賣厝阿明／買房菜鳥補習班「房事辭典」-自辦都更

中華城鄉更新發展研究教育學會李世雄。 圖／李世雄提供

哥哥：「爸~我朋友說她們家要都更，之後跟建商換到新房子耶！」

爸爸：「喔~那是用民辦都更的方式，這樣他們的權益跟建商有達成共識呢！」

哥哥：「原來如此！」

中華城鄉更新發展研究教育學會李世雄表示，自辦都更通常是私人建商主導的都更新模式，由建商負責籌劃和執行整個都更新計劃。新建築物建成，除了屋主分配的比例外，其他資產則完全歸建商所有，這種方式十分常見。

內容：

一、民辦都更是由民間建商主導的都更模式，由建商負責監督、執行和籌措資金，以進行重建和更新。早期的民辦都更主要採用「協議合建」的方式，後來增加「權利變換」的方式，兩者在土地分配上會有所不同。

二、協議合建：是指建商與地主合作開發土地，由地主提供土地，建商提供資金和技術，雙方在重建完成後協商獲益分配，通常是按一定比例。這種方式下，獲益分配較爲靈活，但也存在着土地價值計算不透明的問題。

三、權利變換：將土地和資金轉換爲權利價值，由實施者負擔共同負擔的建設費用，待重建完成後，再將房地總價值扣除共同負擔費用，剩餘價值由所有權人分配。這種方式需要政府審查，保障所有權人的權益，但也就缺乏商議空間。

四、實施民辦都更的建商通常委託都更事業機構主導，資金來自建商本身。民辦都更的房屋分配方式雖然可能不如自辦都更時拿坪數所得高，但若能有效利用建商品牌提升房屋價值，都更後的效益將會更加提升。

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