一線城市中首個！廣州七區擬實施購房入戶，重磅利好房地產？

11月18日，廣州市發展和改革委員會發布關於公開徵求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》（下簡稱《修訂稿》）意見的公告，提出廣州將新增安居樂業入戶、取消積分制入戶年度名額限制、允許全日制大專學歷入戶廣州、新增投資納稅入戶等修訂內容。

尤爲值得關注的是，廣州擬實施區域差別化安居樂業入戶，對“在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員”，可申請入戶。

作爲一線城市中首個提出購房入戶的城市，此次放寬入戶，將對廣州的房地產市場有何提振作用？南都灣財社記者採訪了六名資深業界人士，他們對即將實施的入戶新政有着不同見解。

廣州多管齊下放寬入戶

白雲黃埔等七區擬實施購房入戶

廣州市發展和改革委員會相關負責人介紹，現行廣州市遷入戶政策體系共5份文件合計62條，修訂後整合爲1份文件合計31條，明確廣州市引進人才、政策性、積分制、投資納稅、安居樂業五種入戶類別和相應條件，力爭實現“全市通辦、全程網辦”，提高遷入戶服務效能。

其中，考慮廣州作爲超大城市，區域人口密度區域分佈不均現象較突出，本着合理有序、漸進適度的原則，兼顧“增量”“存量”需求，廣州實施區域差別化安居樂業入戶，對“在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員”，可申請入戶。

值得關注的是，住宅房屋產權爲兩人及以上人員共有的，須經所有產權人協商一致並公證確定其中一人申請，其他共有產權人不再適用。而通過二手房申請安居樂業入戶，則要求該住宅房屋原戶口全部遷出且3年內未用於辦理過安居樂業入戶。

在投資納稅入戶方面，提出最近連續36個月內，在廣州實際繳納的個人所得稅稅額累計在20萬元以上的人員，可申請將戶籍遷入廣州。

此外，廣州計劃放寬引進人才入戶條件，全面支持高層次人才入戶（不受年齡、社保等限制）。一方面，放寬年齡限制，博士、碩士、本科入戶年齡條件均放寬5歲，其中博士由50週歲放寬到55週歲；碩士由45週歲放寬到50週歲；本科由40週歲放寬到45週歲；另一方面，降低學歷門檻，允許大專學歷入戶，需滿足具有國內普通高校全日制大專學歷，或全日制技師學校高級工班以上畢業的人員，年齡35週歲及以下，在本市連續繳納社會保險滿一年的條件。

廣州，一線城市中首個提出購房入戶

58安居客研究院院長張波指出，由於目前大部分二三線城市落戶已經明顯放鬆，甚至進入到了“搶人大戰”階段，單一落戶政策對於樓市的拉動作用已漸漸趨弱，而一線城市本身的配套資源，包括教育、醫療等方面更爲完善，更爲全面的產業基礎也爲就業提供更多機遇。因此，往往一線城市的落戶門檻依然保持。

張波認爲，此次廣州放鬆外圍區域的入戶限購，一方面將提升潛在買房需求到實際落地的轉化，落戶往往代表着對一個城市的歸屬感，廣州安居樂業入戶的方式，也正是把買房和落戶直接結合起來。另一方面，對於首套剛需的拉動作用更爲明顯，由於放鬆的是外圍，房價相對更低，並且可以一個產權可實現配偶、成年子女共同落戶，對於外來的衆多“新廣州人”可以將父母、配偶共同實現落戶，吸引力更爲明顯”。

“廣州是第一個放開購房入戶的一線城市”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州作爲超大特大城市，此次遵循了循序漸進，外圍退出入戶限制，中心區逐步降低入戶門檻；同時，支持有穩定就業、有自有居所的人羣入戶，也符合新型城鎮化的要求。

李宇嘉分析認爲，購房入戶政策也是促進房地產銷售的一個舉措。對於長期在廣州居住生活但不符合學歷落戶，投資落戶等規定，但有落戶需求的外來人口，特別是有子女教育需求的人羣，通過購置房產既實現了落戶，享受到了公共服務，也促進了商品房的銷售，實現了居者有其屋，對於其他熱點城市也有借鑑意義，“未來其他一線城市也會跟進安居樂業入戶，也將有利於促進基於落戶需求而購置房產的消費行爲”。

廣州年底將掀起新一波置業高潮

在9月底廣州全面放開住房限購後，10月份的樓市成交提振非常明顯：一手住宅網籤10418套、111.47萬㎡，環比均增長100%左右；二手住宅網籤13188套、125.8萬㎡，環比分別增長29.5%、26.0%。在10月份，廣州全市共網籤23606套房。

