劉彥君／買預售屋怕被騙？看好契約免觸陷阱
▲近年常發生預售屋法律糾紛，購屋前必須仔細審閱契約，以免誤觸陷阱。（圖／視覺中國）
近年因融資寬鬆，購屋自住或投資氛圍再起，我國一般不動產交易模式，除土地買賣、中古屋、新成屋買賣外，尚有預售屋買賣的交易模式，而預售屋買賣亦屬最易發生爭議之不動產交易類型。
預售屋的定義，依《不動產經紀業管理條例》第4條第3款規定，「指領有建造執照但尚未建造完成而以將來完成之建築物爲交易標的」，因法律上未禁止房屋建案預售制度，並對預售屋設有若干法律規範，故不論是買方、賣方均應有基本瞭解，避免因不諳法律而造成自身權益受損害。
欲爲預售屋買賣前，必須知道且應詳讀的規定有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「公平交易委員會對於預售屋銷售行爲案件之處理原則」、「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」，消費者自身即可檢視拿到的預售屋買賣契約（房屋預定買賣契約）、建案銷售行爲有無符合上述規範。
預售屋與成屋有差 構成廣告不實嗎
消費者購買預售屋時，因無成屋可比對，往往會受廣告行銷吸引，依《公寓大廈管理條例》第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售」，換言之，取得建造執照即得辦理銷售。而預售屋交易中，買方通常僅能經由建照及廣告內容、業務員推介、契約條文，作爲理解預售屋之建材、配置、室內、公設等，評估是否購屋。延伸的問題即爲，若預售屋廣告與成屋有所落差，是否構成廣告不實？
依《公平交易法》第21條第1項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公衆得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，爲虛僞不實或引人錯誤之表示或表徵」。其中「虛僞不實」是指，表示或表徵與事實不符，其差異難爲相當數量之一般或相關大衆所接受，而足以引起錯誤的認知或決定者；「引人錯誤」，則指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大衆錯誤的認知或決定者。違反者須依《公平交易法》第30條負損害賠償責任，《公平交易法》第31條更訂有損害額三倍之懲罰性賠償。
此外，《消費者保護法》第22條第1項亦規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」、《消費者保護法》第51條「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」，同樣有懲罰性賠償金之規範。
廣告僅供參考 購屋前詳閱契約
針對「廣告不實」行爲，《公平交易法》及《消費者保護法》均有相關規範，另外的爭執點即爲，「廣告」是否構成於買賣預售屋契約之一部分？賣方（通常是建商）得否以「廣告僅供參考」或「廣告非契約內容」爲免責之抗辯？
最高法院92年度臺上字第2694號判決要旨，「按《消費者保護法》22條規定：『企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容』，並未明定『廣告爲要約』或『廣告必爲契約內容之一部』，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再爲約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視爲契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另爲斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬『要約引誘』之廣告爲訂約之說明、洽談，使之成爲具體之『要約』，縱其廣告之內容不實，應受《消費者保護法》或《公平交易法》之規範，仍難逕謂該廣告爲要約或已當然成爲契約之一部」。
以上可見，建商預售屋廣告內容是否必然成爲買賣契約一部分，仍非屬絕對，消費者購屋時仍宜謹慎詳閱契約，或洽詢專業人士，以保障自身權利。
預售屋契約必看七點
購買預售屋者，在審閱契約至簽約時，一定要確認買了什麼？要付多少錢？房屋何時建好？其中，買了什麼是指，買的房屋與車位的位置、坪數、種類與大小都正確嗎？建材是否與當初行銷或契約約定的相符嗎？廣告與最後簽約的平面圖、附件、文件都一樣。要付多少錢是指，不動產交屋或買賣產生稅金或費用如何分配？合作銀行的貸款成數與條件？交屋保留款或履約保證足以保障自身權利嗎？房屋何時建好是指，何時開工、完工、取得房屋使用執照及交屋時間？
從近年常發生的預售屋法律糾紛原因分析，民衆審閱預售屋契約時要注意如下：
1.車位問題：需確認購買的車位種類，是法定車位或增設車位，與契約註明之車位實際長寬高，還有契約上之另含車道與其他必要空間意義爲何？建商可否任意調整。
2.履約保證機制爲何：銀行信託雖相對安全，但購屋人仍須持續注意。
3.使用建材規格品質：除了契約加入買方同意後建商纔可以變更外，但通常契約附件如品牌規格約定很含糊，縱有買方同意，日後有紛爭時對消費者也不利。
5.銀行貸款約定：銀行貸款成數與利率，是否符合消費者需求，如有不足如何處理。
6.公設位置、比例約定：如約定建商可以自行增加或修改公設，容易日後生爭議。
7.約定專用部分：需注意有沒有共有部分約定專用情形，也就是通常所謂住戶付錢買的共有部分，約定特定幾戶住戶可以獨佔使用特定共有部分，契約上約定專用的位置與條件。
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