源。