不過，多家機構指出，進入11月份，樓市成交有所放緩。克而瑞統計顯示，截至10月末，廣州新房可售面積爲1553萬㎡，去化週期25.5個月。擬實施購房落戶的7個區域之中，除從化區受到開發的限制新房可售面積爲65萬㎡之外，其它區域可售面積均在100萬㎡之上，新房供應充足。

“實施購房落戶之後，有利於鼓勵非本地戶籍常住人口在廣州購房的積極性，爲上述各區引入更多的樓市購買力，促進庫存去化，鞏固10月以來廣州樓市的回穩勢頭，在年底掀起新一波置業高潮，促進廣州房地產市場迴歸良性發展的軌道”。克而瑞廣佛首席分析師肖文曉分析認爲，該政策有利於提升在廣州工作生活的“外地人”的購房意願，加快原有置業步伐，但購房需要考慮的因素較多，包括有無購房計劃及購房預算等，購房落戶並不是唯一決定因素，因此預計購買力的釋放將會循序漸進，“短期內諮詢的人會比較多，但不大可能出現成交量全面暴漲的情況”。

廣東省房協專家諮詢委員會顧問黎文江指出，此次廣州擬對舊城區外的七個區放寬購房入戶條件，有利於從外地來到當地工廠、企業、產業園工作的大量產業人員和他們的家屬，就近在廣州安居樂業，孩子能上學，老人能看病，幸福生活指數上一個臺階。

“廣州市的教育醫療等公共資源在大灣區是數一數二的，預計外地人會想着入戶廣州後，能享受充裕又優良的教育醫療等待遇，從而踊躍買房入戶”。黎文江認爲，這次購房入戶新政，將會吸引大量的優秀人才和投資納稅大戶人家攜家帶口地積極買房入戶，屆時成交量將比10月的高潮期更火爆。

“新廣州人”正逐步成爲中長期住房市場重要支撐

根據廣州統計局數據，2023年戶籍遷入人口22.05萬人，遷出人口4.28萬人，機械增長人口17.77萬人。

“結合第七次人口普查數據顯示的中國家庭戶人均居住面積爲41.76平方米，理論上廣州可增加的住房面積需求大約爲742.0752萬平方米”。華南城市研究會常務副會長姚育賓分析指出，這些年來，廣州吸引持續上升，特別是大量外來人口落戶廣州，前來工作生活，帶來巨大的居住市場，租房、購房需求與日俱增。新遷入人口也會在廣州落地生根後，經過多年努力，實現從租房到買房的轉變，“本次安居樂業入戶新政將進一步促進房地產市場交易量提升，尤其是白雲黃埔七區成交量有望獲得較大增長”。

姚育賓分析認爲，在本次安居樂業入戶新政出臺後，“新廣州人”正在逐步成爲中長期住房市場重要支撐，催生和激發新增住房需求。政策也重點利好大學畢業後到廣州工作的年輕人，作爲高素質人才，本身就是廣州衆多產業拓展的就業對象，因此，隨着入戶門檻降低，這些年輕人才將加速向廣州聚攏，爲廣州產業升級提供強大動力。

廣州年內還會再出臺房地產新政嗎？

在廣州世聯研究院副院長崔登科看來，此次放寬入戶對樓市將有一定的利好刺激作用，釋放一波成交增量，但主要是利好剛需。由於當前汽車製造業、房地產業、部分金融業等受市場影響較大，相關行業中的中產從業人員支付能力因此也受到很大影響，“因而新政總體對樓市的提振作用相對有限，仍需要出臺更多的政策才能託穩回溫的市場”。

“這次新政對廣州戶口的增量是肯定的，但對房地產成交的增量則並非馬上見效”。廣州中原地產項目部總經理黃韜分析認爲，以往廣州對“送戶口”有規定期限，規定多長時間內不能遷移，這一次的入戶細節尚未出臺。“我個人認爲應明確限定多長期限內不得遷入中心四區，否則將對四區的教育等產生衝擊，也會導致城市服務質量下降”。

黃韜認爲，如果政策限定了遷移期限，則利好當前的房地產市場，“但這也只是一種過渡型的政策，長遠來看，不能靠這個提升房地產成交”。

在此次放寬入戶之後，廣州今年還會有新的房地產政策嗎？

黎文江分析認爲，預計今年廣州還將有可能落地取消普宅和非普宅相關標準的政策，同時結合LPR變化對房貸利率跟進調整，“全市層面大政策落地的可能性小了。區域性的政策還有可能持續推進，例如和房票政策的結合，限售政策的優化等等”。

採寫/攝影：南都·灣財社記者 邱永芬