公募REITs開啓，如何乘風破浪？
近期，中國資本市場迎來了一個投資新品種――公募REITs。這類專業性很強的產品背後有哪些故事，又將給中國經濟、中國金融體系和投資者帶來哪些影響和變化？
中國版公募REITs開啓
REITs全稱爲Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信託基金，已經成爲國際資本市場的重要金融投資產品。
這種產品是實現不動產證券化的重要手段，通過發行收益憑證彙集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。
截至2019年，全球已有40多個國家和地區形成了REITs市場，並建立相關制度，資產管理規模超過2萬億美元。
在發展中，REITs包含的不動產從商業地產、公寓逐步擴展至交通、能源、倉儲、工業、醫療、通信等領域，推動了衆多傳統業態的深刻變革。
REITs進入中國市場的過程並非一蹴而就。如何針對中國經濟、金融的發展實際設計符合中國市場的改革路徑，考驗着改革者、市場參與方的決心與智慧。
經過多年探索，中國版的公募REITs找到着力點，從基礎設施領域切入開始試點，探索出了一套符合中國國情的制度設計，開啓乘風破浪的旅程。人們期待着，公募REITs在中國市場煥發新的生機，爲中國經濟高質量發展注入更多活力。
對於投資者而言，REITs具有相對穩定的投資收益，可以成爲長線投資產品。對於資產持有者來說，REITs實現了依託不動產的權益性融資，在一定程度上消除了不動產易導致資金錯配的缺陷，從而可以有效防範債務風險，提高長週期、風險性資產的流動性。對於運營方而言，REITs在將募集資金用於持有資產的同時，又可以併購新的項目，是運營管理和商業模式複製的高效助推手段。
迴應中國經濟“升級”的需求
中國經濟轉型升級需要形成更高效率和更高質量的投入產出關係，實現經濟在高水平上的動態平衡。這離不開一個更高質效的金融體系。
在北京大學光華管理學院副院長張崢看來，改革開放40多年，中國創造了經濟發展的奇蹟。特別是近20年，房地產和基礎設施投資是中國經濟增長的重要驅動力。
這個過程中，以土地和基礎設施爲抵押品，成爲信用擴張的主要方式，爲中國經濟發展提供了大量資金，支撐中國經濟快速發展。房地產和基礎設施存量大量形成的同時，也要看到，政府部門與企業的負債率攀升。
如何堅持深化供給側結構性改革這條主線，繼續完成“三去一降一補”重要任務，是擺在各方面前的重要課題。
對於中國的金融體系來說，持續深化改革，提高直接融資比重，有效盤活存量資產、形成存量資產和新增投資的良性循環成爲迴應中國經濟“升級”需求的必修課。
公募REITs是重要的改革舉措。多位業內人士指出，我國各級政府和相關企業支出中用於投資的比例較大，積累了規模龐大的優質基礎設施類資產。基礎設施REITs可盤活這些存量資產，提供增量投資資金，降低槓桿率，有利於防範化解地方政府債務風險，促進經濟高質量發展。
證監會新聞發言人高莉介紹，首批REITs試點項目涵蓋高速公路、工業園區、倉儲物流、污水處理和垃圾發電等多種資產類型，募集資金用於新的基礎設施和公用事業建設，重點投向補短板領域。下一步，證監會將及時總結試點經驗，適時穩步擴大基礎設施REITs試點範圍。
伴隨着中國經濟的騰飛，中國居民積累了大量財富。人們理財需求的旺盛催生了一個蓬勃的財富管理市場。
“十四五”規劃綱要明確提出，多渠道增加城鄉居民財產性收入。這將爲消費提供長期的內生動力，同時也更好滿足人們對美好生活的嚮往。
居民的財產性收入主要來自金融市場的回報，要多渠道增加城鄉居民財產性收入，需要開發與各類居民需求相匹配的金融產品。
長期以來，中國理財市場的主流產品分別爲“低風險、低收益”和“高風險、高收益”兩類。家庭資產配置的產品籃子一直存在“短板”。
公募REITs的推出有望提供一種不同於股票和債券的大類資產。張崢認爲，公募REITs的投資屬性可以用“中風險、中收益，高比例分紅”來形容，能夠降低不動產的投資門檻，幫助投資者更好地享受中國經濟發展的紅利。
“由於公募REITs的底層資產是不動產，與目前市場上主流的股債爲主的金融資產關聯性低，有助於投資者資產配置的多元化，具有較高的配置價值。”張崢說。
監管部門釋放出鼓勵公募REITs發展的信號。證監會表示將積極培育多元化REITs投資者羣體，鼓勵銀行、保險、社保基金、證券、基金等專業機構投資者參與。
隨着公募REITs市場發展，未來這個市場的規模將會有多大？張崢等專家測算，根據中國的不動產資產規模和海外REITs市場發展經驗，保守估計中國公募REITs市場將達到5萬億-14萬億元。
未來，公募REITs發展要做的“功課”還有很多：底層資產範圍的拓展、管理人能力的提升，投資者的培育……這些都需要持續探索。