談養老地產新趨勢 畢馬威不動產：「以房養老」、「公私協力」將蔚爲潮流

林升恆表示，以日本東京都一處長照機構來說，除規畫友善的空間環境外，充足的照護人力，使長者都能得到無微不至的照顧，現行日本建議的病護比標準約1：7，機構得以有量能針對不同需求量身打造活動計劃及飲食設計，達成預防退化及促進自立的目標，值得人力匱乏的臺灣作爲指標邁進。此外還有長照機構與在地異業合作，在機構內引進文化展演、美容服務及生活用品代購等，和周邊醫療機構合作共享資訊，定期追蹤長者健康狀態。

不僅如此，日本在投資養老地產方面，也能創造一定績效。

林升恆表示，目前J-REITs總檔數共爲58檔，含有養老設施（senior facility）的計有11檔，其中有一檔Healthcare ＆ Medical Investment Corporation（下稱HCM）專門以養老設施爲資產，其餘皆爲綜合型REITs的資產配置。

進一步分析，HCM股利成長率跟疫情前相比雖下降9.9％，但整體資產淨值則是上升11.7％。此外，相對於資產取得價格，淨營運收益率在2022及2023年皆爲5.5％，高於整體REITs平均收益率4.7％。

林升恆表示，由此可知，選擇養老房產投資，不僅能享有穩定現金流和增值空間，更能爲社會貢獻一份力量，隨着高齡化社會的到來，養老房產需求將持續上升。

觀察臺灣的趨勢，林升恆表示，以房養老可望成爲一大趨勢。

林升恆表示，政府對於老年人口面臨長期生活費短缺之問題，於2015年11月底實行不動產逆向抵押貸款（reverse mortgage）政策，根據金管會之定義，以房養老即爲於貸款存續期間內，由銀行等金融機構每月撥付固定金額養老金(即固定本金)，作爲老年生活保障之補充性措施，以安定年長者生活，並於到期日償還全部貸款金額。簡單來說，即是將房子抵押給銀行，而借款人能固定收取金額的一種方式，這樣的制度能有效增加老人的現金流。

目前我國多數銀行皆有辦理商業型不動產逆向抵押貸款，對於申請人資格也幾乎限制在60或65歲以上之信用良好本國自然人，貸款期間則多在7~30年且貸款期間加計借款人年齡不得低於90歲。對於放貸額度是以不動產估值6成至8成爲區間。另外部分銀行鍼對不動產登記用途也有所要求。

未來發展養老房產的方向，建議可考慮利用外部資源來創建一個共融社區。在面對少子化的挑戰時，可以透過活化閒置校區來達到社區安養的目的。這類似美國「連結大學型退休社區」集合住宅（University-based Retirement Community，＂ UBRC＂）及日本長期退休計劃（Continuing Care Retirement Community, ＂CCRC＂），這些計劃不僅重視地方創生和生涯教育，還爲退休長者提供基本的飲食與照護服務，並與校園資源連結，促進跨世代的交流。

此外，善用社區公共設施的規劃，能有效降低營運養老地產的成本。例如日本知名房產公司旗下的養老地產公司，專爲60歲以上長者設計的住宅，選址考慮到鄰近的醫療、運動和文化設施，無需另外規劃公共設施，從而降低成本，創造了更加親民的租售價格。

林升恆表示，而公私協力的合作模式，在降低高齡住宅的土地開發成本方面，更扮演重要角色。在臺灣，國家住都中心於2023年推動的信義兒福A1公辦都更案，是臺北市政府與出資人順天建設合作的項目，預計在開發完成後，將有60％的住戶爲65歲以上的長者，展現透過公私合作達成社區共融養老的可能性。

林升恆表示，綜觀臺灣養老地產現況，多數銀髮住宅僅有單一性提供住居空間的設計，少部分具有完整安養醫療的全方位服務，顯現現今養老住宅尚缺少系統性，設施服務供應仍需改善的課題。我們可借鑑國外成功的養老宅案例，由國內大型企業集團結合旗下的醫療院所、設施管理服務及金融保險機構合作，同時打造完整的保安系統及充分的照護團隊，並顧及日常休閒娛樂的需求，定期規劃藝文展或是協助安排例行性之團康活動。

林升恆指出，此外，也可引進國際具有品牌資源及完整養老地產營運管理經驗的合作廠商，來使高齡者起居能被完整照料，搭配智能醫療產業，多元化經營管理，以實現養老地產品牌國際化的目標。