總價58萬荔灣買棟樓 撿漏私房輕鬆大賺一筆？
本站房產訊 在如今地價、房價飆升的大背景下，老城區的物業可謂金貴。而兩個星期前，荔灣區文昌北路居然賣出了這樣的房子，58萬總價購買一棟！而且還是地鐵上蓋，周邊省一級、市一級小學齊備，原來這是一棟老私房。
市中心私房價格便宜，出租回報率高，部分老私房還具備“永久產權”屬性，那麼這類“便宜貨”是否值得撿漏？在購買和居住上又有哪些需要注意的地方呢？本站房產進行了一番實地調查。
58萬在荔灣買棟樓還帶宅地
只是看上去很便宜
成交的這棟私房屬危房，目前基本只剩爛地皮一塊，位於荔灣區文昌北路三約，距離長壽路地鐵站僅300多米，周邊有省一級樂賢坊小學和市一級的耀華小學，產權建築面積僅34.33平米，總價58萬。
根據測繪圖，這塊爛地皮標註“建基爲42平米，總建築面積爲78平米”，看起來似乎很筍？
平面圖 危房僅爲紅框框住的區域
資深的私房買家陳女士分析，裡面出售的危房其實只是平面圖中的一部分，並不是全部。該危房應該是一間大房子分割出來的一部分，建成後建築面積僅剩34平米，進入房子需先經過0.8米寬、5米長的過道。
陳女士算了一筆賬，危房去掉4平米的長走道後，建築面積僅剩30平米，僅是買爛地成本價就去到1.93萬/平，加上交易稅費，重建成本約3000-3500元/平，危房變成新房後的總成本去到2.3-2.4萬/平。“投資客買的話沒錢可掙，自住客買的話，這套危房四面都是牆，採光通風比較差，居住舒適度不高”，陳女士說，“最多隻能建個天台，增加使用面積。”
危房報建圖 建成後建築面積首層22.45平，二層11.88平
這套危房雖然總價便宜，但由於是危房，不能申請貸款，需一次性付款購買。
即使重建也難辦貸款
購私房資金門檻高
房衛士按揭總經理鄭大源認爲，私房的入市門檻較高。私房的存在是歷史遺留問題，由於多數是混合結構，基本要一次性付款，即便重建改成框架結構，也很難改變房產證的上標註的結構。另外，首次交易的私房要補交土地出讓金，按照房屋交易的價格的1.6%計算，使用年限從辦房產證的時間算起，也是70年。
和普通的商品房相比，私房的放盤和成交數量並不多。挑選到好的私房其實並不容易。入手舊私房總價便宜，但難貸款，所需資金門檻高，而購買新的私房，又經常碰到較貴的炒家貨。
超值便宜貨？
買家陳女士看上中介朋友圈放出的一棟靚別墅，位於越秀啓明2號，總價2000萬元，單價8萬/平，對比周邊面積相當、動輒3000萬的別墅來說，價格很低，打聽過後才發現，這棟私房原來是屬於被釘牌的“文物”。
“可惜屬於文物，不能拆除重建，即使是維修、修復手續都比較複雜。有些文物不僅要報上方案給文物局審批，還連修復的材料都被限定，拆除後又可能被政府強制恢復原狀，這種私房少碰爲妙”，陳女士說。
文物別墅截圖
違建轉正勿輕信
具體要看房產證
李先生是老廣州人，打算投資一棟私房，用來出租，在荔灣十三甫路看到一間超高使用率的私房，房產證面積120平米，而使用面積去到200平方米以上，9室4廳5衛，目前出租月租金9000元，報價290萬元還可談價。使用率如此高？經紀人介紹，其中有一層是違建，不過違建已經補錢轉正了。
但李先生現場看房時發現，違建其實有兩層，而所謂的“違建轉正”其實在建設前，業主和城管已經打好招呼，“荔灣的房子大部分都有違建啊，當時我們處理這個違建也花了不少錢才搞定，290萬的報價其實好合理了”，業主解釋道。
荔灣十三甫路私房
私房大多有違建，而真正的“轉正”並不是打招呼，而是要注意房產證的附註，尤其是違章部分。已處理的違章，是可以辦手續入證，重建可保留，拆遷有補償，一般會在房產證的附註標記“XX平方米違章建築已處理”；未處理違章，重建不保留，不可辦手續入證，但可以原狀維修。
另外，買家在購房之前要留意房產證的面積和房子實際測量的面積的出入。如果房子實際測量的面積大於房產證的面積，則要注意房子的主人是不是對房子有加建，這部分面積合不合法，以免造成損失。
真正高使用率的私房，主要是由於樓層高度較高，在同等房產證面積下，比普通商品房多了很多使用空間。據悉，廣州市規劃局出臺的文件顯示，在原狀維修時，只要在房屋外部總高度不變、外立面不變的情況下，內部可合理調整各樓層的層高。
