【兩會前瞻】2024年房地產政策有哪些變與不變？

編者按：一年一度的全國“兩會”即將召開。2024年中國經濟一系列全局性發展目標，將在這一重大會議中揭曉。

GDP增速目標如何設？哪些重點領域將迎來突破性改革？房地產行業調整到位了嗎？去年火遍全網的“新質生產力”，今年會迎來新的部署嗎？

帶着這些問題，中國網財經採訪了多位專家學者，前瞻2024年全國“兩會”熱點。

中國網財經3月1日訊(記者 譚夢桐)住房是每年全國兩會的熱議話題，2024年房地產政策將會有哪些變與不變？

“從政策動作上來看，今年房地產政策持續優化鬆綁的趨勢不變，鬆綁力度將會有所加大。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國網財經記者採訪時表示，“從政策內容上來看，像‘房住不炒’、防範化解重點領域風險以及推進‘三大工程’等內容將作爲較爲長期的不動搖的基本政策定調，與此同時，政策鬆綁涉獵的內容將會進一步增多，如首付比例下調、房貸利率加點調整、限購政策鬆綁、限價政策進行調整等將更多的迴歸市場。”

關榮雪指出，當前房地產市場運行狀況有所改善，但持續性還有待進一步觀察，企穩特徵暫不牢固。

展望2024房地產市場，關榮雪表示，行業基本面有所改善，新開工降幅收窄但難以轉正，主要受限於近幾年拿地規模的下滑及房企面臨的資金壓力，竣工繼續走強，保交樓成效繼續顯現。從市場端來看，整體成交規模溫和上升。房價上，新房市場在成交結構性上行的背景下房價穩中有升，二手房價格仍然具備較大下行壓力。

構建房地產發展新模式 加速建立“人、房、地、錢”要素聯動機制

從此前地方兩會的情況看，各省政府工作報告中有關“房地產”的篇幅有所減少，並且多地未提及“房住不炒”。

“這並不意味着房地產市場的總基調發生改變，‘房住不炒’依舊是地方因城施策的底線，住建部最新發聲各城市要防止房地產市場大起大落也是在一定程度上印證這一點。”關榮雪表示。

2024年，對於“構建房地產發展新模式”，關榮雪認爲當前已取得一定的進展，如加強保障性住房建設、城中村改造、推進現房銷售試點以及對房企融資層面監管規範等，都是爲了促進向新模式轉型的探索。

不過關榮雪也直言，探索過程是漫長曲折的，需要各方共同發力，中央及地方需積極推動相關政策法規和細則的落地，並且積極研判創新豐富政策工具箱，限價政策，預售制度改革，稅收政策或均是新發展模式的探索方向。

日前，住建部發布的《關於做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》指出，住房發展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯動機制的重要抓手。“這是新模式的核心內容”，一位業內專家表示。

“通過編制未來幾年住房發展規劃和年度計劃，各地將進一步摸清當地住房需求總量和結構、房地產市場短期和中長期供求關係等，對促進房地產市場平穩健康發展將起積極作用。” 中指研究院市場研究總監陳文靜在接受中國網財經記者採訪時表示。

供應端：“三大工程”重要性得到提升 建設將進一步加速

“今年房地產方面防範化解房地產風險仍是重點，做好保交樓工作，加快推進‘三大工程’建設。”陳文靜表示。

2024年，將如何持續有效防範化解重點領域風險？

“仍將以支持和監管並施爲兩大主線。”關榮雪指出，政策層面，金融對房地產市場還需提供持續性支持，一視同仁支持房企合理融資需求，在房企融資條件獲改善下，房企債務風險降低，保交付成效也會繼續加強。

監管層面，房地產風險不僅僅是單一領域的問題，也將會牽連金融、地方財政等多鏈條風險，因此對於房地產等領域的風險防範化解需要採取更加系統化、全面性手段，各部門各司其職，加強全鏈條監管，“統籌化解”持續滲透。

2024年1月，住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局聯合出臺《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市，建立房地產融資協調機制。根據住建部數據，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”並推送給商業銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。

陳文靜預計，今年各地企業端資金支持政策有望繼續細化落實，改善企業融資環境；“保交樓”資金和配套舉措亦有望進一步跟進，修復市場預期。

隨着房地產融資協調機制獲積極進展，房企資金流動性也將有所改善，“三大工程”的難點之一即資金機制有望突破，將會引進更多市場主體參與“三大工程”建設，項目進程將會加快。關榮雪認爲，2024年“三大工程”重要性得到提升。

數據顯示，2023年12月以來，國開行、進出口銀行、農業發展銀行合計淨新增抵押補充貸款(PSL)5000億元，爲“三大工程”建設提供了重要的資金支持。陳文靜預計，各地“三大工程”建設將進一步加速。

值得一提的是，保障性住房建設方面，《關於做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》明確指出“完善‘保障+市場’的住房供應體系，以政府爲主保障工薪收入羣體剛性住房需求，以市場爲主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設作爲住房發展規劃的重要內容，科學確定保障性住房發展目標。”

“未來幾年以公租房、保租房和配售型保障房爲主體的保障性住房建設將明顯加速。”陳文靜稱。

根據中指監測，目前多地已發佈2024年保租房籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量，深圳、廣州、福州計劃1萬餘套。

此外，陳文靜指出，當前部分城市商品房市場存在較大庫存壓力，重複建設保障房或造成資源浪費，同時短期內保障房的大規模建設或對商品房市場產生一定衝擊。未來保障房或以籌集爲主、新建爲輔，以需定建，對於商品房庫存大的城市，改建或收購存量商品房用作保障房或將是重要方式。

需求端：一線城市有望繼續優化限購政策 二線城市或全面放開

國家統計局23日發佈的數據顯示，2024年1月份，70城新房、二手房價格環比上漲的城市數量均小幅增多，且70城房價總體環比跌幅有所收窄。關榮雪分析認爲，市場價格呈現一定的“慢修復”特徵。

“當前房地產市場運行狀況有所改善，但持續性還有待進一步觀察，企穩特徵暫不牢固。” 關榮雪稱。

展望2024房地產市場，關榮雪認爲行業基本面有所改善。從市場端來看，整體成交規模溫和上升。房價上，新房市場在成交結構性上行的背景下房價穩中有升，二手房價格仍然具備較大下行壓力。

陳文靜預計各地將繼續發揮自主性，因城施策、因需施策，一線城市有望繼續優化限購政策，二線城市或全面放開限購，降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。

開年以來，房地產行業降低購房成本和門檻的相關政策持續落地，春節前，四大一線城市放鬆限購，信號意義明顯。此外，近期海南、揚州、鄭州等地繼續從優化公積金貸款政策、優化限售、發放購房補貼等方面出臺需求端政策。

此外，近日央行宣佈5年期以上LPR下調25個基點，爲2019年房貸利率“換錨”以來最大降幅，釋放出積極信號，有利於穩定行業信心，促進投資和住房消費。

在關榮雪看來，當前房貸利率利好程度達到空前最大，短期內靜待政策發酵，進一步下調的可能性不大。但不排除在後續市場需求釋放力仍然不足的前提下，LPR或者加點幅度仍有調整的可能。