黃舒衛／實體店已死？從新光三越、唐吉訶德插旗東西區找生機
▲新光三越百貨進駐東區正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」。（圖／業者提供）
疫情封閉國境、電商取代實體，零售市場、店面經營遭逢空前嚴峻的挑戰。然而就在外國旅客歸零，東區、西門、士林、永康等傳統商圈空置率攀高的同時，新光三越百貨宣佈睽違7年將再次展店，進駐東區正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」，而日商激安の殿堂唐吉訶德在一月開幕更造成24小時人龍不間斷的神話。這些頗具規模的經營商到底是逢低佈局，還是看到什麼現況無法說明的市場生機，願意奮勇加碼投資，值得探討。
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零售東、西軍再起，雖然是單點突破，但仍有可觀之處。
首先、在全世界百貨業密度最高的信義計劃區在前年A13大遠百開幕後，未來除非華納威秀重建，否則不會再有新的百貨公司。過去10年百貨公司業在經濟部零售營業額統計仍有35%的成長，業界龍頭們如果想在臺北市的市場上爭取更大的市佔、更長遠的優勢，勢必要從舊商圈再出發。
第二、雖說大型業者劍指舊商圈，但過去受限老舊住辦、透天店舖無法硬體升級的窘境，直接扼殺廠商進駐意願，但在越來越多在消防、無障礙、停車、物管條件的高規設施供給陸續上市後，新亮點出現翻轉現狀的契機，說明老商圈不是沒有需求，而是缺乏新供給。唐吉訶德落腳阿曼TiT、新光三越搶進Diamond Towers，都是最佳例證。
第三、過去路線商業區、街邊店的帶狀格局在TOD（Transit Oriented Development大衆運輸導向型發展）的帶動下，已開始出現捷運站區的的開發、招商效益。雙捷運、轉運站的優勢無可比擬，預估街邊店的租金會因爲與捷運站的距離遠近而加大落差。同樣的商業發展模式，在臺北已經蔚成風氣，未來臺中將複製經驗，重新改變商業空間架構。
第四、百貨業積極嘗試複合式、新零售的模式與型態，以迎接下一個消費世代的來臨，尤其成熟商圈可服務的內容多、深耕會員的機會大，可提供不一樣的空間體驗，吸引顧客親臨現場、甚或改變以往單一規模的體驗式消費行業，如健身房、KTV、影城等，將有機會搭配現今的科技、聯網、共享、餐飲複合等概念與需求。
▲唐吉訶德進駐西門町商圈。（圖／記者鮑璿安攝）
第五、唐吉訶德不到500坪的營業面積，卻創造了無法預期、模式化的逛遊體驗，把核心商品做到極大化，徹底顛覆傳統追求「一站式」（One stop shopping ）的旗艦型服務，也挑戰習慣做me too的招商模式。
第六、東區挾高級住宅區，以及豐厚的都更、活化潛力，重新成爲零售投資的新焦點，毫無疑義，而正義國宅都更案二月份持續有好事發生。三圓建設不但是地主，也是都更的實施者，加碼向旗下山圓建設買進土地持份，等於持續集中未來產權規模，不但是看好未來零售商業經營的環境，更是強化開發案主導權的象徵。尤其目前百貨商場招商工作已告一段落，花落新光三越百貨，將出現臺灣豪宅新模式。目前臺北高端的飯店加豪宅、商辦加豪宅個案，都頗受好評，未來整棟「Diamond Towers」豪宅就是精品的伸展臺，百貨也成爲名副其實的貴婦百貨，肯定成爲富豪充滿生活情調的收藏品。
根據經濟部統計，去年全年零售業營業額約3.86兆，較前一年微增0.2%，其中增漲最多的是電子購物及郵購業，增加16.1%，而超級市場也有10.7%的成長。如果時間拉長來看，電子購物、超級市場近十年的營業額增加幅度也高達119%、67%，而便利商店也有50%的成長，遠遠領先整體零售業的12%。當越來越多的消費行爲黏着在網路、超市、超商等大型營運商集中，中小型實體店鋪要生存，只有2條路：在位置上靠緊他、在服務上超越他。
►黃舒衛小檔案學歷 政治大學地政系碩士經歷 國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部 東亞建築經理公司市場分析師 永慶房產集團研展中心經理現職 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
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