市面上的私房首層大多爲4米高，新業主可以根據需要，買下來後改造成爲複式房或者是儲物閣樓。但要警惕“改不了”的風險，正式買的時候還得多做“功課”，向相關部門進行諮詢。
私房可做鋪面
更具投資價值
目前廣州的私房主要集中老城區，代表路段有越秀南、朝天路、小北路、西門口，荔灣區多寶路、文昌路、長壽路，海珠區的同福西路等，樓齡雖長，但由於位於市區中心，地理位置優越，部分私房還有不錯的學位，二手均價比普通商品房便宜很多，但由於面積比較大，總價往往較高。
臨街的私房可以做鋪面更具投資價值。北京路、一德路、泰康路附近的一些私房，帶一樓騎樓商鋪，另外，西關一帶靠主幹道路邊的房子，首層可以申請臨時商業牌照，當成商鋪使用，不過這類私房相比內街的售價也較貴。
房產經紀人小林（化名）表示，目前老城區都沒有總價便宜的私房，越秀的總價250萬起步，海珠的都要150萬以上，“獨棟的便宜貨，炒家早就進貨了，現在放盤少，值得買的更少。”
鏈家的中介小劉表示，荔灣區的私房較多，有100多套，總價400-500萬選擇比較多，房產證面積大概在180平米左右。大戶型的基本都要上千萬，有些還是三間打通成一間，一賣就賣3個證，總價1000萬以上。因受限購影響，有資格購買這種私房的人，非常少。
上千萬一套的私房也有人買
重建出售價值翻番
上千萬一套的私房買的都是什麼人？市面上有樓市炒家組團成立公司，暗中在市場掃貨，這類“小型財團”至少有兩至三家，而其成員大多是上世紀90年代就活躍在廣州樓市的資深投資客。此外，還有具有開發經驗的企業投資收購。
上個月，廣州市越秀區人民法院就拍賣了一座大宅，位於東山區鬆崗西路，由廣州潤升投資有限公司拍下。據悉，該大宅爲大院式建築，內有3棟房產，整體拍賣，建築面積爲801.6平米，成交價約2780萬。但相比個人購買私房不同，企業購買私房需補繳很多的土地出讓金，房屋交易的價格的40%，遠遠大於個人的1.6%。
在網上拍賣的私房公告
儘管如此，這棟私房還是有利可圖。買家陳女士認爲，算上補繳的土地出讓金、交易稅費、重建、裝修成本後，總成本約6.5萬/平，但按照同地段的市場價，出售預計售價可達10-13萬/平，幾乎翻番。
總的來說，私房具有價格窪地、高實用面積、地段學位好、免交物業費等雜費、可住可商、高租售比等優勢，但也有入市門檻高、貸款難、居住安全性差等缺點。自住客選房時要看私房是否存在採光不好、容易出現水浸等問題。便宜的私房又殘又舊，如沒達到危房標準，不能重建，不過允許原狀維修不需報建。
附上私房熱點問答：
挖地下室需通過地下室規劃、審批和施工等手續，樓頂搭棚必須經過城建規劃部門的批准，否則，就是違章建築，依法要給予拆除，並處罰款。不過很多居民喜歡樓頂搭棚，若沒有投訴，大多數一直存在。
2、老城區的私房大部分都帶有違建，違建部分有風險？
根據廣州市城市規劃條例私房改造的有關規定，私人建房不能超過3層，否則屬違規建築，一經城市規劃部門查實將嚴懲。
3、投資可否買下一棟，拆分成多個房產證，變成多套小戶型來賣？
由於政府監管加嚴，將私房重建後再分契將房子變成若干個單位出售的做法已經被禁止。
4、私房的“永久產權”性質是真的嗎？
“老私房”如果不進入交易流程，換取新的不動產權證，其產權就沒有明確期限，相當於“永久產權”。但一旦進行了交易，使用年限就變成了70年。
5、原狀維修需要辦理報建麼？重建流程一般如何？
根據《廣州市2014—2016年度城市危房治理工作方案》，原狀維修免於辦理報建手續，僅需到所屬街（鎮）辦理“開工信息錄入”即可。原址重建（改建）工程則需要在房屋管理部門出具《廣州市2014—2016年度危房治理任務證明書》和對原房屋進行證據保全的基礎上，向規劃行政主管部門申辦《建設工程規劃許可證》和《建設工程規劃驗收合格證》。
5、看中的私房屬於歷史建築，在買賣和改造中有什麼注意事項呢？
對於歷史建築的保護應按《歷史文化名城名鎮名村保護條例》、《廣州市歷史文化名城保護條例》和《廣州市歷史建築和歷史風貌區保護辦法》等相關法律法規的規定辦理。