調控政策下的深圳樓市 中介開單難：每天都要打100個電話
“我都快兩個月沒開單了，而且每天都要打100個電話以上，幾乎都被拒絕。”在羅湖區清水河，入職不久的房產中介經理黃生（化名）覺得自己入行時間有點不湊巧。
說起2021年的深圳樓市，“嚴”絕對是關鍵詞之一：新房打新規則改變、嚴查首付來源和經營貸違規入市、二手房成交參考價、深房理事件、房貸利率上調、嚴堵假離婚等漏洞……這5個月時間裡，深圳樓市發生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發生微妙的變化。
二手房網籤量腰斬 中介經理：開單太難
“最近，有一些同行都轉行去做保險。”如果說黃生的感覺代表着許多新入職的房產中介經理想法，對於一些入行多年的資深房產中介經理來說，深圳樓市調控似乎已經司空見慣，但最近的業務開展的確有點難，成交和網籤數據是最直觀的反映。
最新的數據顯示，5月深圳二手房成交量環比、同比齊跌。其中，5月深圳二手住宅成交3027套，環比減少38%，同比大幅減少65%。值得注意的是，這也是在繼4月成交量回調之後，連續第2個月成交量下跌。深圳市房地產中介協會公佈的數據顯示，5月深圳二手房網籤量共計3781套（含自助網籤），環比持續下降14%，同比去年5月二手房11028套的網籤量則大幅下滑了65.7%。深圳市房地產中介協會認爲，近期隨着主管部門以及監管層加強對樓市調控執行的監督，新政效力持續發酵，在進入5月後，市場觀望氛圍濃厚，成交持續承壓，周度二手房網籤量甚至一度持續失守900套關口。
數據來源：深房中協中介標準指數
說起對深圳二手房市場影響最大的新政，莫過於2月8日推出的二手房成交參考價，參考價的到來給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高，特別是掛盤價遠遠超過參考價的二手房。在龍華民治片區，有房產中介經理表示，去年整個片區每月能成交近70套二手房，而現在片區成交僅爲之前的三分之一。二手房業務不好做，許多房產中介經理把目光投向新房市場，特別是商務公寓。
6月的深圳，連續的高溫炙烤模式後暴雨陣陣。在羅湖筍崗片區，一些房產中介經理站在街頭開啓了“拉客”模式。“天氣實在太熱了，但也沒辦法。”剛剛大學畢業的小陳是深圳某頭部房產中介品牌的一名新人，她不停地擦汗，手上還拿着許多公寓宣傳資料。由於二手房業務不好做，她被店長派來推銷商務公寓。“這附近的商務公寓集中推出，存量太大很難去化，但開發商給的抽傭比例也高，只要能賣出兩三套，今年的經營壓力就會小很多。”
羅湖筍崗，商務公寓的廣告很“顯眼”
據深圳市住建局房地產信息平臺公示的商品房成交數據顯示，5月深圳一手住宅成交量爲2677套，環比4月下滑23.6%，同比去年5月的3143套下滑14.8%。由於新房“限價”，深圳新房的“打新”現象在去年曾轟動一時，還衍生出“代持”等違規現象。今年以來，深圳新房“打新”規則發生很大變化，特別是利好無房剛需的積分規則和“多選一”的打新規則，而最近位於南山、坪山等衆多新盤都無需積分即可“入圍”，顯示出深圳樓市“打新”也漸趨理性。
成交量發生了變化，價格呢？
記者在羅湖、福田和南山多個片區調查時發現，越來越多的二手房源價格有所“鬆動”，包括一直火爆的優質學區房，但主要是此前報價虛高的一些房源，急於出售的房源也在增多，但一些業主會附加一些要求，例如要求購房者一次性付款。“這套50平方米的樓梯房業主掛牌價430萬元，低於市場價70萬元，這個小區帶翠竹外國語小學學位。”在羅湖翠竹苑，房產中介向記者推銷起這麼一套“筍盤”，但強調業主需要購房者一次性付款。對於這樣的現象，房產中介經理表示，這樣急售的房源多數是業主自身的資金出現問題，或者是急於換房，而且現在申請消費貸、經營貸等貸款“救急”已經非常難。
有業主調低房源報價
深圳西部的南山和寶安是此前樓市表現最爲火爆的片區，記者在調查時也發現一些業主主動調低掛牌價，不到1000萬的房源調價幅度甚至達到80萬到100萬元，但依舊無人問津。“我們走訪的南頭好幾個盤都是個別業主降價的現象，不過主要都還是此前高位站崗的人，要麼套現急用錢，要麼連月供都還不上的都有。”深圳市房地產中介協會發展研究部部長華洪對記者表示，“但這種現象應該是個別現象，暫時不會對樓市的整體價格形成趨勢性影響。”
另據樂有家門店數據監控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價環比繼續保持穩定，其中兩個月內出現價格變動的房源爲8276套，佔比19%；價格變動的房源中，有42%房源爲下調報價。
“現在頭疼的就是價格。”正準備買房的趙清（化名）着實有點頭疼。在過去行業野蠻發展時期，二手房的交易透明度一直被購房者所詬病，因業主抱團漫天要價的情況屢見不鮮。如今，深圳各大房產交易平臺APP顯示的數據均爲政府二手房成交參考價，但與業主實際的報價有所不同，業主真實的報價主要依靠房產中介經理的傳達，這讓部分購房者擔心，這樣一來買賣消息更不透明，正如前幾日被曝光的“榴蓮香蕉”價格事件。
二手房成交參考價推出後，深圳房產中介門店不能隨意展示房產價格
“房產中介經理先是給我推了一套南山潤府一期89平方米的房子，業主掛牌價竟然高達2050萬元，然後業主主動下調100萬元。”聽到單價超過20萬元，趙清有點被嚇到，“或許是感覺到我的疑惑，中介經理對我說之前成交價已經達到1868萬元，當我還是覺得價格有點誇張的時候，中介經理又跳出來說有一套同樣面積的房源視野還更開闊，掛牌價爲1780萬元。”
“現在感覺價格更難以摸透，我擔心不同中介經理的報價會有出入，所以微信添加了好幾個平臺的中介經理，發現價格還是會有些小差別。”趙清的想法或許也是大部分購房者的心聲，“房產中介經理的推銷手法我也可以理解，但對於一般購房者而言信息相對封閉，業主也不願意按參考價賣房，所以希望各大平臺最起碼可以恢復公佈真實成交價格數據，供購房者參考。”
如今，深圳樓市調控趨緊的勢頭仍未停止，而且越來越細化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，5月深圳新房、二手房交易量均創下階段性新低，二手房參考價對市場交易起到明顯降溫效應。另外，貸款額度的管控和放款週期也拉長了整個交易節奏，加之房貸利率的上升、入戶門檻提高對深圳樓市影響較大。從住建部、人民銀行等各方表態來看，對於政策調控和資金這“兩杆旗”還是會保持一定的打壓力度，深圳樓市其實還沒有真正做出一個“調整”，所以調控還會持續一段時間。